ПРИЗНАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ПО ДАВНОСТИ ВЛАДЕНИЯ

АННОТАЦИЯ

В статье автор обращается к дискуссионным проблемам в отношении приобретения права собственности на земельные участки в силу приобретательной давности.

Признание права собственности на земельный участок по давности владения – это юридический механизм, позволяющий приобрести право собственности на недвижимость, если лицо фактически владело ею открыто, непрерывно, добросовестно и как собственник в течение определенного срока, установленного законом. Это, по сути, способ легализации фактического владения, если другие основания для признания права собственности отсутствуют. В статье рассматривается понятие права собственности на земельные участки, давность владения.

Ключевые слова: права собственности, земельный участок, приобретение давность владения, приобретательная давность.

Со времен римского права существует институт приобретательной давности. М.С. Воробьева, А.М. Каримова пишут, что «институт приобретательной давности играет важную роль, поскольку позволяет вводить имущество в законный оборот, обеспечивая тем самым стабильность владения, предоставляя определенные гарантии добросовестным приобретателям» [6].

В статье 9 Конституции Российской Федерации закреплено, что «земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности» [1].

В  статье 25 Земельного кодекса Российской Федерации закрепляет положение, согласно которому основание приобретение права собственности возникает в соответствии с гражданским законодательством [3].

Приобретательная давность в Гражданском кодексе Российской Федерации регулируется главой 17 («Приобретение права собственности по давности владения») [2]. Она позволяет приобрести право собственности на имущество, в том числе на земельные участки, если лицо фактически владело им открыто, непрерывно, добросовестно и как собственник в течение установленного законом срока.

О.В. Маргарян отмечает, что «согласно статье 234 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из оснований приобретения права собственности является приобретательная давность. Однако в доктрине российского права постоянно ведутся дискуссии о возможности применения данного института к земельным участкам» [7].

Д. Васильев пишет, что «из содержания данных норм следует, что субъектами отношений, возникающих в процессе приобретения права собственности по давности владения, являются физические и юридические лица. В качестве объектов, на которые может возникать право собственности по рассматриваемому основанию, названы как движимое, так и недвижимое имущество. Для возникновения прав на земельный участок по давности владения необходим юридический состав, представляющий собой сложную совокупность юридических фактов, в целом являющихся основаниями приобретения прав» [5].

Рассмотрим основные положения Гражданского кодекса Российской Федерации о приобретательной давности:

Статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет общие условия приобретения права собственности по давности владения: открытость, непрерывность, добросовестность владения, а также владение как собственник в течение пятнадцати лет.

В статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливается сокращенный срок приобретательной давности – пять лет – для лиц, которые получили владение недвижимостью в результате ошибки или вследствие указания лица, которое не имело права отчуждать данное имущество. Этот срок применяется, если лицо добросовестно полагало, что получило имущество от законного собственника.

Статья 236 Гражданского кодекса Российской Федерации конкретизирует понятие «владение как собственник». Это означает, что лицо должно осуществлять фактическое владение имуществом как будто оно является собственником, то есть распоряжаться им по своему усмотрению (например, строить, возделывать, сдавать в аренду и т.д.). Простое пользование имуществом не считается владением как собственником.

В статье 237 Гражданского кодекса Российской Федерации указывается на то, что приобретение права собственности по давности возможно только в отношении вещей, которые могут быть объектом права частной собственности. Государственное имущество, например, не может быть предметом приобретательной давности.

Статья 238 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что приобретательная давность не применяется к объектам, которые не могут быть отчуждены.

Н.Ю. Чаплин отмечает, что «в доктрине гражданского права сложились три подхода: первый подход заключается в полном отрицании возможности приобретения права собственности на земельный участок по данному основанию; представители второго подхода считают возможным применение данного института только в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности; третья позиция состоит в отсутствии каких-либо препятствий к приобретению права собственности по давности владения» [9].

Условиями  для приобретения права собственности по давности владения являются: владение должно быть явным, не скрытым от других лиц. Сосед, местные жители и другие должны были знать о фактическом владении данным участком.

Перерывы во владении не должны превышать установленный законом срок. Этот срок может быть прерван, например, если собственник выселил лицо, владеющее участком. Прерывание владения, как правило, требует действий от законного собственника (например, судебный иск о выселении).

Лицо должно было полагать, что оно является собственником земельного участка, не зная об отсутствии у него права собственности. Если лицо знало, что земля принадлежит другому, то добросовестность отсутствует, и право собственности по давности не может быть приобретено.

Лицо должно было владеть участком, как собственник, используя его по своему усмотрению, распоряжаясь им (например, строительством, возделыванием). Простое пользование землей не всегда достаточно.

Законодательство каждой страны устанавливает свой срок давности для приобретения права собственности на землю. Например, в некоторых юрисдикциях это может быть 10, 15 или 20 лет.

В Постановлении Пленума от 29 апреля 2010 г. в п. 19 указано, что «возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности. Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества» [4].

Р.А. Саввин пишет, что «в рассматриваемом случае защищается охраняемый законом интерес, который, согласно статье 234 ГК РФ, состоит в защите открытого, добросовестного и непрерывного владения земельным участком как своим собственным» [8].

Как правило, для приобретения права собственности по давности необходимо обратиться в суд. В суд необходимо предоставить доказательства, подтверждающие выполнение всех вышеперечисленных условий: свидетельские показания, документы, подтверждающие фактическое пользование участком (например, квитанции об оплате коммунальных услуг, если таковые были), фотографии, планы участка и т.д.

Для приобретения права собственности по давности необходимо представить суду неопровержимые доказательства открытого, непрерывного и добросовестного владения имуществом как собственником в течение установленного срока. Это могут быть свидетельские показания, документы, подтверждающие фактическое пользование имуществом, а также иные доказательства.

Приведём пример из судебной практики, так в судебном заседании установлено, что земельный участок с кадастровым номером 77:04:0001004:50, расположенный по адресу: адрес, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация существующих зданий и сооружений института по проведению научных и научно-экспериментальных работ, общая площадь 127 131 кв. м., находится в собственности Российской Федерации, в пользовании ФГУП «ЦИАМ им. фио» на праве договора аренды земельного участка № М-04-004080с от 17.01.1996 г.

Спорный объект возведен на следующих основаниях. В период с 1948 по 1995 гг. на земельном участке, в соответствии с распоряжением Исполнительного комитете Московского городского совета депутатов трудящихся от 29 апреля 1948 года № 1233 «о разрешении ФГУП «ЦИАМ им. фио» (ранее в документах – ЦИАМ) построить гараж для индивидуальных машин сотрудников Института, с указанием: «обязать ЦИАМ предоставить на утверждение в Управление по делам архитектуры Мосгорисполкома проект гаража (п.2) и оформить разрешение на строительство соответствующей документации (п.3)»», письмом МАП СССР Ц.И.А.М. имени фио № У-673 от 06 мая 1948 года в адрес Начальника Бюро экспертизы управления по делам архитектуры, заместитель начальника ЦИАМ сообщил о получении разрешения на строительство гаражей для индивидуальных машин и просил передать на утверждение проекта строительства гаража районной организации, в последствии в соответствии с утвержденным проектом гаража была разработана и утверждена смета стоимости работ по строительству и оборудованию индивидуального гаража, в рамках которой реализовывалось строительство за счет средств и силами владельцев гаражей, с ориентировочной стоимостью 30-35 сумма прописью, в последствии на основании протокола Межведомственной комиссии при Исполкоме Калининского райсовета депутатов трудящихся № 18 от 02.12.1957 года были выданы индивидуальные разрешения на строительства каменных гаражей.

Вследствие вышеизложенного суд приходит к выводу, что истец на законных основаниях владеет спорным гаражным боксом, при таких обстоятельствах, суд считает возможным признать право собственности истца на вышеуказанный гаражный бокс^[1].

Право собственности по давности может быть ограничено или невозможно, если у земельного участка есть законные собственники, которые активно защищают свои права. Приобретение права собственности на государственные земли по давности владения, как правило, невозможно или существенно ограничено. Законодательство, регулирующее приобретение права собственности по давности владения, может меняться, поэтому важно ориентироваться на актуальные нормативные акты.

Необходимо отметить, что ключевой момент – добросовестность владения. Если лицо знало или должно было знать об отсутствии у него права собственности, приобретательная давность не применяется. Владение должно быть непрерывным. Даже короткий перерыв может нарушить течение срока давности. Владение должно быть явным, видным для окружающих. Приобретение права собственности по давности происходит на основании решения суда.

Таким образом, подводя итог, можно сделать следующие выводы:

Приобретение права собственности на земельный участок по давности владения – это сложный юридический процесс, который требует тщательного сбора доказательств и консультации с юристом. Самостоятельно разобраться в нюансах законодательства и собрать необходимые доказательства достаточно сложно, поэтому профессиональная помощь юриста является необходимой.

Приобретение права собственности по давности владения – сложный юридический процесс. Самостоятельно определить, имеются ли основания для его применения в конкретной ситуации, крайне сложно. Рекомендовано обратиться к квалифицированному юристу для консультации и представления интересов в суде.

Список литературы:

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 01.07.2020) // Собрание законодательства РФ.  – №31. – 2014. – Ст. 4398.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 24.07.2023) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1996. – № 5. – Ст. 410.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2001. – №44. – Ст. 4147.
4. Постановление от 29 апреля 2010 г. Пленума Верховного Суда Рос. Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Рос. Федерации № 22 // Бюллетень Верховного Суда Рос. Федерации. 2010. № 7. П. 19.
5. Васильев Д. Приобретение права собственности на земельный участок по давности владения. В сборнике: Земельное, экологическое, трудовое право и право социального обеспечения: перспективы и тенденции развития. Сборник трудов по материалам очной студенческой научной конференции. – Москва, 2018. – С. 7-10.
6. Воробьева М.С., Каримова А.М. Проблемы приобретения прав на земельный участок по давности владения // Modern Science. – 2021. – № 12-3. – С. 170-173.
7. Маргарян О.В. Приобретательная давность как основание возникновения права собственности на земельные участки // Эпомен. – 2021. – № 58. – С. 268-272.
8. Савин Р.А. Приобретение права собственности на земельный участок по давности владения // Нотариус. – 2010. – № 2. – С. 27-31.
9. Чаплин Н.Ю. К вопросу о приобретении права собственности на земельные участки по давности владения // Экономика. Право. Общество. – 2019. – № 3 (19). – С. 7-10.
10. Дело 02-11277/2024, Гражданские дела первой инстанции (Лефортовский районный суд) // https://mos-gorsud.ru.