МЕТОДЫ И СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

АННОТАЦИЯ

Статья посвящена проблеме недостатка стандартов в методах оценки недвижимости. Несмотря на наличие различных подходов, многие оценщики сталкиваются с неопределенностями в применении методов оценки недвижимости, что может негативно повлиять на участников рынка. Для решения этого провидится анализ существующих подходов оценки и стандартов оценки, выявляются связанные с ними проблемы и предлагаются возможные пути решения.

Ключевые слова: оценка недвижимости, подходы в оценки недвижимости.

Оценка недвижимости является целостным и многогранным процессом, который играет важную роль в современной экономике. Благодаря нему можно установить справедливую стоимость объектов недвижимости, от которой напрямую зависит успешность сделок и привлечения инвесторов. В условиях динамично-развивающегося рынка недвижимости становится более очевидной важность точной и объективной оценки.

Но в настоящее время существует проблема недостатка унифицированных стандартов для подходов к оценке недвижимости. Это приводит к различным подходам, которые могут изменяться в зависимости от региона и оценщика. Что может привести к различиям в оценке одинаковых объектов, которые приведут к спорам между сторонами сделки, а также к усложнению процесса кредитования.

В первую очередь стоит проанализировать основные подходы к оценке недвижимости и выявить их сильные и слабые стороны.

Затратный подход основывается на рыночной стоимости объекта, затратах на его строительство или реставрацию. Данный инструмент полезен при принятии решений о продаже, покупке или оценке инвестиционных проектов, а также при аренде недвижимости [2].

Этот подход находит своё применение в налогообложении, при анализе использования земли и для оценки целей страхования. Он также полезен при реконструкции объектов для избежания излишних затрат и определения необходимых капиталовложений [2].

Преимущества подхода:

1. применимость к специализированной недвижимости;
2. учёт износа.

Недостатки подхода:

1. необходимость в значительных данных;
2. невозможность учёта уникальных характеристик.

Рассчитать стоимость объекта недвижимости можно и используя сравнительный подход. Он основан на сравнение оцениваемого объекта с его аналогами, которые недавно были выставлены на продажу или проданы. Этот подход учитывает характеристики объектов, такие как место расположения, площадь, планировка, состояние и другие факторы [1].

Преимущества подхода:

1. простота и понятность;
2. доступность информации.

Недостатки подхода:

1. зависимость от аналогов;
2. сложность корректировок.

Еще к основным подходам оценки недвижимости относится доходный подход, он основывается на потенциальных доходах в будущем. Он состоит в вычислении прогнозируемых доходов от объекта, которые ожидается получить от потенциальных покупателей. Этот подход используется исключительно для недвижимости, которая приносит спекулятивную прибыль на протяжении всего периода использования [1].

В доходном подходе существуют важные концепции, которые определяют его применение. Они включают в себя эффективное прогнозирование будущих доходов, использование имущества, анализ спроса и предложения на рынке недвижимости, а также возможность замены - то есть возможность заменить объект недвижимости на аналогичный [3].

Преимущества подхода:

1. полезность для инвестиционных решений;
2. подходит для коммерческой недвижимости.

Недостатки подхода:

1. ограниченная применимость;
2. чувствительность к изменениям.

Таким образом, каждый из подходов имеет свои преимущества и недостатки. Эти методы основаны на различных принципах, что обеспечивает многообразие подходов к оценке в зависимости от целей оценки и типа недвижимости. Но для того, чтобы применять эти методы максимально эффективно, необходимо учитывать, как международные, так и Российские стандарты оценки. В связи с этим возникает необходимость проведения сравнения международных и федеральных стандартов оценки.

В России оценочная деятельность регулируется рядом федеральных стандартов оценки (ФСО), которые устанавливают требования к порядку проведения оценки различных объектов, включая недвижимость. Эти стандарты разработаны Министерством экономического развития Российской Федерации и обязательны для всех оценщиков [4].

1. ФСО № 1: Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки.

Этот стандарт соответствует IVS 101: Scope of Work, так как ФСО 1 устанавливает базовые принципы и положения, касающиеся оценки имущества, определяет цели и задачи оценки, основные термины, а также общие требования к профессиональной деятельности оценщиков. В этом стандарте акцентируется внимание на важности соблюдения этических норм и обеспечения качества оценки. Ему соответствует международный стандарт IVS 101.

2.  ФСО № 2: Виды стоимости и цель оценки.

Данный стандарт похож на IVS 105: Valuation Approaches and Methods, потому что в нем описываются подходы, которые используются при оценке недвижимости. Также этот стандарт определяет требования к документации и обоснованию результатов.

3.  ФСО № 3: Требования к отчёту об оценке.

Как и IVS 103: Reporting, этот стандарт устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам.

Международные стандарты оценки недвижимости (International Valuation Standards, IVS) являются набором рекомендаций, которые были разработаны Международным комитетом по стандартам оценки недвижимости (International Valuation Standards Council, IVSC) [5].

Все эти нормы были сознаны для повышения качества оценки объектов недвижимости на международном рынке. Главная задача IVS заключается в обеспечении достоверности оценок, что помогает укрепить доверительные взаимоотношения между заинтересованными сторонами [5].

При сравнении ФСО с IVS можно заметить некоторые значимые отличия:

1. регуляторная база и разработка стандартов;

IVS разрабатываются Международным комитетом по стандартам оценки (IVSC) и широко применяются в глобальном контексте, способствуя унификации оценочных практик на международном уровне. В отличие от этого, ФСО утверждаются Министерством экономического развития Российской Федерации.

2. содержание и структура стандартов;

Международные стандарты оценки более универсальные, из-за чего их можно адаптировать под различные условия на рынке. В то время как ФСО имеют более строгие требования к процессам оценки и формам отчетности.

3. обновление и адаптация;

Международные стандарты подвергаются регулярным изменениям для того, чтобы они соответствовали переменам на мировых рынках. В России же процесс обновления ФСО происходит медленнее из-за сложностей бюрократических процедур.

4. применение стандартов.

IVS нацелены на транснациональные компании, которым важно учитывать разнообразие юрисдикционных требований. А федеральные стандарты более адаптированы к внутренним условиям рынка.

Хоть международные стандарты оценки объектов недвижимости и предоставляют универсальный подход, который можно применять в различных странах, но российские стандарты ориентированы на условия рынка внутри страны.

Все эти различия могут привести к некоторым проблемам, например:

1. непостоянные результаты оценки;

Использование различных подходов при оценке одного объекта может привести к разным результатам.

2. трудности с международными сделками.

У международных компаний могут возникнуть противоречия в интерпретации стандартов, что приводит к затруднениям в принятии обоснованных решений.

Эти проблемы сильно влияют на инвесторов, потребителей, профессиональные организации и рынок недвижимости. Например, у потребителей и инвесторов могут появиться сомнения о точности проведенной оценки, из-за чего возможен убыток или потеря денег.

Чтобы решить проблему отсутствия стандартизации правил в сфере оценки недвижимости следует предпринять ряд шагов:

1. адаптация международных стандартов;

Стоит задуматься о возможности адаптации существующих международных стандартов оценки для внутреннего рынка.

2. установление требований к квалификации оценщиков;

Так же следует установить четкие требования к образованию оценщиков, организовывать программы для повышения квалификации, в целях оперативного реагирования на изменения в данной сфере.

3. повышение прозрачности процессов оценки.

Необходимо обеспечить прозрачность в оценке недвижимости, для укрепления доверия у потребителей. Так как это улучшит понимание рынка у инвесторов и поможет им с принятием обоснованных решений.

Таким образом, стандарты оценки недвижимости в России играют значимую роль в надежности оценок. Но различия между ФСО и IVS множество проблем, которые нуждаются в особом внимании. Очень важно продолжать интеграцию международных стандартов для того, чтобы создать единый подход к оценке недвижимости. Интеграция также улучшит качество самих процессов оценки и укрепит доверие к оценщикам и создаст более прозрачные условия для участников рынка недвижимости.

Список литературы:

1. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости. Учебное пособие для вузов/ под ред. проф. В.А. Швандара. - М.: Юнити-Дана, 2005. - 303 с.//  https://dom-khv.ucoz.ru/index/tehpman_ocenka_nedvizhimosti_skachat_besplatno/0-188 // (Интернет ресурс) (дата обращения 11.11.2024)
2. Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости: учебник/ издание “Финансы и статистика” – М., 2007. – 554 с. // https://www.avyan.am/wp-content/uploads/2017/09/6.Оценка-недвижимости-Федотова-Грязнова-2007.pdf // (Интернет ресурс) (дата обращения 11.11.2024)
3. С.В. Грибовский Г82 Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие. — М.: Маросейка, 2009. — 432 с. // https://www.avyan.am/wp-content/uploads/2017/09/4.оценка-стоимости-недвижимости-грибовсткий-2009.pdf  // (Интернет ресурс) (дата обращения 11.11.2024)
4. Федеральный стандарт оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСОI)»// https://www.economy.gov.ru/material/file/052b6ed7eea5eb9c2457aaae9c222aae/ // (Интернет ресурс) (дата обращения 11.11.2024)
5. Международные стандарты оценки // http://sroroo.ru/upload/iblock/01c/IVS_2020_black.pdf // (Интернет ресурс) (дата обращения 11.11.2024)