МОДЕЛИРОВАНИЕ СПРОСА НА ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ В УСЛОВИЯХ ИНФЛЯЦИИ

​MODELING THE DEMAND FOR RESIDENTIAL REAL ESTATE IN THE CONTEXT OF INFLATION

Nikita Burdukov

3rd year student, Department of Management,  State University of Land Management,

Russia, Moscow

Valentina Bugaevskaya

scientific supervisor, Candidate of Economics, Associate Professor, State University of Land Management

Russia, Moscow

АННОТАЦИЯ

В статье рассматривается моделирование спроса на жилую недвижимость в условиях инфляции с использованием экономико-математических методов. Анализируются основные факторы, влияющие на спрос, включая уровень инфляции, процентные ставки, доходы населения и рыночные ожидания. Разработана математическая модель, учитывающая динамику изменения спроса в зависимости от макроэкономических показателей. Проведены расчеты и представлены графические схемы, иллюстрирующие влияние инфляционных процессов на рынок жилой недвижимости. Полученные результаты могут быть использованы для прогнозирования рыночных тенденций и разработки стратегий управления спросом в условиях макроэкономической нестабильности.

ABSTRACT

The article considers the modeling of demand for residential real estate in conditions of inflation using economic and mathematical methods. The main factors influencing demand are analyzed, including the inflation rate, interest rates, household incomes and market expectations. A mathematical model has been developed that takes into account the dynamics of demand changes depending on macroeconomic indicators. Calculations have been performed and graphical diagrams illustrating the impact of inflationary processes on the residential real estate market have been presented. The results obtained can be used to predict market trends and develop demand management strategies in conditions of macroeconomic instability.

Ключевые слова: моделирование спроса, жилая недвижимость, инфляция, макроэкономические факторы, экономико-математические методы, прогнозирование, управление спросом, рынок недвижимости.

Keywords: demand modeling, residential real estate, inflation, macroeconomic factors, economic and mathematical methods, forecasting, demand management, real estate market.

Введение

Моделирование спроса на жилую недвижимость в условиях инфляции является актуальной задачей для анализа и прогнозирования рыночных тенденций. В современных экономических условиях, характеризующихся колебаниями инфляции, изменением процентных ставок и покупательной способности населения, управление спросом на недвижимость требует комплексного подхода, основанного на экономико-математических моделях.

В данной статье рассматривается влияние инфляционных процессов на спрос на жилую недвижимость в Российской Федерации за последние пять лет (2020–2024 гг.). Анализ базируется на макроэкономических данных, включая уровень инфляции, динамику доходов населения, ставки ипотечного кредитования и изменения стоимости жилья. Для исследования разработана математическая модель, позволяющая оценить зависимость спроса от ключевых макроэкономических факторов.

Целью исследования является построение модели, описывающей влияние инфляции на спрос на жилую недвижимость, а также проведение расчетов и интерпретация полученных данных.

Анализ исходных данных для моделирования спроса

За последние пять лет уровень инфляции в России демонстрировал значительные колебания. В 2020 году индекс потребительских цен составил 4,91%, что находилось в пределах целевого ориентира Центробанка РФ. Однако в 2021 году инфляция резко ускорилась, достигнув 8,39%, что было обусловлено последствиями пандемии COVID-19, перебоями в глобальных цепочках поставок и ростом цен на сырьевые товары. В 2022 году инфляция достигла максимального уровня за рассматриваемый период – 11,94%, что было связано с внешнеэкономическими ограничениями, ослаблением рубля и общим ростом цен на импортные и отечественные товары.

Таблица 1

Уровень инфляции (ИПЦ) в России (2020–2024 гг.)

В 2023 году уровень инфляции замедлился до 7,42%, что объясняется жесткой денежно-кредитной политикой Банка России и частичной стабилизацией экономики. Однако в 2024 году инфляция вновь возросла и составила 9,52%, что свидетельствует о сохраняющихся инфляционных рисках, вызванных увеличением бюджетных расходов, ростом цен на продовольствие и энергоресурсы. Эти колебания инфляции оказывают непосредственное влияние на платежеспособность населения и, соответственно, на спрос на жилую недвижимость.

Ключевая ставка Центрального банка РФ в период с 2020 по 2024 год также претерпевала серьезные изменения, являясь основным инструментом регулирования инфляции и стоимости кредитов. В 2020 году ставка оставалась на относительно низком уровне, способствуя активному развитию ипотечного кредитования. Однако уже в 2022 году, на фоне скачка инфляции, она достигала 20%, что резко ограничило доступность кредитных ресурсов. В 2023 году наблюдалось некоторое снижение, и ставка колебалась в диапазоне 7,5–16%, что частично оживило рынок недвижимости.

Таблица 2

Ключевая ставка Центрального банка РФ (2020–2024 гг.)

В 2024 году Центробанк вновь повысил ставку до 21%, что стало ответом на рост инфляционных ожиданий и стремление ограничить чрезмерный кредитный спрос. Это привело к удорожанию ипотечных займов, что, в свою очередь, сдерживает спрос на жилье. Высокая стоимость кредитных ресурсов делает ипотеку менее доступной для населения, особенно на фоне стагнации реальных доходов.

Средняя ставка по ипотечным кредитам в России в 2020–2024 годах демонстрировала значительные колебания, обусловленные изменениями ключевой ставки ЦБ РФ и макроэкономической ситуацией. В 2020 году ставка находилась на уровне 4,44%, что способствовало активному развитию ипотечного кредитования, особенно в рамках программ льготной ипотеки. В 2021 году она выросла до 5,7%, что объясняется инфляционными рисками и постепенным ужесточением денежно-кредитной политики. Несмотря на это, спрос на ипотеку оставался высоким.

Таблица 3

Средняя ставка по ипотечным кредитам в России (2020–2024 гг.)

В 2022 году ставка снизилась до 4,81%, так как правительство приняло меры по поддержке рынка недвижимости на фоне экономической нестабильности. Однако в 2023 году ставка резко выросла до 7,78%, а в январе 2024 года достигла 8,43%, что сделало ипотечные кредиты менее доступными для населения. Этот рост ставок негативно сказался на спросе на жилую недвижимость, так как повышенная стоимость кредитных ресурсов уменьшила платежеспособность заемщиков. В совокупности с высокой инфляцией и ростом цен на жилье это привело к снижению числа ипотечных сделок.

В период с 2020 по 2024 годы в России наблюдались значительные изменения в доходах населения и уровне безработицы, что существенно влияло на платежеспособность граждан и их возможности по приобретению жилья. Среднедушевые денежные доходы населения демонстрировали рост. Во втором квартале 2024 года этот показатель составил 58 191 рубль в месяц, что на 16,8% больше по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Основным фактором такого роста стало увеличение заработной платы, доля которой в структуре доходов возросла с 59,9% во втором квартале 2023 года до 62% в 2024 году.

Реальные располагаемые денежные доходы, учитывающие инфляцию и обязательные платежи, также показали положительную динамику. Во втором квартале 2024 года они увеличились на 9,6% по сравнению с тем же периодом предыдущего года. За первое полугодие 2024 года прирост составил 8,1% относительно аналогичного периода 2023 года. Этот рост свидетельствует о повышении покупательной способности населения, что могло способствовать увеличению спроса на рынке жилой недвижимости.

Уровень безработицы в России в указанный период достиг исторически низких значений. В августе 2024 года показатель составил 2,4%, что является минимальным уровнем за весь постсоветский период. Снижение безработицы сопровождалось ростом реальных заработных плат: в июне 2024 года они увеличились на 6,2% по сравнению с предыдущим годом, а в мае рост составил 8,8%. Номинальная среднемесячная заработная плата в мае 2024 года достигла 86 384 рублей.

Несмотря на положительные тенденции в доходах и занятости, инфляция оставалась значимой проблемой. По итогам 2024 года ожидается, что инфляция достигнет 7,3%, превысив ранее прогнозируемые 5,1%. Рост цен снижает реальную покупательную способность населения, что может оказывать давление на рынок недвижимости, делая приобретение жилья менее доступным для некоторых слоев населения.

В целом, период с 2020 по 2024 годы характеризовался ростом доходов населения и снижением безработицы, что позитивно сказывалось на платежеспособности граждан. Однако сохраняющаяся инфляция и связанные с ней риски требуют внимательного мониторинга, поскольку они могут нивелировать достигнутые успехи и оказывать негативное влияние на способность населения инвестировать в приобретение жилья.

В период с 2020 по 2024 годы российский рынок недвижимости претерпел значительные изменения, отражающие динамику цен, объемов продаж и ипотечного кредитования. Средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке (новостройки) в декабре 2024 года составила 170,4 тыс. рублей, что на 0,3% выше показателя предыдущего месяца. На вторичном рынке средняя цена достигла 111,5 тыс. рублей за квадратный метр, увеличившись на 0,4% по сравнению с ноябрем 2024 года. В Москве, по данным на январь 2025 года, индекс стоимости жилья на вторичном рынке составил 273,4 тыс. рублей за квадратный метр, что на 0,3% выше, чем в декабре 2024 года.

Объемы продаж жилой недвижимости в 2024 году снизились по сравнению с предыдущим годом. С января по ноябрь 2024 года банки выдали 1,2 млн ипотечных кредитов на сумму 4,6 трлн рублей, что на 33% меньше по количеству и на 34% меньше по объему, чем за аналогичный период 2023 года. Особенно заметным было снижение в ноябре 2024 года, когда было выдано 71 тыс. ипотечных кредитов на 278 млрд рублей, что на 26% меньше по количеству и на 24% меньше по объему по сравнению с октябрем 2024 года.

Количество выданных ипотечных кредитов в 2024 году также сократилось. В сентябре 2024 года объем выдачи ипотеки по рыночным условиям составил 373 млрд рублей, тогда как в сентябре 2023 года этот показатель достигал 955 млрд рублей, что свидетельствует о снижении более чем в два раза. За первые девять месяцев 2024 года объемы выдачи ипотечных кредитов уменьшились на 27% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года.

Доля сделок с использованием ипотеки в общем объеме ипотечных кредитов увеличилась. По данным Банка России, в сентябре 2024 года на строящееся жилье было предоставлено 59,2% ипотечных жилищных кредитов. В мае 2024 года доля выданных ипотечных кредитов для долевого строительства в общем объеме ипотечных жилищных кредитов составила 54%, что на 17,8 процентных пункта больше, чем в мае 2023 года.

В период с 2020 по 2024 годы строительный сектор России демонстрировал динамичные изменения, отражающие как рост объемов ввода жилья, так и колебания в ожиданиях населения относительно экономической ситуации. Согласно данным Минстроя России, в 2020 году было введено 82,2 млн кв. м жилья, что на 0,2% превышает показатель предыдущего года. В 2021 году наблюдался значительный рост — ввод жилья достиг 92,6 млн кв. м, что на 12,6% больше по сравнению с 2020 годом. Тенденция к увеличению продолжилась в 2022 году, когда объем ввода составил 102,7 млн кв. м, превысив предыдущий показатель на 11%. В 2023 году был установлен новый рекорд: введено 110,44 млн кв. м жилья, что на 7,5% больше, чем в 2022 году. Однако к 1 декабря 2024 года объем ввода снизился до 93,8 млн кв. м, что на 0,7% выше аналогичного периода предыдущего года, но свидетельствует о замедлении роста в отрасли.

Количество выданных разрешений на строительство служит индикатором будущих тенденций на рынке недвижимости. За первые шесть месяцев 2024 года было выдано разрешений на строительство 23,5 млн кв. м жилья, что на 7% превышает показатели аналогичного периода предыдущего года. Общий объем действующих разрешений на строительство по состоянию на середину 2024 года составлял 165 млн кв. м, что свидетельствует о значительном потенциале для дальнейшего развития рынка.

Ожидания населения и инвестиционные настроения играют ключевую роль в формировании спроса на жилье. Согласно данным Росстата, индекс потребительской уверенности во втором квартале 2024 года достиг максимального уровня за последние 10 лет. Однако в третьем квартале 2024 года наблюдалось снижение индекса ожидаемых изменений в личном материальном положении на 2 процентных пункта, до -2%. Индекс благоприятности условий для крупных покупок в третьем квартале 2024 года увеличился на 1 п.п. и составил -18%, что указывает на осторожный оптимизм потребителей относительно крупных приобретений, включая недвижимость.

Анализ и интерпретация результатов

В качестве показателя спроса на жилую недвижимость возьмём количество ипотечных сделок (выданных ипотечных кредитов) в год, отражающее интенсивность покупок жилья с привлечением заёмных средств.

Для моделирования выберем четыре основных макроэкономических фактора:

1) Доход(t) — средний месячный доход населения (руб./месяц) или средняя заработная плата.

2) Ставка(t) — средняя ставка по ипотечным кредитам, доля от 1 (например, 8,43% = 0,0843).

3) Инфляция(t) — годовой уровень инфляции, также в долях от 1 (9,52% = 0,0952).

4) Цена(t) — средняя стоимость 1 кв. м жилья, руб./кв. м.

Рост доходов населения увеличивает спрос, а рост ставок по ипотеке, инфляции и средней цены на жильё — напротив, снижает его. В качестве математической формы возьмём простейшую мультипликативную модель, в которой все факторы входят в произведении:

Для отражения влияния четырёх факторов на спрос возьмём мультипликативную зависимость:

Поскольку у нас есть 5 точек (2020–2024 гг.), мы можем вычислить «условный» калибровочный коэффициент k(t) для каждого года, а затем усреднить или применить регрессионный подход. Здесь для наглядности возьмём простое усреднение по годам:

Затем усреднённое k примем за окончательный.

Ниже пошаговый расчёт для 2020 года и за последующие года данные сведены в таблицу 1.

1) 2020 год:

Произведение трёх множителей:

0,57×0,957×0,953≈0,57×0,913≈0,52.

Таблица 1

Усреднение k за 2020–2024 годы

Теперь усредним:

Итак, итоговый калибровочный коэффициент (в среднем по всем пяти годам) возьмём

Теперь, имея единое  , прогнозируем Спрос (2025) — количество ипотечных сделок в 2025 году.

Для этого нужно задать сценарные значения:

Доход (2025) ≈95,000 руб./мес. (продолжение роста зарплат).

Ставка (2025) ≈9,0% = 0,09 (при сохранении повышенной ключевой ставки ЦБ и учёте рыночной конъюнктуры).

Инфляция (2025) ≈7,5% = 0,075 (предполагаем некоторое дальнейшее снижение инфляции по сравнению с 2024 г.).

Цена (2025) ≈115,000 руб./кв. м (учитывая дальнейший рост стоимости жилья).

Произведение трёх множителей:

0,826×0,917×0,930≈0,704.

Иными словами, при заданных сценарных условиях модель даёт прогноз порядка 1,79 млн ипотечных сделок в 2025 году.

Рисунок 2. Динамика макроэкономических показателей и спроса на недвижимость (2020-2024гг.)

Заключение

По сравнению с ~1,3 млн сделок в 2024 г. модель показывает достаточно заметный рост (до ~1,8 млн), что объясняется:

• существенным увеличением доходов населения (средней ЗП до 95 тыс. руб.);
• некоторым снижением инфляции (до 7,5%);
• ставка по ипотеке в 9% остаётся высокой, но не радикально выше, чем в 2024 (8,43%).

Если фактические условия изменятся (например, инфляция снизится не так сильно или ставка по ипотеке превысит 10%), итоговый спрос может оказаться существенно ниже.

Список литературы:

1. Лисьих, В. В. Анализ влияния внешних и внутренних факторов на ценообразование на рынке недвижимости в России / В. В. Лисьих, М. В. Романов, М. В. Щербатов // Актуальные проблемы менеджмента, экономики и экономической безопасности : сборник материалов IV Международной научной конференции, Костанай, 10–11 ноября 2022 года / ФГБОУ ВО «Челябинский государственный университет», Костанайский филиал. – Чебоксары: Общество с ограниченной ответственностью «Издательский дом «Среда», 2022. – С. 114–116
2. Никитина, Н. С. Анализ факторов, влияющих на динамику цен на жилую недвижимость в России / Н. С. Никитина // Финансы: теория и практика. – 2023. – Т. 27, № 1. – С. 208–220
3. Проблемы моделирования оценки стоимости жилой недвижимости / Т. К. Богданова, А. Р. Камалова, Т. К. Кравченко, А. И. Полторак // Бизнес-информатика. – 2020. – Т. 14, № 3. – С. 7–23
4. Шелудяков, И. С. Рынок жилой недвижимости: тенденции и перспективы развития / И. С. Шелудяков, Е. Н. Лебедева Красса // Дневник науки. – 2023. – № 3(75). – DOI 10.51691/2541–8327_2023_3_3.
5. Росстат. Режим доступа: https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/tab_sred_cen_s1998.html