СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

АННОТАЦИЯ

В статье рассматриваются понятие, формы, виды и особенности сделок с недвижимостью в гражданском праве.

ABSTRACT

The article discusses the concept, forms, types and features of real estate transactions in civil law.

Ключевые слова: сделка с недвижимостью, форма сделки, виды сделок.

Keywords: real estate transaction, form of transaction, types of transactions.

Объекты недвижимости играют ключевую роль в экономической системе любого социума, выполняя ряд значимых функций:

1. Производственная функция: недвижимость выступает в качестве средства производства, обеспечивая базу для функционирования различных отраслей экономики.

2. Потребительская функция: недвижимость служит предметом личного потребления, удовлетворяя жилищные и иные потребности граждан.

3. Инвестиционная функция: недвижимость является эффективным инструментом накопления капитала, составляя значительную часть национального богатства [1].

Субъектно-объектный состав и формальные требования к совершению сделок с недвижимым имуществом, равно как и к иным видам гражданско-правовых сделок, регламентируются комплексом нормативно-правовых актов.

В соответствии с положениями статей 17 и 21 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), неотъемлемым условием действительности сделки является наличие у ее сторон правоспособности и дееспособности. Правоспособность представляет собой способность субъекта иметь гражданские права и нести обязанности, в то время как дееспособность означает способность лица своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их.

Обязательным элементом легитимности сделки с недвижимостью выступает наличие у лица, осуществляющего распоряжение данным имуществом, соответствующего объема полномочий. Абсенция таковых может послужить основанием для признания сделки недействительной в силу положений статей 168 и 174 ГК РФ.

Принципы добросовестности и недопустимости злоупотребления правом составляют краеугольный камень гражданско-правовых отношений. Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ, участники гражданских правоотношений обязаны действовать добросовестно при установлении, осуществлении и защите гражданских прав, а также при исполнении гражданских обязанностей. Пункт 4 статьи 1 ГК РФ провозглашает недопустимость извлечения преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Таким образом, совершение сделок с недвижимым имуществом, как и любых иных гражданско-правовых сделок, подлежит строгой регламентации и требует соблюдения комплекса обязательных условий, закрепленных в действующем законодательстве Российской Федерации.

Следует отметить, что недвижимое имущество формирует существенную долю основных фондов предприятий и организаций, согласно статистическим данным, этот показатель достигает 30-40%.

Сделки, объектом которых выступает недвижимость, представляют собой разнообразные юридические действия, включая:

- куплю-продажу различных категорий недвижимого имущества (жилая и нежилая недвижимость, земельные участки, производственные объекты и др.);

- залог (ипотеку), обеспечивающий исполнение обязательств;

- обмен, аренду и субаренду недвижимого имущества;

- переуступку права требования, связанного с недвижимостью;

- ренту, дарение и иные виды сделок.

Правовое регулирование сделок с недвижимостью, совершаемых гражданами, устанавливает ряд обязательных условий, которые можно классифицировать следующим образом:

1. Общие требования к действительности сделок. Данная группа включает в себя такие критерии, как: соответствие содержания сделки действующему законодательству; наличие у участников сделки необходимой правоспособности и дееспособности (для физических лиц) или правоспособности (для юридических лиц); согласованность воли и волеизъявления сторон сделки; соблюдение установленной законом формы сделки [2].

2. Специальные требования к сделкам с недвижимым имуществом. Эта группа норм дополняет и конкретизирует общие положения, определяя порядок заключения и исполнения сделок с недвижимостью.

Принцип законности содержания сделки предполагает, что ее положения не должны противоречить императивным нормам законодательства.

Современная практика оформления сделок с недвижимостью характеризуется многообразием правовых механизмов. Наряду с обязательной государственной регистрацией, переход прав собственности может сопровождаться как самостоятельным оформлением отношений сторонами сделки, так и предварительным нотариальным удостоверением, предшествующим государственной регистрации.

Правомерность сделки с недвижимостью подразумевает соответствие ее юридическим критериям, порождающим правовые последствия, к которым стремятся участники сделки. Данные последствия четко регламентированы законодательством для каждого типа сделок.

Субъектами сделок с недвижимостью, согласно гражданскому законодательству, выступают физические и юридические лица, осуществляющие свои гражданские права в рамках принципов свободы волеизъявления и имущественной самостоятельности. Они вольны в установлении взаимных прав и обязанностей, базирующихся на договорных отношениях, а также в определении любых условий договора, не противоречащих законодательным нормам. Ограничения гражданских прав допустимы исключительно на основании федерального закона и исключительно в целях защиты конституционных основ, нравственности, здоровья, законных прав и интересов других граждан, обороноспособности и безопасности государства [2].

Структура юридической сделки включает три элемента, различающихся по юридическому значению:

Необходимые (эссенциальные) элементы, конституирующие сделку как определенный тип.

Обыкновенные (натуральные) элементы, характерные для данного типа сделок, но не являющиеся его сущностными признаками. Их отсутствие не влияет на квалификацию сделки, и они могут быть модифицированы или исключены по соглашению сторон. В случае отсутствия модификации или исключения, их наличие презюмируется [1].

Случайные (акцидентальные) элементы, не присущие данному типу сделок, но включаемые в конкретную сделку по волеизъявлению сторон.

Сделки с недвижимостью, не порождающие намеченных сторонами правовых последствий (прав и обязанностей), квалифицируются как недействительные. Согласно действующему законодательству, недействительная сделка не влечет юридических последствий, кроме тех, которые связаны с ее недействительностью, и признается недействительной с момента ее совершения.

Список литературы:

1. Войцеховская, Д. Р. Сделки с недвижимостью: понятие, формы, виды и особенности / Д. Р. Войцеховская. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2016. — № 10 (114). — С. 972-974. — URL: https://moluch.ru/archive/114/30043/ (дата обращения: 14.05.2024).
2. Гладких Т.В., Старцева С.В. Договор купли-продажи недвижимости // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. 2022. №11-3. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti (дата обращения: 14.05.2024).