ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ИНСТИТУТА ОСПАРИВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ

THE LEGAL NATURE OF THE INSTITUTION OF CHALLENGING THE CADASTRAL VALUE OF REAL ESTATE OBJECTS UNDER THE LEGISLATION OF THE RUSSIAN FEDERATION

Irina Alexandrova

master's student, Department of Legal Support of the State and Municipal Service, Moscow Regional Branch of the Russian Presidential Academy of National Economy and Public Administration,

Russia, Krasnogorsk

АННОТАЦИЯ

Цель работы – анализ института по оспариванию кадастровой стоимости разных объектов недвижимости, вопросов практики, теории установления, изменения кадастровой стоимости. Автор проанализировал процедуры, которые предусмотрены ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ, ФЗ «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ, определил перечень субъектов оспаривания установленной кадастровой стоимости. Автор выполнил анализ влияния кадастровой стоимости на публичные, частноправовые интересы, установление размера начисляемого для юридических, физических лиц земельного налога, арендной платы, штрафов за нецелевое применение участков земли, выкупной стоимости разграниченной собственности государства.

ABSTRACT

The purpose of the work is to analyze the institute for challenging the cadastral value of various real estate objects, issues of practice, theory of establishment, and changes in cadastral value. The author analyzed the procedures provided for by Federal Law No. 135-FZ "On Valuation Activities in the Russian Federation" and Federal Law No. 237-FZ "On State Cadastral Valuation", and identified a list of subjects challenging the established cadastral value. The author analyzes the impact of cadastral value on public and private law interests, establishes the amount of land tax charged for legal entities and individuals, rents, fines for misuse of land plots, and the purchase price of demarcated state property.

Ключевые слова: земельное право, земельный участок, земельный налог, кадастр, кадастровая оценка, кадастровый учет, кадастровая стоимость, оспаривание кадастровой стоимости.

Keywords: land law, land plot, land tax, cadastre, cadastral valuation, cadastral registration, cadastral value, contesting cadastral value.

Вопросы кадастровой стоимости играют значимую роль в обеспечении хозяйственного оборота в России. Так, C. Авзалова анализирует влияние кадастровой стоимости на публичные, частноправовые интересы, установление размера начисляемого для юридических, физических лиц земельного налога, арендной платы, штрафов за нецелевое применение участков земли, выкупной стоимости разграниченной собственности государства [12, с. 151].

Стоит отметить, что, несмотря на широкое практическое применение кадастровой стоимости, до сих пор отсутствует единство в определении понятия «кадастровая стоимость».

Пленум Верховного Суда РФ указывает, что кадастровая стоимость – основа для налогового обложения участков земли, недвижимых объектов.

Это положение обосновано нормами п. 5 ст. 65 ЗК РФ [1], ст. 375, 390, 402 НК РФ [3], гл. 111.1 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [4]. Кадастровая стоимость, служащая для расчета налоговой базы, порой создает терминологическую путаницу, поскольку в некоторых нормативных документах она приравнивается к налоговой базе [13].

В российском налоговом законодательстве часто возникает путаница из-за смешения терминов, к примеру, «налоговая база» и «кадастровая стоимость». Так, Налоговый кодекс РФ (статья 402) [3] устанавливает, что для определения налоговой базы по объектам налогообложения принимается их кадастровая стоимость за оговоренными исключениями. Перечень имущества для кадастровой оценки и правила её проведения содержатся в Федеральном законе № 237 и приказе Росреестра №П/0283 [9]. Статья 390 Налогового кодекса [6] также подчеркивает, что земельный налог основывается на кадастровой оценке земельных участков [3].

Термин «кадастровая стоимость» Конституционный Суд РФ трактует как условную стоимость, установленную в ходе государственной оценки [13]. Тогда как рыночная стоимость отражает цену, по которой недвижимость может быть продана или куплена на открытом рынке с учётом всех влияющих факторов: экономических условий региона, инфраструктуры, экологической обстановки, качества ремонта и других улучшений объекта. В то время как кадастровая стоимость является средней ценой для схожих объектов в определённой местности, рассчитанной государственным органом, и не учитывает уникальные характеристики конкретного объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость устанавливается по усредненным данным в соответствии со стоимостью 1 кв. м. в соответствующем кадастровом квартале. Данный расчет выполняется при отсутствии физического осмотра объекта с учетом следующих параметров: местоположение, тип применяемых материалов, возраст здания, экономические условия района, размеры имущества. Указанный процесс является «массовым методом» выполнения кадастровой оценки. Государством кадастровая стоимость применяется как основа для установления налоговой нагрузки при реализации имущества, вычисления имущественных налогов. Она применяется для установления арендной ставки, выкупной стоимости объекта недвижимости.

Подход Росреестра к этим оценкам включает в себя рассмотрение индивидуальных особенностей участков, что делает процедуру более схожей с определением рыночной стоимости. Однако массовый метод, несмотря на его широкое применение, не всегда может учитывать уникальные характеристики каждого объекта, что снижает его функциональность и эффективность.

Различие кадастровой и рыночной стоимости не подтверждает неверность кадастровой оценки, т.к. ключевое отличие указанных типов заключается в методе, который применяется для их проведения.

Процесс утверждения рыночной стоимости в качестве кадастровой ориентирован на обновление и точное отражение реальной стоимости объекта без учета его индивидуальных особенностей, полученных массовым способом.

Важный момент – Постановление КС РФ от 11.07.2017г. № 20-П [7], упоминающее, что особенности кадастровой стоимости, которые выражены в ее соответствии рыночной стоимости, не указывают на незаконность или неправильность предыдущих оценок. Получается, что вышеупомянутое не отражается на законных правах собственника недвижимости.

В настоящее время одной из тенденций развития отечественной правовой системы является становление системы кадастровой оценки недвижимости. Большое влияние на этот процесс оказывает судебная практика по оспариванию кадастровой стоимости.

В течение восьми месяцев 2024 года, начиная с января и заканчивая августом, в судебной практике России проявилась активность в вопросах оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости. В результате, было инициировано 4506 дел, затронувших 7572 объекта, которые занесены в Единый государственный реестр недвижимости. К первому сентября этого же года, судьи рассмотрели 1724 дела, в ходе которых удовлетворены требования истцов в 1514 случаях, тогда как в 210 случаях принято решение об отказе. По состоянию на окончание 2024 года, еще 2747 исков ожидают своего рассмотрения [16].

Общий мотив данных судебных разбирательств – это рассогласование между кадастровой и рыночной стоимостями недвижимости. Такие разногласия часто возникают после покупки имущества через аукционы, когда при сравнении цены сделки с официальной кадастровой стоимостью обнаруживается значительное несоответствие, лежащее в основе налогообложения данного объекта недвижимости [2].

Согласно нормам Кодекса административного судопроизводства РФ и Федеральному закону о оценочной деятельности, статье 24.18 (Закон N 135-ФЗ) [4], интересы заявителя касаются случаев, когда установление кадастровой стоимости прямо влияет на их права и обязательности путем корректировки налогообложения с учетом рыночной стоимости на дату установления кадастровой оценки. При этом бремя доказывания, что кадастровая стоимость не соответствует реальной рыночной цене, ложится на плечи заявителя.

Не все аспекты процедуры оспаривания кадастровой стоимости определены действующим законодательством, в связи с чем требуется его дополнение, в частности путем совершенствования правового регулирования системы оценки кадастровой стоимости недвижимости и её обжалования.

Одной из правовых проблем, является, например, неопределённость круга субъектов обжалования кадастровой стоимости. В статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту Закон об оценочной деятельности) определены следующие субъекты обжалования:

- физические, юридические лица, если затрагиваются их права, законные интересы;

- органы государственной власти, местного самоуправления, в том случае, если они являются собственником земельного участка [4].

Интересно отметить, что Конституционный Суд Российской Федерации уточнил, что органы местного самоуправления являются субъектами обжалования, только если участок, располагается на их территории.

Не очевиден ответ на вопрос, могут ли арендаторы быть субъектами права на обжалование. Ранее нормы статьи 20 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» [5] допускали такое право арендаторов. Арендатор государственной или муниципальной земли, который получил право на нее в результате торгов, может оспорить кадастровую стоимость участка. Верховный Суд Российской Федерации в своем Постановлении Пленума от 30 июня 2015 № 28 [8], указал, что правом на обжалование обладают лица, чьи права затронуты результатами определения кадастровой стоимости, в т.ч. арендаторы. С целью правовой определенности, полагаем необходимым в законе перечислить субъектов, имеющих право на обжалование, в том числе арендаторов, но оставить перечень открытым.

Методы оценки кадастровой стоимости требуют усовершенствования для большего соответствия реальной рыночной цене. Определение кадастровой стоимости сейчас базируется на сравнительном методе, учитывающем среднюю рыночную стоимость. При этом применяются различные подходы:

• Доходный подход, подразумевающий оценку в терминах потенциальных доходов и выгод, получаемых от владения или использования участка.
• Затратный подход с вычислением затрат на приобретение, создание или замещение оцениваемого объекта.

Выбор между вышеупомянутыми подходами зависит от нескольких критериев: вид разрешенного использования объекта, его назначение, наименование, а также от объема и достоверности имеющейся информации о состоянии рынка недвижимости. Эта информация анализируется специализированным бюджетным учреждением, ответственным за исследование рыночной ситуации в сфере недвижимости.

Массовый метод оценки обезличивает объекты, лишает их индивидуализации, используются недостоверные сведения Единого государственного реестра недвижимости при подготовке перечня объектов. Определение кадастровой стоимости проводят государственные бюджетные учреждения технической инвентаризации. Частные оценочные компании в настоящее время к проведению кадастровой оценки не привлекаются.

Еще одной проблемой, является несовершенство механизма оспаривания кадастровой стоимости. Для данной категории дела предусмотрен досудебный способ оспаривания в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Процесс оспаривания кадастровой стоимости значительно удлиняется. Полагаем, что с целью экономии времени и финансов, собственникам можно предоставить право самим определять, обращаться сразу в суд, или воспользоваться административной процедурой рассмотрения спора в комиссии.

Подводя итог, можно сделать вывод, что установление кадастровой стоимости объектов недвижимости играет важную роль в обеспечении хозяйственного оборота в России и в налогообложении. Для усовершенствования процесса установления кадастровой стоимости необходимо устранить терминологические несовершенства действующего законодательства, недостатки системы оценки недвижимого имущества, ускорить процесс верификации сведений в ЕГРН, создать нормативную базу для синхронизации кадастровой стоимости и рыночной стоимости объектов недвижимости.

Доработки требует и механизм оспаривания кадастровой стоимости. В целях правовой определенности и наибольшей защиты прав налогоплательщиков, полагаем необходимым конкретизировать перечень лиц, имеющих право на обжалование, а также предусмотреть право на оспаривание кадастровой стоимости непосредственно в суде, минуя досудебную процедуру в комиссии.

Список литературы:

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 21.07.2024) // Российская газета. - 2001. - № 210.
2. Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации от 8 марта 2015 г. N 21-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 9 марта 2015 г. N 10 ст. 1391.
3. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ // Российская газета. 2000. N 153-154.
4. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Российская газета. 1998. N 148-149.
5. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» // Собрание законодательства РФ. 2007. N 31. ст. 4017.
6. Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» // Собрание законодательства Российской Федерации от 4 июля 2016 г. N 27 (часть I) ст. 4170.
7. Постановление Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 г. № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр» // СПС Гарант URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71621386/ (дата обращения 23.12.2024)
8. Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" // СПС Гарант URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71008340/ (дата обращения 23.12.2024)
9. Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 6 августа 2020 г. N П/0283 "Об утверждении Порядка формирования и предоставления перечней объектов недвижимости" // СПС Гарант. URL: https://base.garant.ru/74710254/
10. Методические указания о государственной кадастровой оценке», утв. Приказом Росреестра от 04.08.2021 N П/0336 (до 01.03.2022 г. действовали Методические указания о государственной кадастровой оценке, утв. Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226).
11. Кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 02.08.2022 по делу N 88а-25480/2022.
12. Авзалова, С.Н. Правоспособность и дееспособность юридического лица / С.Н. Авзалова // Молодой ученый. 2020. № 43 (333). С. 151-153.
13. Ергалова А.А., Алексеенкова В.Г., Малахов А.В. Проблематика оспаривания кадастровой стоимости // Образование и право, 2022 № 12. С. 156-161.
14. Киевич, А.В. Социальная сфера как драйвер экономического роста / А.В. Киевич // Современные аспекты экономики. 2017. № 12 (244). С. 93-98.
15. Марьин Е. В. Актуальные проблемы оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков / Е.В. Марьин // Правопорядок: история, теория, практика. 2020. № 2 (25). С. 50-53.
16. Официальный сайт Росреестр. URL: http: // www.rosreestr.gov.ru (дата обращения 23.12.2024)