Статья опубликована в рамках: Научного журнала «Студенческий» № 12(32)
Рубрика журнала: Технические науки
Секция: Архитектура, Строительство
Скачать книгу(-и): скачать журнал часть 1, скачать журнал часть 2, скачать журнал часть 3, скачать журнал часть 4, скачать журнал часть 5
ОСОБЕННОСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
На сегодняшний день исследование строительных конструкций объектов незавершенного строительства имеет широкое распространение, так как количество данных объектов огромное множество (Рис. №1, таблица №1). Данные исследования направленны на обследование объектов незавершенного строительства с целью определения стоимости достройки таких объектов, а также с целью определения стоимости продажи таких объектов.
Рисунок 1. Количество объектов капитального строительства, строящегося на территории Иркутской области
Таблица 1.
Объекты капитального строительства, строящиеся на территории Иркутской области по состоянию на май 2018г.
|
№ п/п |
Застройщик |
Наименование объекта |
Адрес объекта |
|
1 |
гостиница на 48 мест |
г. Иркутск, Октябрьский район, ул.25 Октября, 29 |
Бардусов Е.В. |
|
2 |
ЗАО "Труд" |
Группа многоквартирных жилых домов с нежилыми помещениями, б/с 4 |
г. Иркутск, Свердловский район, Левитана, 20 |
|
3 |
ЗАО "Сибэнергоремстрой" |
Группа жилых домов, 2-я очередь строительства-5-тиэтажный жилой дом с цокольным этажем б/с8,9,10 |
г. Иркутск, Свердловский район, ул. Багратиона |
|
4 |
ООО "ОмегаСтройТех" |
Подземная автостоянка, спортивная площпдка и благоустройство по ул. Трилиссера в г. Иркутске |
г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Трелиссера |
|
5 |
ООО "Сибстройкомплект» |
многоквартирные дома 1 очередь строительствва. Б/с №№ 9,10,11,12 |
г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Пискунова, 138 |
|
6 |
ЗАО "Желдорипотека" |
группа жилых домов 1.120 серии по ул.Чайковского в г. Иркутске б/с №№ 1,2 |
г.Иркутск, Свердловский район, ул.Чайковского, 20А. |
|
7 |
ООО "Урсус" |
многоквартирные дома 1 очередь строительствва. Б/с №№ 8,9 |
г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Пискунова, 138 |
|
8 |
ООО "Урсус" |
многоквартирные дома 1 очередь строительствва. Б/с №№ 1,2,3,4 |
г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Пискунова, 138 |
|
9 |
ЗАО Стройконсалт |
Административное здание со студенческим кафе |
город Иркутск, Октябрьский район, пер. Сударева |
|
10 |
ЗАО "Стройтранс" |
группа жилых домов с нежилыми помещениями, административным зданием и подземными автостоянками, 1 очередь, б/с № 7 |
г.Иркутск, Октябрьский район, в границах улиц Зверева и Депутатская |
|
11 |
ГУ "УКС администрации Иркутской области" |
ЦРБ на 50 коек |
Иркутская области, Ольхонский район, с. Еланцы |
|
12 |
ГУ "УКС администрации Иркутской области" |
здание школы на 520 учащихся |
Усть-Удинский район, р.п. Усть-Уда, ул. Пионерская, 24 |
|
13 |
ГУ "УКС администрации Иркутской области" |
Школа на 350 учащихся |
Качугский район, п. Качуг, ул. Пуляевского |
|
14 |
ООО "ИркутскБайкалстрой" |
Группа многоквартирных жилых домов с нежилыми помещениями, б/с 5, 6, 7, 8, 9, 10 |
г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Байкальская, 236Б |
|
15 |
ООО "Торговая площадь Павла Чекотова" |
реставрация и капитальный ремонт здания культурно-досугового центра "Пионер" |
г. Иркутск, Кировский район, ул. К.Маркса, 43 |
|
16 |
ООО "ВостСибСтрой" |
Многоквартирные дома в Октябрьском районе г. Иркутска по ул. Байкальская 236/1, 236/2. Реконструкция |
г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Байкальская, 236/1, 236/2 |
|
17 |
ГУ "УКС администрации Иркутской области" |
ЦРБ на 155 коек с поликлиникой на 200 посещений |
Боханский район, п. Бохан, м-н Южный |
|
18 |
ГУ "УКС администрации Иркутской области" |
Детский дом на 120 мест |
Эхитир-Булагатский район, п.Усть-Ордынский, ул. Первомайская, 39 |
|
19 |
ГУ "УКС администрации Иркутской области" |
Центральная районная больница (2 очередь) |
Баяндаевский район, п. Баяндай, ул. Полевая, 39 |
|
20 |
ОАО "РЖД" |
центр управления перевозками Восточного региона (ЦУПВР) на станции Иркутск-Пасс. 4 очередь |
г. Иркутск, Свердловский район, ул. Маяковского |
|
21 |
ОАО "РЖД" |
центр управления перевозками Восточного региона (ЦУПВР) на станции Иркутск-Пасс. 5 очередь |
г. Иркутск, Свердловский район, ул. Маяковского |
|
22 |
ООО "Марк-Вест" |
гостинично-развлекательный комплекс |
Иркутский район, п. Никола, ул. Ангарская, 15 |
|
23 |
ГУ "УКС администрации Иркутской области" |
Дом спорта |
Эхирит-Булагатский район, п.Усть-Ордынский, ул.Горького, 48А |
|
24 |
ООО "Байкальский Торговый Дом" |
административный комплекс, 1-я очередь, блоки А, В |
г. Иркутск, Октябрьский район, мкрн. Солнечный, на пересечении ул. Ржанова и Байкальского тракта |
|
25 |
ООО СЕРВИКО |
Многоэтажная автостоянка |
г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Карла Либкнехта |
|
26 |
ООО "Квадратура" |
Многоквартирные дома с подземными автостоянками. 4 очереди строительства. 1-ая очередь строительства. б/с №№ 1,2,3 и подземная автостоянка на 182 машино-места, ТП, ЦТП, КНС |
г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Байкальская, 269 |
|
27 |
ООО "Квадратура" |
Многоквартирные дома с подземными автостоянками. 4 очереди строительства. 2-ая очередь строительства - б/с №№ 5,6,7,8,9 и магазин |
г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Байкальская, 269 |
|
28 |
ООО "ИркутскСтройГрад" |
Объект незавершенного строительства - административное здание |
г. Иркутск, Октябрьский район, 4 Советская, уч. 1-б |
|
29 |
ООО "Региональная Строительная Компания" |
Многоквартирный дом |
г. Иркутск, Куйбышевский район. Ул. Лызина, 34 |
|
30 |
ОГКУ "УКС Иркутской области" |
Средняя школа на 600 учащихся в п. Култук |
Слюдянский район, р.п. Култук. Пер. Кооперативный, 6 земельный участок 38:25030108:10 |
|
31 |
ООО СК "Лисиха-Центр |
Многоквартирные жилые дома со встроенными нежилыми помещениями. Блок-секции №№ 1, 2, 3, 4 |
г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Байкальская, 236 б |
|
32 |
ООО «АСФ» |
Административное здание |
г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Лебедева-Кумача, дом 1 |
|
33 |
ООО "Инстройтех" |
Группа жилых домов со встроенными нежилыми помещениями. Блок-секции №№ 1,2,3 |
Иркутская обл.,г. Иркутск, Октябрьский район, Восточный промузел в военном городке №23 |
|
34 |
Муниципальное общеобразовательное учреждение "лицей №3 г. Иркутска" |
Реконструкция МОУ "Лицей №3" |
г. Иркутск, Кировский район, ул. Тимирязева, 14 |
|
35 |
ОАО "Сибавиастрой" |
Многоквартирные жилые дома со встроенными нежилыми помещениями и подземными гаражами. Блок-секции №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, подземный гараж 1,2 |
г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Коммунаров,12 |
|
36 |
ФКУЗ Иркутский орден Трудового Красного Знамени НИПИ Сибири и Дальнего Востока ФКУЗ Иркутскый научно-исследовательский противочумный институт Роспотребнадзора |
Реконструкция научно-производственного корпуса ФКУЗ Иркутского НИПЧИ Роспотребнадзора |
г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Трилиссера, 78 |
|
37 |
ООО "ИркутскГорСтрой" |
Общественно-деловой комплекс с жилыми домами и подземными автостоянками. |
г. Иркутск, октябрьский район, ул. Кожова, 18 |
|
38 |
ООО "Стройреконструкция" |
Жилой многоэтажный дом с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой |
Иркутская область, г. Иркутск, Кировский район, ул. П.Осипенко, 9 |
|
39 |
ИП Зеленская Н.В. |
Общежитие со встроенными нежилыми помещениями |
Иркутская область, г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Карла Либкнехта, 85 |
|
40 |
МУП "УКС города Иркутска" |
Многоквартирные дома. 1 очередь строительства. |
г. Иркутск, Свердловский район, ул. Алмазная |
|
41 |
МУП "УКС города Иркутска" |
Многоквартирные дома. |
г. Иркутск, Свердловский район, ул. Алмазная |
|
42 |
ООО "СПМК-7" |
Группа жилых домов с нежилыми помещениями, магазинами и подземными гаражами. Блок-секции №№1,2 |
г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Цимлянская |
|
43 |
ЗАО "Иркутсклесстрой" |
б/с 5-15 группы жилых домов со встроенными административно-торговыми и бытовыми помещениями |
Иркутская обл.,г. Иркутск, Октябрьский район, ул.30 Дивизии |
|
44 |
ООО "Нью-Лен-Ойл" |
Группа жилых домов с детским спортивным клубом. б/с 7,8 |
г. Иркутск, Свердловский район, м-н Юбилейный |
|
45 |
ООО "Нью-Лен-Ойл" |
Группа жилых домов с детским спортивным клубом. б/с 5,6 |
г. Иркутск, Свердловский район, м-н Юбилейный |
|
46 |
ООО "БазисСтройИнвест" |
группа жилых домов с объектами соцкультбыта, б/с №1 |
г.Иркутск, Свердловский район, ул.Сергеева |
|
47 |
ООО "Нью-Лен-Ойл" |
Группа жилых домов с детским спортивным клубом. б/с 3,4 |
г. Иркутск, Свердловский район, м-н Юбилейный |
|
48 |
ООО "Авиценна-Строй" |
Группа жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, спортивной площадкой. |
г.Иркутск, Свердловский район, бульвар Рябикова |
|
49 |
ООО "Предприятие Иркут-Инвест" |
Многоквартирные дома с подземной автостоянкой |
г. Иркутск, Свердловский район, мкрн. Университетский |
|
50 |
администрация муниципального образования "Слюдянский район" |
Спортивно-оздоровительный комплекс |
Слюдянский р-он, г. Слюдянка, ул. Ленина, 1Е |
Объекты незавершенного строительства чаще всего рассматриваются как неудачная реализация инвестиционных проектов, в которых конкретные инвесторы склоны к определённым рискам, в условиях неблагоприятного инвестиционного климата потерпели поражение при реализации своих проектных решений. В данной ситуации чтобы оправдать хотя бы часть вложенных денежных средств, многие из них отказываются от инвестиционных проектов и готовы реализовать объекты незавершенного строительства на открытом рынке более эффективным собственникам.
Рисунок 2. Причины длительных сроков строительства и роста объемов незавершенного строительства
Объекты незавершенного строительства в соответствии со статьей 130 ГК РФ отнесены к объектам недвижимости. К объектам незавершенного строительства относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию, на основании несоответствия утвержденной проектной документации. В практике строительно – технической экспертизы необходимо различать объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены, остановлены. В соответствии с действующим законодательством различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства.
Сложившиеся практика в регионах России показывает, что из триады традиционных подходов определения стоимости объектов незавершенного строительства, на первом месте – затратный подход, путем определения его восстановительной стоимости. Но данный подход, надо отметить, не отражает интересы инвесторов. В настоящее время существует острая необходимость определения именно рыночной стоимости объектов незавершенного строительства.
Выбор методов исследования объектов незавершенного строительства с целью определения их стоимости должен зависеть от их специфики, а именно от их возможности конфигурировать в качестве доходной недвижимости, а так же, не малое место занимает и формирование задания на оценку.
Метод определение рыночной стоимости объектов незавершенного строительства должен основываться на принципе спроса и предложения, ожидания, замещения, конкуренции, а так же на принципе наиболее лучшего и наиболее эффективного использования. Как было отмечено, при проведении строительно – технических исследований с целью определения стоимости объектов незавершенного строительства в основном реализуется затратный подход, сравнительный подход имеет ограниченное применение, из – за сложности подбора аналогичных объектов, и применения поправочных коэффициентов. От доходного подхода предпочитают отказываться, в силу невозможности извлечь доходы от неэксплуатируемого объекта до момента завершения строительства. Таким образом, приведенных методы определения стоимости не учитывают специфические особенности объектов незавершенного строительства, и, следовательно, не отражают реальной их стоимости.
В настоящее время, по мнению многих авторов, необходимо выделить категории, которые бы охарактеризовали состояние потребностей современного рынка недвижимости, его взаимосвязи с существующими теоретическими основами экономики недвижимости.
Именно учет реальных рыночных факторов в рамках каждого подхода, наиболее сильного их влияния на подходы в оценке помогут выявить показатель корректировки и изменения существующих методик. Для данного показателя необходимо выбрать критерии сопоставимости. Мероприятия по разработке критериев для создания методики оценки объектов незавершенного строительства в зависимости от влияющих факторов приведен в таблице №2:
Таблица 2.
Подходы к оценке объектов незавершенного строительства
|
Подходы к оценке |
Рыночные условия, препятствующие применению существующих методов |
Модернизация методик |
|
Затратный подход |
Подверженность объектов незавершенного строительства физическому износу в большей степени |
Разработка критериев для расчетов совокупного износа |
|
Определение точной готовности объекта незавершенного строительства |
Разработка методик определения стоимости объектов незавершенного строительства в зависимости от степени готовности |
|
|
Сравнительный подход |
Отсутствие объектов аналогов |
Разработка методики, позволяющая сравнивать объект незавершенного строительства с объектом завершенного строительства |
|
|
Сложность применения поправочных коэффициентов |
Введение критериев расчета показателей сравнения объектов незавершенного строительства и их аналогами |
|
Доходный подход |
Отсутствует информация о сроках окончания строительства |
Разработка методик расчета времени необходимого до окончания строительства с учетом степени готовности объекта |
|
Невозможность получения дохода от объекта до момента завершения строительства |
Введение поправочных коэффициентов |
Таким образом, все имеющиеся недостатки существующих методик определения стоимости объекта незавершенного строительства являются отражением уровня соотношения между результатом оценки объекта недвижимости, на различных стадиях строительства, положенным с использованием приведенных подходом и результатом, который может быть получен с учетом выявленных внешних – влияющих факторов на данный объект.
Расчет адекватной стоимости объектов незавершенного строительства является важным факторов стимулирования развития данного сегмента рынка недвижимости, что имеет огромное значение для инвесторов и покупателей объектов, так и собственников, заинтересованных в активации спроса на объекты, к которых «заморожены» денежные средства способные приносить доход.
Список литературы:
- Городнова Н.В., Степанов А.С., Хайкин В.З. Методический подход к оценке эффективности управления экономическими системами с государственным участием Дата: 13/02/2011 Номер: (26) УЭкС, 2/2011.
- Оценка недвижимости, Грязнова А.Г., Федотова М.А., 2002
- Методические рекомендации по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы министерства юстиции Российской федерации Приказ Минюста от 20.12.2002г №346;
- Методика определения физического износа гражданских зданий, утверждена приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 года N 404.
Оставить комментарий