НОВЫЙ ЭТАП РЕАЛИЗАЦИИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ПРОГРАММЫ СУБСИДИРОВАННОГО КРЕДИТОВАНИЯ «ЛЬГОТНАЯ ИПОТЕКА»

A NEW STAGE IN THE IMPLEMENTATION OF THE STATE SUBSIDIZED LENDING PROGRAM "PREFERENTIAL MORTGAGE"

Kazanbek Saidahmedov

Master, Faculty of the Higher School of Public Audit, Lomonosov Moscow State University,

Russia, Moscow

АННОТАЦИЯ

Данная статья посвящена изучению отдельных процессов рынка жилищного ипотечного кредитования в РФ, происходящих под воздействием внешних факторов. Проанализировано развитие рынка в условиях вызовов двух последних «ковидных» лет, а затем, в условиях вызовов весны 2022 года. Доминирующим фактором, обеспечивающим стабильность развития рынка ипотечного кредитования, является государственная поддержка, формирование программ со льготными ставками. На сегодняшний день государство также принимает меры по поддержке программ льготной ипотеки.

ABSTRACT

This article is devoted to the study of individual processes of the housing mortgage lending market in the Russian Federation, occurring under the influence of external factors. The market development is analyzed in the context of the challenges of the last two "covid" years, and then, in the context of the challenges of the spring of 2022. The dominant factor ensuring the stability of the mortgage lending market is government support and the formation of programs with preferential rates. To date, the state is also taking measures to support preferential mortgage programs.

Ключевые слова: кредитование, льготная ипотека, программы.

Keywords: loans, preferential mortgages, programs.

В Российской Федерации действовал достаточно обширный перечень государственных и частных программ льготного ипотечного кредитования, которые до 2020 года не имели существенного влияния на ситуацию на рынке жилья.

Так, например, программы «Семейная ипотека под 6%», «Ипотека под 2% для ДФО», «Молодая семья» были направлены на поддержку семей с двумя и более детьми, программы «Сельская под 3%», «Строительство дома под 6,1%» – на развитие сельских территорий, а программы «Социальная потека» и «Военная ипотека» – на поддержание определенных категорий граждан, не имеющих возможность своими силами приобрести жилье при обычном кредитовании.

Также дополнительно в России существуют такие меры поддержки как материнский капитал, субсидия от государства за рождение третьего ребенка и иные региональные субсидии, направленные на поддержку семей с детьми.

Все вышеперечисленные программы и субсидии не имели существенного влияния на рынок жилья, так как носили точечный, целевой характер и не вели к росту спроса на рынке. Однако ситуация существенно изменилась в 2020 году в связи с введением программы «Льготная ипотека под 6,5%» и продолжала ухудшаться до июля 2021 года, когда были установлены жесткие лимиты по новой программе.

Хотя произошло снижение ставок в 2021 году, ипотека не стала выгоднее, так как выросла стоимость жилья, что ведет к тому, что заемщикам приходится брать больший по размеру ипотечный кредит и вносить больший первоначальный взнос при неизменности его доли от стоимости квартиры (обычно 10-15%). В итоге, возросший кредит ведет к увеличению срока ипотеки, так как заемщики вынуждены сокращать ежемесячный взнос до приемлемого на фоне падения реальных доходов.

Правительство решило не закрывать программу, а модифицировать её. Президент России Владимир Путин 15 декабря предложил продлить льготную программу до июля 2024 г. Но максимальная ставка повысится с 7% до 8%. Таким образом, льготную ипотеку будут отменять постепенно.

Кроме того, расширится доступ к «Семейной ипотеке». В 2023 г. программа будет распространяться на все семьи, в которых два ребёнка не достигли 18 лет.

Банки положительно оценивают это решение и называют льготную программу самой востребованной среди клиентов. Так, по некоторым оценкам, в 2022 г. российские банки выдали около 4,6–4,7 трлн руб. ипотечных кредитов. В 2023 году за счёт продления госпрограмм финансовые учреждения покажут такие же результаты. При этом льготные программы могут продемонстрировать прирост продаж: ипотека с господдержкой — до 1,2 трлн руб., «Семейная ипотека» — до 900 млрд руб.

Объем нераспроданного жилья в российских новостройках по состоянию на 1 ноября 2023 года признали рекордным за всю историю наблюдений. Информацию о том, что на первичном рынке остаются нераспроданными 71,1 миллиона квадратных метров недвижимости, или 67 процентов от общего числа квартир на стадии строительства, обнаружили в данных Единой информационной системы жилищного строительства «Дом.РФ».

Руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг считает, что увеличение объемов нераспроданной недвижимости является закономерным. Он связал его с высоким уровнем ввода жилья и бьющими рекорды запусками новых проектов. «Такие параметры соответствуют нормальной модели реализации проектов. Это означает, что к моменту окончания строительства распродается столько жилья, сколько необходимо для качественного обслуживания проектного финансирования, а, следовательно, и планового выполнения всех строительных работ.

По словам генерального директора «INFOline-Аналитики» Михаила Бурмистрова, на продажи новых квартир также влияет количество выданной нельготной ипотеки. Он отметил, что в данный момент имеет место проблема «провала» жилищных кредитов по рыночным ставкам, поскольку граждане в большинстве случаев оформляют их по льготным условиям. Управляющий директор консалтинговой компании NF Dom Наталья Сазонова пояснила, что застройщики, в соответствии с их стратегией продаж и локальными нюансами конкуренции, в любом случае оставляют во введенном в эксплуатацию доме определенную долю площадей. Объем нераспроданного жилья стал расти после пика роста рынка новостроек на фоне запуска льготной ипотеки в 2020-м, за которым последовали рекордные показатели ввода недвижимости.

Минфин России предложил ужесточить условия выдачи льготной ипотеки на новостройки на фоне быстрого роста кредитования и повышения цен на квартиры. Если предложенные поправки в программу примут, то первичный рынок ждет резкое падение спроса.

Какие изменения в льготной ипотеке предложил Минфин:

Поднять первоначальный взнос по льготной ипотеке с 20% до 30%;

Сократить максимальный размер кредита для Москвы, Санкт-Петербурга и областей c 12 млн до 6 млн руб.;

Снизить на 0,5 п.п. предельную величину субсидий, получаемых банками;

Ограничить возможности получения сразу нескольких льготных кредитов;

Ограничить размер предельной долговой нагрузки заемщика до 50%;

Ввести требования к уровню дохода граждан, которым доступны льготные кредиты.

Российские банки уже увеличили первоначальный взнос по льготным программам, не дожидаясь постановления правительства страны. Так, в Совкомбанке первоначальный взнос вырос с 20,1 до 50% по ипотеке с господдержкой, семейной ипотеке и IT-ипотеке. Изменения отражены на сайте кредитной организации.

Список литературы:

1. Постановление Правительства РФ от 23.04.2020 №566 «Об утверждении Правил возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации в 2020 - 2022 годах»
2. Башкатова А. На инфраструктурной ипотеке поставили крест, 09.07.2019, Независимая газета. URL: https://www.ng.ru/economics/2019-07-09/1_4_7618_oreshkin.html (дата обращения 03.10.2023).
3. Блинов И. Льготная ипотека с господдержкой в 2021 году: условия получения и ставки банков по программе, 08.10.2021. URL: https://www.vbr.ru/banki/help/mortgage/lgotnaya-ipoteka-s-gospodderzhkoj-usloviya-polucheniya-i-stavki-bankov-po-programme/ (дата обращения 08.10.2023)
4. Минфин предложил ограничить выдачу льготной ипотеки. URL: https://realty.rbc.ru/news/656f2a739a7947ec2cf84e22?from=copy
5. Тихомирова Е.С. Вопросы оценки эффективности реализации действующих программ льготного ипотечного кредитования// Московский экономический журнал. 2022. № 2. URL: https://qie.su/ekonomicheskaya-teoriya/moskovskii-ekonomicheskii-zhurnal-2-2022-11/