МЕТОДИКА ОРГАНИЗАЦИИ РАБОТ И ПЛАНИРОВАНИЯ ЛЕНД-ДЕВЕЛОПМЕНТА

Аннотация. В статье ставится задача рассмотреть ряд проверенных методик и алгоритмов действия, существенно повышающих эффективность в работе девелопера. Анализ существующих правил разработки земельного участка, который позволит в дальнейшем реализовать права на объекты (продать, реконструировать, застроить, сдать в аренду, подарить и т. д.). Также, рассматриваются некоторые ключевые задачи ленд-девелопмента – определение наиболее оптимального варианта по использованию рассматриваемого земельного участка, выяснить закономерность отношения инвестиционной привлекательности земельного участка и категории жилья, формирование проекта и его дальнейшая реализация.

Ключевые слова: ленд-девелопмента, методика, организации работ, девелопер, строительные работы, мастер-план.

Классический ленд-девелопмента это формирование среды обитания, повышение ликвидности участков и их инвестиционной привлекательности. Иностранные и российские девелоперы и инвесторы не хотят тратить время на решение проблем перевода земель из одной категории в другую, на согласование интересов частных собственников в процессе выкупа у них земельных участков или выяснять потенциальную возможность подключения к инженерным сетям.

Стоит заметить, что в первую очередь успешная реализация проектов в сфере земельного девелопмента в значительной мере зависит от нескольких ключевых факторов: выявление наиболее оптимального варианта по использованию рассматриваемого земельного участка; разработка продуманной и грамотно сформированной концепции проекта и финансовой модели; собственно, эффективность реализации проекта.

На последнем факторе мы остановимся более подробно, т.к. наиболее распространенной причиной, не позволяющей девелопмент-проектам стать успешными это именно неэффективность на стадии реализации. Здесь, в свою очередь, целесообразно рассмотреть и провести анализ существующих правил разработки земельного участка на примере девелопмента проекта индустриального парка.

Особую значимость здесь имеет вопрос рационального подхода к выбору участка, так как осуществляя выбор участка следует основываться на том, что базовой характеристикой земельного участка представляется его максимальное удобство с точки зрения логистики с учетом факторов его допустимого (разрешенного) варианта использования и действующих правил застройки. На данном этапе стоит обратить особое внимание на правильное определение девелопером принадлежности рассматриваемого земельного участка к тем или иным категориям земель.

Классификатор ВРИ (видов разрешенного использования) в значительной мере регламентирует возможные операции с земельным участком, производимыми собственником. Именно этот классификатор диктует и разъясняет может ли собственник работать на выбранной земле, производить возведение каких-либо конструкций и т.д.

То есть, классификатор ВРИ представляется основной правовой характеристикой участка и, в свою очередь, оказывает значительное влияние на другие возможные характеристики: предельно-допустимые размеры и габариты участка, возможные ограничения в действиях с участком (купля, продажа, дарение, застройка и т.д.), размер ставки налогообложения, наличие или отсутствие льготного режим налогообложения, учёт особого регулирования по ставкам арендной платы для некоторых видов деятельности, имущественное значение при защите жилищных прав на строения на участке и на землю, предоставление субсидий.

Российский классификатор не лишен своих особенностей, воспринявших в себя устоявшуюся со временем систему категорий земельных участков, территориальных зон. При его разработке были учтены и преемственность с предыдущими документами этой отрасли, так и рациональность управления, оценки и учета земель. Предусмотрены достаточно хорошие условия для регистрации прав на участки, также способствующие государственной политике в сфере развития сельскохозяйственной деятельности и жилищного строительства.

Причем законодательно допускается изменение целевого назначения земельного участка в определенных случаях. Как правило, применение этой процедуры необходимо в таких случаях как: проведение строительных или реконструктивных работ на земельном участке объекта недвижимого имущества, обладающего иным функционально-целевым назначением, отличным от предусмотренного текущей документацией на землю; смена текущего функционально-целевого назначения на действующем или существующем объекте или земельном участке; внесение уточняющих корректировок, либо исправление ошибочно зафиксированного варианта использования земельного участка; корректировка в соответствии с новым ВРИ-классификатором.

Во многом правила разработки участков определяются действующим законодательством и в первую очередь Градостроительным кодексом Российской Федерации. Так немаловажное значение имеет проектная документация. Хотя подготовка проектной документации осуществляется на основании задания заказчика.

С точки зрения девелоперской деятельности весьма хорошей практикой при определении алгоритма работы с участком является проведение так называемого технического аудита участка.

Результатом технического аудита является отчет, содержащий обоснованное заключение эксперта по возможности или невозможности тех или иных действий с земельным участком, вплоть до проведения строительных работ на данном участке.

Сделка без земельного аудита по мнению многих экспертов несет риски и последствия, так как комплексный анализ текущего состояния земельного участка и объектов недвижимости позволит в дальнейшем реализовать права на объекты (продать, реконструировать, застроить, сдать в аренду, подарить и т.д.).

Также нередко составляется «Карта проекта», представляющая собой перечень основных этапов работ и согласований, необходимых для получения необходимой разрешительной документации.

Если рассматривать ленд-девелопмента в общем, то это деятельность, по освоению земельных участков, имеющая своей целью увеличение их последующей стоимости и, как следствие, максимизации потенциальной прибыли. Реже решаются иные задачи, например, социального характера.

Для России характерно три основных направления в ленд-девелопменте, которые наглядно демонстрируют ключевые варианты использования участков.

1) Строительство коттеджного поселка.

2) Строительство индустриальных парков.

3) Базы отдыха, парки, горнолыжные комплексы, пляжи и прочие участки рекреационного назначения.

Выводы:

В целом можно сказать, ленд-девелопмента, следуя классическим канонам, можно разделить на три этапа:

1) Действия с неподготовленными земельными участками;

2) Сооружение и подведение основных элементов инфраструктуры;

3) Разделение земли на участки, готовые для последующей застройки.

В России ленд-девелопмента носит все больше инвестиционный характер. В связи с все более разрастающимся рынком земли и ленд-девелопмента, переняв механизмы и опыт реализации проектов из западных стран, будет иметь по прогнозам специалистов все больше новых форм, позволяющих получить наиболее выгодную реализацию проектов, что, несомненно, расширяет рынок земли в России.

Роль девелопера как профессионала-предпринимателя определяется его функциями. Важнейшие из них — выбор наилучшего из возможных вариантов развития объектов недвижимости, обеспечение оптимальной схемы финансирования проекта развития объектов недвижимости, реализация проекта, а также реализация созданного объекта путем его продажи, сдачи в аренду и пр.

В соответствии с главным принципом рыночной экономики девелопер может не реализовывать инвестиционный проект, а продать его с высокой степенью готовности к началу строительных работ и заняться другим инвестиционным проектом.

Важно отметить, что при реализации коммерческих проектов, в большинстве случаев ленд-девелопмента сводится или к извлечению текущих доходов, или к получению прибыли от продажи активов выросших в цене. Таким образом, ленд-девелопмент предполагает обустройство площадок под застройку с целью повышения инвестиционной привлекательности и ликвидности земельных участков. Конечный результат ленд-девелопмента – это, прежде всего, инвестиционный продукт, т. е. готовый к началу строительного процесса участок земли, на котором покупатель надела может построить для себя объект, отвечающий всем его требованиям.

Список литературы:

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 31.12.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2015)
2. Земельный кодекс РСФСР / Утвержденный ВС РСФСР 25 апреля 1991 г. № 1103-1. –Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_3841/#p11.
3. Кузнецова, Н. Н. О классификаторе видов разрешенного использования земельных участков. Интервью с М.В. Бочаровым, заместителем директора Департамента недвижимости Минэкономразвития РФ, Москва — Режим доступа: http://www.gisa.ru/107016.html.
4. О государственном земельном кадастре / Федеральный закон № 28-ФЗ от 2 января 2000 г. – Режим доступа: http://www.rg.ru/2000/01/02/kadastr-dok.html.
5. О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую. Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ (ред. от 31.12.2014). – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_173550/.
6. Павлов, П.Н. Правовое регулирование зонирования территорий в Российской Федерации / П. Н. Павлов// Журнал «Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование». – 2004 г. — № 1 (18). – Режим доступа: http://dpr.ru/journal/journal_13_8.htm.
7. Мазур И. И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент. – М: Экономика, 2004.
8. Максимов С. Девелопмент (развитие недвижимости) – организация, управление, финансирование. – СПб: Питер, 2002.
9. Загидуллина Г.М., Орлов В.Я., Сиразетдинов Р.М., Набиуллина А.В., Зарипова А.В. // Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости: профессиональные аспекты экономики, организации и управления в строительстве: моногр. / под общ. ред. П.Г. Грабового, С.А. Баронина. – Пенза: РИО ПГСХА, 2010.