ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ ВОЗВЕДЕНИЯ ПОСТРОЙКИ БЕЗ ПОЛУЧЕНИЯ УСТАНОВЛЕННЫХ СОГЛАСОВАНИЙ И РАЗРЕШЕНИЙ

Об актуальности и важности исследования спорных вопросов осуществления самовольного строительства свидетельствует, в частности, вступивший 04.08.2018 г. в силу Федеральный закон N 339-ФЗ [1]. Из анализа новой редакций статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в которой закреплены признаки самовольной постройки, следует, что изменению был подвергнут лишь третий признак. Так, согласно изменениям, самовольной постройкой следует считать постройку, возведенную или созданную без получения на это необходимых в силу закона не только разрешений, но и согласований [2, с. 70].

Иные признаки, определяющие самовольное строительство, остались неизменными: 1) земельный участок не предоставлен в установленном порядке; 2) разрешенное использование земельного участка не допускает постройку на нем данного объекта; 3) произошло существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил.

Исходя из пунктов 2 и 3 новой редакции рассматриваемой статьи, гражданско-правовым последствием возведения самовольной постройки может быть, помимо сноса, ее приведение в соответствие с установленными законом требованиям. Последнее, при одновременном соблюдении условий, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, может являться основанием для признания судом права собственности на самовольную постройку.

Закрепленное законодателем отсутствие согласования и разрешения как самостоятельного признака для определения самовольной постройки, а также установленные в качестве последствий ее возведения снос и приведение с соответствие с установленными требованиями, определяет необходимость выявить соотношение данных положений. В каких случаях признание постройки самовольной влечет ее снос, а в каких приведение ее в соответствие с предусмотренными законодательством требованиями?

Так как из толкования рассматриваемой статьи, однозначный ответ на поставленный вопрос дать не представляется возможным, следует рассмотреть сложившуюся судебную практику по данному вопросу.

Согласно позиции, представленной, в частности, в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 [3], и, позднее, в обзоре судебной практики ВС РФ от 19.03.2014 [4] отсутствие разрешения на строительство единолично не является основанием для отказа в признании права собственности на самовольную постройку. Из сформированного судебной практикой подхода следует, что основополагающую роль играет принятие лицом надлежащих мер для получения разрешения на строительство. При соблюдении данного условия, если постройку как самовольную характеризует лишь отсутствие разрешения и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, суду надлежит признать право собственности, если при этом не нарушаются права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не создается угрозы жизни и здоровью граждан.

Аналогичный подход представлен в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 [5], Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.05.2011 N 15025/10 по делу N А28-10550/2009-313/22, Определении Верховного Суда РФ от 13.05.2015 N 25-КГ15-2, Определении Верховного Суда РФ от 21.09.2018 N 46-КГ18-34 и др.

Действительно, непринятие лицом мер по получению необходимых разрешений может указывать на его стремление злоупотребить правом на судебную защиту с целью легализации объекта самовольного строительства, минуя административный порядок, предусмотренный законодателем. Как справедливо отмечается в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 25.09.2018 N Ф06-36354/2018 по делу N А57-30347/2017 исковое требование о признании права собственности на самовольную постройку не должно быть предъявлено с целью обхода законодательных норм, которыми установлен разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот недвижимых вещей.

В связи с принятием новой редакции ст. 222 ГК РФ, представляется, что данный формально-логический подход, выработанный судебной практикой, следует применять также при отсутствии необходимых согласований.

Помимо сноса самовольной постройки новой редакцией рассматриваемой статьи предусмотрено также право требовать ее приведения в соответствие с требованиями, предусмотренными законом. Положениями статьи 12 ГК РФ закреплено право лица на защиту своих прав способами, предусмотренными данной статьей, а также иными, предусмотренными ГК РФ. Как следствие, при возведении самовольной постройки, способ защиты нарушенного права может быть определен по усмотрению соответствующего истца. Данный подход нашел отражение и в актуальной судебной практике. В частности, в Постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 03.10.2018 по делу N А33-21411/2016.

В то же время, судами в ряде случаев отмечается безосновательность следования сложившемуся формально-логическому подходу, поскольку последний не учитывает важность соблюдения публичного интереса. Так, в Определении Верховного Суда от 25.09.2018 N 78-КГ18-49 снос объекта самовольного строительства определен в качестве крайней меры ответственности, целью которой является устранение последствий нарушения. Было указано, что данная мера должна быть соразмерна самому нарушению. Судом была отмечена необходимость соблюдения баланса публичных и частных интересов, в противном случае, снос самовольной постройки может привести к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и повлечь несоразмерные убытки для субъектов гражданско-правовых отношений. В данном судебном решении был рассмотрен вопрос о сносе самовольной постройки, представляющей собой многоквартирное здание, в котором находится квартира, право собственности, на которую было установлено судебным решением. В результате суд пришел к выводу о том, что возможность сноса самовольной постройки законодателем связана не с формальными требованиями, а с ее несоответствием требованиям безопасности, а также существующей угрозой нарушения прав третьих лиц.

На важность ухода от формального подхода ввиду необходимости соблюдения публичного интереса и необходимости реальной соразмерной защиты нарушенных прав также указано, в частности, в Определении Верховного Суда РФ от 25.08.2015 N 18-КГ15-118, Определении Верховного Суда РФ от 10.03.2016 N 308-ЭС15-15458 по делу N А32-22681/2014.

Указанный подход соответствует позиции Конституционного суда РФ, представленной, в частности, в Определении от 27.09.2016 N 1748-О [6], согласно которой возведение самовольной постройки определяется как правонарушение, санкция за которое должна быть соразмерна существующей общественной опасности.

В соответствии с вступлением в силу новой редакции статьи 222 ГК РФ, в дополнение к праву требования сноса самовольной постройки, было предусмотрено право требования ее приведения в соответствие с установленными требованиями. Из анализа актуальной судебной практики представляется необходимым закрепление приоритета нововведенного способа защиты прав с целью соблюдения общеправового принципа соразмерности, предупреждения расширительного толкования ст. 12 ГК РФ и соблюдения публичного интереса.

Список литературы:

1. Федеральный закон от 03.08.2018 N 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»;
2. Мандрюков А.В. Новое правовое регулирование самовольной постройки // Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2018. N 10. С. 70 – 78;
3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»;
4. "Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014)
5. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»;
6. Определение Конституционного Суда РФ от 27.09.2016 N 1748-О «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса группы депутатов Государственной Думы о проверке конституционности пункта 4 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации».