КВАЛИФИЦИРОВАННАЯ ФОРМА СДЕЛКИ

QUALIFIED FORM OF TRANSACTION

Alexander Vasilenko

master's student, Department of Civil Law, St. Petersburg Law Academy,

Russia, St. Petersburg

АННОТАЦИЯ

Автор исследует особенности совершения сделок в квалифицированной форме. Представлен анализ зарубежного опыта нотариального удостоверения и государственной регистрации сделок.

ABSTRACT

The author explores the specifics of making transactions in a qualified form. The analysis of the foreign experience of notarization and state registration of transactions is presented.

Ключевые слова: сделка, сделка с недвижимостью, квалифицированная форма, государственная регистрация, государственный контроль.

Keywords: transaction, real estate transaction, qualified form, state registration, state control.

Квалифицированная или нотариальная форма сделки, является особым видом письменной сделки и состоит в том, что на определенном документе, который соответствует простой письменной форме, уполномочивающее лицо или нотариус, обладающие правом совершать нотариальные действия и закреплять удостоверительную надпись.

В определенных странах заключение сделки с недвижимостью, согласно требованиям закона должно быть совершено в нотариальной форме. К примеру, в итальянском праве сделки с недвижимостью под страхом их ничтожности должны быть осуществлены в нотариальной форме и подвергаются в обязательном порядке к регистрации в едином реестре прав на недвижимое имущество [5, с. 76]. А в французском праве определенные виды сделок с имуществом подлежат обязательному нотариальному удостоверению. К таким сделкам относят: дарение недвижимости, договор купли-продажи недостроенных зданий, договор ипотеки [4, с. 123].

Заключение сделок с недвижимостью считается традиционной областью контроля с позиции государства. Данное положение указывает на важность недвижимого имущества как объекта гражданского права в интересах экономики государства. Демонстрация такого рода контроля имеет множественные формы. В большинстве случаев во многих странах закреплено правило lex rei sitate, в соответствии с которым по отношению к недвижимому имуществу употребляются правовые требования той страны, в которой находится данная недвижимая вещь. Такое же правило используется и по отношению к форме сделки, заключаемой с недвижимым имуществом, в равной степени, как и иных правил, предъявляемых к заключению сделки. Названное правило имеет огромное практическое значение в условиях приобретения недвижимого имущества субъектами различных стран [3, с. 194-196].

Государственная регистрация сделки является средством обеспечения общедоступной подлинности сведений о существовании или отсутствии сделки, в результате которой гражданско-правовая ответственность наступает только после проведения государственной регистрации. Таким образом, норма объединяет действительность сделки с потребностью её государственной регистрации, то, как таковая сделка, даже будучи заключенной в определенной нормами форме, никакой гражданско-правовой ответственности не создает.

На современном этапе для государственной регистрации подлежат сделки: а) если недвижимое имущество является объектом сделки; б) если отдельные виды имущества являются объектом сделки (к примеру, музейная коллекция); в) в других ситуациях, как установлено в законе (к примеру, лицензионный договор).

Результатом несоблюдения правил о государственной регистрации считается ничтожность сделки. Осуществление сделки, путем государственной регистрации, формирует у сторон право требования осуществления обязанностей с одной стороны и с другой по её государственной регистрации. Отказ в государственной регистрации или уклонение от уполномочивающего органа либо от сторон сделки от её регистрации могут служить поводом для обжалования данного действия в арбитражном суде. В таком случае сделка будет зарегистрирована по решению суда. Сторона, избегающая государственную регистрацию сделки, должна возместить контрагенту убытки, которые были вызваны задержкой регистрации. Участники не имею права потребовать государственной регистрации сделки, если таковое прямо не закреплено в законе.

В разных странах по-разному построена система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В общей сложности можно выделить три типа регистрационных моделей укрепления прав на недвижимость: германская, сделочная (концессуальная) и модель Торренса (Act Torrens или Real Property Act) [1, с. 149-150].

В основе германской регистрационной модели заложено правило, согласно которому передача вещных прав на недвижимость происходит в итоге сложного юридического состава, элементами которого являются договор, заключаемый участниками и регистрация соответствующих прав в поземельной книге. Данное правило обусловило безусловный характер доказательственной силы записи о праве, которая была внесена в поземельную книгу. Таким образом, безусловный характер доказательственной силы о праве на недвижимость распространяется только на гражданский оборот; в судебном процессе запись в поземельной книге, считается одним из доказательств существования права, которое суд приравнивает его с другими доказательствами о праве на недвижимое имущество.

Смысл концессуальной модели закрепления прав на недвижимость заключается в том, что право собственности переходит от продавца к покупателю во время заключения договора. Наряду с этим факт передачи недвижимого имущества и факт регистрации прав уполномоченным органом в целях перехода прав собственности значения не имеют. Такого рода модель используется в гражданском праве Франции.

Третья модель Торренса заключается в том, что основным принципом возникновения вещных прав на недвижимость считается оглашение прав на недвижимость. Это предполагает внесение записи в поземельную книгу. Как можно увидеть, приобретение прав на недвижимое имущество объединяется исключительно с формальным моментом, то есть с моментом регистрации в актовой книге. Данная модель Торренса в определенных формах используется в Канаде, Сингапуре, США, Тунисе, Австралии, Великобритании и других странах [2, с. 568].

Нотариальная форма сделки требуется в целях осуществления сделок, которые прямо предусмотрены нормами права, а также волеизъявлением сторон. Нотариальная форма имеет отличие от простой письменной формы в виде наличия удостоверительной надписи нотариуса или другого уполномоченного лица, которое имеет право на заключение такого рода нотариального действия. К примеру, нотариальная форма относится к завещанию или договору ренты.

Список литературы:

1. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. - М.: ЮрИнфоР, 2001. – 370 с.
2. Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки: новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства. - М.: Статут, 2004. 587 с.
3. Кох У., Магнус У., Винклер фон Моренфельс П. Международное частное право и сравнительное правоведение. - М.: Междунар. отношения, 2001. – 476 с.
4. Пиепу Ж.-Ф., Ягр Ж. Профессиональное нотариальное право. - М.: Юристъ, 2001. – 223 с.
5. Судакова К. Недвижимость по итальянскому праву // Юрист и бухгалтер. - 2004. - № 3 (16). - С. 75-77.