ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

АННОТАЦИЯ

Фундаментальные изменения, произошедшие в экономической системе Российской Федерации, потребовали коренного преобразования гражданского законодательства. Впервые, по сравнению с предшествующим отечественным гражданским законодательством, в российский гражданский оборот введены здания (сооружения) со специальным правовым регулированием режима их аренды. Указанное обстоятельство привело к широкому распространению договоров аренды зданий (сооружений) в предпринимательской и иных сферах, что неизбежно повлекло увеличение общего количества судебных споров, связанных с арендой.

Ключевые слова: договор аренды, здание, сооружение, объект недвижимости, арендатор, арендодатель.

Для глубокого понимания арендных взаимоотношений первостепенное значение имеет точное определение этого правового института. Суть аренды заключается в том, что собственник имущества (арендодатель) временно уступает права владения и пользования своей собственностью другому лицу (арендатору), получая за это установленное денежное вознаграждение. Такой подход к изучению теоретических основ и практических аспектов арендного договора позволяет наиболее полно раскрыть его специфику.

В наши дни многие компании и предприниматели не могут позволить себе купить нужное для работы имущество из-за нехватки денег. При этом существует немало владельцев, чье имущество простаивает без дела. Именно поэтому в современном рынке все чаще прибегают к аренде как способу эффективного распределения ресурсов между участниками экономических отношений.

В силу неразрывной связи с земельным участком, здания и сооружения представляют собой особую категорию недвижимости, требующую специального правового регулирования. Невозможность эксплуатации данных объектов в отрыве от земли стала ключевым фактором для выделения их аренды в самостоятельный вид договорных отношений. Законодатель счел необходимым урегулировать данный вид аренды отдельно, учитывая специфику этих объектов недвижимости и неотделимость их использования от пользования земельным участком, на котором они возведены.

Здания и иные сооружения - как объекты недвижимости - характеризуются своей фундаментальностью, привязкой к земле, конструктивно рассчитаны на длительный срок использования, обладают всегда значительной стоимостью. Подобные особенности объекта аренды неизбежно влекут установление жестких законодательных требований к договору [1, с. 219].

В законодательстве отсутствует четкое разграничение между зданиями и сооружениями как объектами аренды. Юридические последствия при заключении договора аренды остаются идентичными независимо от того, что выступает предметом соглашения - здание или сооружение. Примечательно, что ни жилищное, ни гражданское право не содержат конкретных дефиниций этих объектов недвижимости. ГК РФ применяет единый подход к регулированию арендных отношений в отношении обоих типов строений, не устанавливая особых различий в их правовом режиме [2, с. 147-151].

Одной из наиболее распространенных проблем, возникающих в практике применения норм, регулирующих аренду зданий и сооружений, является неточное определение объекта аренды в договоре. Отсутствие четкого описания, например, кадастрового номера, площади и расположения здания, сооружения, помещения в здании, может повлечь недействительность договора или отказ в государственной регистрации.

Так, объект договора аренды зданий и сооружений является основным специфическим признаком данного договора, обусловливающим иные особенности его регламентации, которые выражаются в следующем.

Во-первых, это форма договора. Договор аренды зданий и сооружений должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность сделки.

Во-вторых, согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В литературе существует мнение о несовершенстве данной нормы в связи с тем, что окончание статьи закона своим буквальным толкованием характеризует сделку по аренде здания или сооружения, заключенную на год и более как реальную. Данное положение противоречит ст. 606 ГК РФ и 650 ГК РФ, которые определяют аренду как консенсуальную сделку.

Решение данной проблемы Гриднева О.В. видит в исключении из п.2 ст. 651 ГК РФ фрагмента: «и считается заключенным с момента такой регистрации» [3, с. 18].

На практике могут также возникать проблемы в сфере регистрации договоров аренды зданий и сооружений, которые заключены на неопределенный срок. По факту такой договор может действовать как менее года, так и более, в результате чего возникает вопрос о необходимости его государственной регистрации.

Следовательно, можно сделать вывод, что в целях более эффективного применения норм о государственной регистрации договоров аренды на здания и сооружения, следует расширить распространение нормы об обязательности регистрации договоров аренды с неопределенным сроком, а также возобновляемых на одних и тех же условиях на неопределенный срок, сразу после годичного срока с момента их заключения [1, с. 112].

В-третьих, в случае, когда стороны не согласовали письменно размер оплаты за пользование объектом, соглашение об аренде зданий и сооружений признается неоформленным. Отсутствие согласованной арендной платы в договорах аренды различного имущества не делает их автоматически недействительными. В таких ситуациях применяется пункт 3 статьи 424 ГК РФ, позволяющий установить стоимость на основе рыночных цен на аналогичные объекты при схожих обстоятельствах. Важно отметить, что данное правило не распространяется на аренду зданий и сооружений, где размер платы является обязательным существенным условием, без которого договор считается незаключенным (п.1 ст. 654 ГК РФ).

Стороны договора имеют свободу выбора способа внесения арендной платы, так как закон предлагает различные варианты, но не ограничивает ими. Среди возможных форм оплаты: арендатор может взять на себя расходы по улучшению арендуемого объекта, предоставить часть прибыли от использования имущества, оказать определенные услуги арендодателю.

Некоторыми авторами высказывается мысль о том, что в договоре аренды   здания или сооружения цена состоит из двух составляющих: в силу п. 2 ст. 654 ГК РФ плата за пользование зданием и сооружением и плата за пользованием земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка. Исключение составляют случаи, когда иное прямо предусмотрено законом или договором. В частности, стороны вправе договориться о дополнительной плате за земельный участок, на котором расположено здание [4, с. 161].

В-четвертых, определенными особенностями обладает исполнение договора аренды зданий и сооружений. Исполнение договора аренды состоит в совершении арендодателем действия по передаче имущества арендатору, соответственно, до передачи имущества договор нельзя считать исполненным. Именно с момента передачи имущества у арендатора возникает право владения и пользования, а, следовательно, и обязанность вносить арендную плату. Некоторые ученые передачу имущества от арендодателя к арендатору считают двусторонней сделкой [5, с. 224]. На наш взгляд, передача арендованного   имущества является исполнением договора аренды, т, е. исполнением арендодателем обязанности, возникшей из договора, и сам по себе факт передачи никаких прав и обязанностей по договору аренды имущества у сторон не вызывает.

Передача здания или сооружения в аренду считается завершенной при двух условиях: фактическом предоставлении объекта во владение арендатору и оформлении передаточного акта обеими сторонами. Данное правило действует при отсутствии иных условий в законодательстве или самом договоре аренды.

В случае, когда одна из сторон отказывается подписывать передаточный документ на согласованных в договоре условиях, такие действия квалифицируются как неисполнение обязательств: для арендодателя - по передаче объекта, для арендатора - по его приемке.

Документальное оформление передачи имущества арендатору происходит путем составления передаточного акта или аналогичного документа. После его подписания на арендатора возлагается статус законного владельца и соответствующие обязательства. Как титульный собственник, он принимает на себя полную ответственность за состояние объекта аренды, включая возможный ущерб третьим лицам при эксплуатации имущества. Правоведы подчеркивают важность такого документа как юридического свидетельства, фиксирующего момент перехода прав, состояние и характеристики передаваемого объекта.

В результате проведенного анализа можно констатировать, что современное правовое регулирование арендных отношений в сфере зданий и сооружений является достаточно эффективным. Тем не менее, существует потребность в законодательном совершенствовании - а именно, внесении в Гражданский кодекс Российской Федерации четких дефиниций таких объектов недвижимости, как «здание», «сооружение». Кроме того, существует потребность в корректировке статьи 651 ГК РФ, а также в расширении распространения нормы об обязательности регистрации договоров аренды с неопределенным сроком, а также возобновляемых на одних и тех же условиях на неопределенный срок, сразу после годичного срока с момента их заключения.

Список литературы:

1. Договорное право: учебное пособие для вузов / А. П. Анисимов, М. Ю. Козлова, А. Я. Рыженков, С. А. Чаркин; под общей редакцией А. Я. Рыженкова.  8-е изд., перераб. и доп. Москва: Издательство Юрайт, 2024. – 400 с.
2. Семенова Т.Г. Особенности правового регулирования объектов незавершенного строительства // Гуманитарные, социально-экономические и общественные науки. 2020. № 3. - С. 147-151.
3. Гриднева О.В. Совершенствование института договора аренды зданий и сооружений // Право и государство: теория и практика. 2020. №1 (181). – С. 16-19.
4. Дадаян Е.В. Особенности содержания договора аренды нежилых помещений / Е. В. Дадаян, А. Н. Сторожева // Социально-экономический и гуманитарный журнал. – 2016. – № 4(4). – С. 151-163.
5. Гражданское право. Особенная часть. Обязательства: учебник для вузов/ под общей редакцией А. Я. Рыженкова.  8-е изд., перераб. и доп.  Москва : Издательство Юрайт, 2024. – 567 с.