ОСНОВНЫЕ АСПЕКТЫ ПРЯМЫХ ДОГОВОРОВ МЕЖДУ СОБСТВЕННИКАМИ ПОМЕЩЕНИЙ В МКД С РЕСУРСОСНАБЖАЮЩИМИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ

Прямые договоры – это права жильцов многоквартирных домов заключать договор об оплате жилищно-коммунальных услуг напрямую с РСО[2]. Хотя считается, что законопроект задуман против управляющих организаций, но законодатели изначально заботились именно о них. Управляющие организации, ТСЖ, ЖК и ЖСК в отношениях с ресурсоснабжающими организациями выступают посредником собственников помещений в МКД.

1 января 2017 года Правительство РФ внесло несколько значимых изменений в жилищное законодательство. Они затрагивают начисления за потребленные коммунальные услуги в многоквартирных жилых домах.

Так же с указанной даты, собственники нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, обязаны заключить письменные договоры энергоснабжения с ресурсоснабжающими организациями. Предоставить сведения о собственниках нежилых помещений в доме - обязанность управляющих компаний[2].

С указанной даты поставка электрической и тепловой энергии, холодной и горячей воды, газа в нежилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, должна осуществляться исключительно на основании договоров энергоснабжения, заключенных в письменной форме. Исполнители коммунальных услуг (управляющие компании, ТСЖ, ТСН, ЖСК) не вправе поставлять энергоресурсы собственникам нежилых помещений в МКД и требовать за них оплату. При этом собственники нежилых помещений обязаны оплатить исполнителям коммунальных услуг энергоресурсы, потребляемые при содержании общего имущества многоквартирного дома. Договоры на предоставление ресурсов заключенные ранее между исполнителем коммунальных услуг и владельцем нежилого помещения, должны быть расторгнуты.

Прямые договора позволяют РСО предъявлять претензии по оплате за коммунальные услуги к ним, а не к жильцам домов. Да и собственники помещений с проблемами, связанными с качеством и объёмом предоставления коммунальных услуг, идут не к РСО, а к управляющим компаниям, независимо от причины предоставления некачественной услуги. Управляющие организации оказываются в кольце: отвечают за содержание инженерных сетей, а не за поставку воды, газа, тепла в квартиру и не получают за это какое-либо вознаграждения.

Им приходится искать дополнительные средства для покрытия долгов жильцов МКД. Такая западня влияет на качество предоставления услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и на финансовое состояние управляющих организаций[3].

В результате долги перед ресурсоснабжающими организациями приводят к банкротству. Есть и вторая сторона медали. Не секрет, что недобросовестные управляющие организации средства, полученные за коммунальные услуги, используют не по назначению. Поэтому образуется задолженность за коммунальные ресурсы перед РСО, необоснованно начисляется плата за коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в МКД.

Договор ресурсоснабжения напрямую с РСО собственники могут заключить в следующих случаях:

1. Такое решение принято общим собранием собственников. При этом включить в повестку дня ОСС вопрос о заключении договора с РСО и регоператором по обращению с ТКО можно только после получения согласия от ресурсоснабжающей организации или регионального оператора на заключение договора.

2. У управляющей компании, ТСЖ или ЖК образовалась задолженность перед РСО или региональным оператором по обращению с ТКО. РСО или регоператор расторгли договор с управляющей организацией в одностороннем порядке.

3. Основание для заключения договора ресурсоснабжения предусмотрено жилищным законодательством[4].

Прямой договор между собственниками и РСО или региональным оператором заключается на неопределённый срок по типовой форме, которую утверждает Правительство РФ. Заключать договор в письменной форме не нужно. Договор считается заключённым:

1. С даты, определённой по согласованию с РСО, регоператором по обращению с ТКО в решении общего собрания собственников помещений.
2. По истечении 30 дней с даты направления РСО уведомления.
3. С даты заключения договора, содержащего положения о предоставлении КУ, договора на обращение с ТКО.
4. Не раньше возникновения у собственников обязанности по внесению платы за КУ (ч. 2 ст. 153 ЖК РФ)[1].

Если РСО или регоператор по обращению с ТКО заключили прямые договоры с собственниками помещений в МКД, они вправе отказаться от заключения договоров с управляющими организациями. Исключение одно – ОСС приняло решение о заключении управляющей организацией договора ресурсоснабжения или договора на обращение с ТКО.

Если в соответствии с частью 17, частью 18 статьи 12 Федерального закона № 176-ФЗ, а также в соответствии с пунктами 8, 9,14, 15, 17 Правил № 354, подпунктом «а» пункта 30 Правил № 124 РСО осуществляет либо в определенный период осуществляла предоставление коммунальных услуг собственникам (пользователям) помещений в многоквартирных домах, в которых в качестве способа управления многоквартирным домом выбрано управление управляющей организацией, товариществом или кооперативом, не могут рассматриваться нарушениями жилищного законодательства и установленных лицензионных требований:

• отсутствие между управляющей организацией, товариществом или кооперативом и РСО договора ресурсоснабжения, заключенного в целях предоставления коммунальных услуг потребителям;
• определение РСО, как исполнителем коммунальных услуг, размера платы потребителей за коммунальные услуги в порядке, действующем в соответствующем расчетном периоде, а также выставление собственникам (пользователям) помещений в многоквартирных домах платежных документов на оплату коммунальных услуг;
• определение РСО, как исполнителем коммунальных услуг, размера платы потребителей за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды за период до 1 июля 2016 года, в порядке, предусмотренном пунктом 44 Правил № 354 в редакции, действовавшей до вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 29.06.2016 г. № 603, исходя из объема коммунальной услуги, рассчитанного как разница между объемом коммунальной услуги, определенным по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета, и объемом коммунальной услуги, потребленным в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме;
• внесение потребителями платы за коммунальные услуги РСО, осуществляющим предоставление коммунальных услуг, а также предъявление такими РСО требований потребителям о внесении платы за потребленные коммунальные услуги и уплаты неустоек (штрафов, пеней).

Поскольку жилищное законодательство допускает отсутствие заключенного между управляющей организацией и РСО договора ресурсоснабжения в случаях, предусмотренных частями 17 и 18 статьи 12 Федерального закона № 176-ФЗ, пунктом 30 Правил № 124, пунктом 14 и 17 Правил № 354, из системного толкования указанных норм, а также подпунктов «а» и «б» пункта 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 № 1110, части 2.3 статьи 161 ЖК РФ и части 2 статьи 162 ЖК РФ следует, что непредоставление управляющими организациями коммунальных услуг либо предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества собственникам (пользователям) помещений в многоквартирных домах может рассматриваться в качестве нарушения управляющими организациями установленных лицензионных требований только в случае, когда между управляющей организацией и РСО заключен договор ресурсоснабжения[1].

Сфера ЖКХ очень важна для любого гражданина России, поскольку именно она отвечает за множество параметров в вопросе комфортного проживания. Но нередко предприятия в сфере ЖКХ работают, не обращая внимания на желания и интересы граждан, что вызывает серьезные конфликты. Юридические услуги (взыскание долгов в сфере ЖКХ, консультации, разбирательства) позволяют максимально быстро и эффективно разрешать любые возникающие споры, сохраняя при этом принадлежащие сторонам конфликта права.

Таким образом, можно выделить положительные стороны, например как: ресурсоснабжающие организации не смогут предъявлять претензии по оплате коммунальных услуг, а собственники не будут обращаться с жалобами о качестве предоставления коммунальных услуг. Так же хорошо, что на прямые договоры перейдут не все жители многоквартирных домов, а только те, чьи управляющие компании задолжали РСО, и те, где так решило общее собрание собственников. На сегодняшний день можно сказать следующее – многое будет зависеть от работы управляющих организаций. Нужно уже сейчас налаживать отношения с собственниками и не копить долг перед РСО.

Список литературы:

1. Жилищный кодекс РФ от 31.12.2017 с изменениями, вступившими в силу с 11.01.2018г
2. Постановление Правительства РФ № 1498 от 26 декабря 2016 года
3. Гражданско-правовые договоры. - М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2017. - 256 c.
4. Казанцев, В. И. Гражданско-правовой договор. Общие положения: моногр. /В.И. Казанцев. - М.: Экзамен, 2017. - 192 c.