ПОРЯДОК ДЕЙСТВИЙ ПРИ ОФОРМЛЕНИИ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ С ЦЕЛЬЮ РАЗМЕЩЕНИЯ ОБОРУДОВАНИЯ СВЯЗИ НА ОБЪЕКТАХ НЕЖИЛОГО ФОНДА

Аннотация. В статье рассматриваются вопросы, возникающие в процессе оформления сделок с объектами недвижимости с целью размещения на них оборудования связи. Анализ проводился в разрезе примеров из ВАС РФ, ФАС РФ, а также практика применения Гражданского кодекса РФ и жилищного кодекса РФ в рамках озаглавленной темы.

Ключевые слова: нежилой фонд, оборудование связи, государственные учреждения.

Подход законодателя по вопросам, связанным с арендой недвижимости в Российской Федерации (РФ) занимает одну из острых позиций в бюджетной сфере (аренда имущества государственными учреждениями), а также в предпринимательской деятельности. При всем этом споры в рамках Федерального и регионального законодательства могут приводить к выставлению необоснованных штрафов и расторжению договоров согласно гражданскому кодексу РФ.

Так одним из вопросов, связанных с урегулированием споров в части использования объекта нежилого фонда, находящегося в собственности субъектов федерации (на примере города федерального значения Санкт-Петербург) может быть порядок действий оформления договорных отношений с целью размещения оборудования связи на объектах, находящихся у государственных учреждений (государственных унитарных предприятий) и администраций районов в оперативном управлении/хозяйственном ведении.

Отношения по использованию части объекта недвижимости с целью размещения оборудования связи могут быть оформлены различными способами в зависимости от предполагаемого места размещения такого оборудования.

В случае, если оборудование связи будет размещено в здании/помещении, то соответствующая часть здания/помещения подлежит постановке на кадастровый учет и в отношении данной части здания/помещения возможно заключение договора аренды.

В случае, если оборудование будет размещаться на конструктивных элементах находящегося в оперативном управлении здания (чердак, крыша, фасад, и другие конструктивные элементы), которые не могут быть самостоятельными объектами недвижимости и соответственно невозможно осуществить кадастровый учет такого элемента здания, то стороны вправе заключить гражданско-правовой договор, разновидность которого прямо не предусмотрена Гражданским кодексом РФ [1, c. 269; 2, с. 3], направленный на использование части конструктивного элемента здания (договор на использование конструктивного элемента здания). Такие договоры в обязательном порядке должны содержать графическое или текстуальное описание, позволяющее однозначно идентифицировать и определить ту часть конструктивного элемента здания/помещения, права пользования которой передаются по договору аренды.

В соответствии с правоприменительной практикой [3, c. 2] к указанным договорам аренды по аналогии применяются положения федерального законодательства о договоре аренды, в том числе положения пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ о государственной регистрации договора аренды. Однако, ввиду отсутствия в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сведений о таких объектах государственная регистрация прав на них не представляется возможной, в связи с чем, рекомендуется заключение указанных договоров на срок не более одного года с последующей пролонгацией их в установленном порядке.

Договоры аренды, предусматривающие переход прав владения/пользования государственным имуществом, должны заключаться с соблюдением следующих требований:

• государственным учреждениям необходимо получение согласия собственника имущества в силу положений ст. 298 Гражданского кодекса РФ [1, c. 112]. Дача согласия государственным учреждениям, в отношении которых администрации района осуществляет от имени Санкт-Петербурга функции и полномочия учредителя, на совершение сделок, связанных с передачей в аренду объектов нежилого фонда, закрепленных за ними на праве оперативного управления, относится к компетенции администрации соответствующего района Санкт-Петербурга [4. c. 31]. Также распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 05.07.2017 № 465-рк дано согласие на заключение государственными учреждениями, находящимися в ведении Комитета по здравоохранению, Комитета по образования, договоров аренды частей зданий/помещений для размещения оборудования связи в целях улучшения оказываемых услуг при условии соблюдения требований, указанных в данном распоряжении;
• если здание учтено как первичный (единый) объект недвижимости или все помещения в здании находятся в собственности субъекта федерации и закреплены на вещном праве за одним лицом, необходимо соблюдение требований статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» [5. c. 1] об обязательном проведении торгов на право заключения договоров в отношении государственного имущества, если предусмотренные указанной статьей основания для заключения договора без проведения торгов отсутствуют (в частности в целях размещения сетей связи возможно заключение договора без проведения торгов на основании п. 7 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции (Разъяснение ФАС России от 24.04.2014 № ЦА/16309/14) [8, с. 26].

В случае, если в оперативном управлении находится помещение, а оборудования связи предполагается разместить на конструктивных элементах здания, то необходимо учитывать, что конструктивные элементы здания являются общим имуществом, а любые договоры по распоряжению общим имуществом собственников помещений в здании заключаются с согласия собственников помещений в соответствии с требованиями п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ, п. 4 ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

При этом решение о передаче во владение и (или) пользование такого имущества, расположенного в многоквартирном жилом доме (дом, в котором расположены две и более квартиры), должно приниматься в соответствии с п. 4 ст. 36 Жилищного кодекса РФ на общем собрании собственников и/или иных вещных правообладателей помещений, расположенных в здании (2/3 голосов – п.1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ) [7, с. 37].

Относительно участия в принятии решений о таком использовании общего имущества жилых и нежилых зданий в части помещений, закрепленных на праве оперативного управления: как отмечается судебными органами РФ, толкование п. 1ст. 296 Гражданского кодекса РФ позволяет сделать вывод, что лицо, владеющее нежилым помещением на указанном вещном праве, обладает полномочиями собственника данного помещения, ограниченными лишь законом, целями деятельности лица, назначением помещения, а также волеизъявлением его собственника [6, с. 3]. В связи с чем, такой вещный владелец вправе самостоятельно участвовать (голосовать и пр.) в принятии решения о передаче в пользование частей чердачных помещений, крыш и иного общего имущества собственников помещений в жилых и нежилых зданий.

На основании изложенного можно сделать вывод что регулирование договорных отношений в рамках размещения оборудования связи в РФ в настоящее время диспозитивно. Стороны согласуют договора так как им это удобно. В связи с этим необходимо жестко регулировать указанные в статье правоотношения между сторонами, чтобы избежать дополнительных рисков в дальнейшем.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 21.10.1994 (с изменениями на 18 марта 2019 г.)// «Консультант Плюс»;
2. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».
3. Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых Вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».
4. Положение об администрации района Санкт-Петербурга, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 19.12.2017 № 1098.
5. Письмо ФАС РФ от 10.06.2010 № ПС/18279 «О рассмотрении обращения По вопросу применения статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции».
6. Постановление ФАС Уральского округа от 27.11.2013 № Ф09-10385/13 по делу № А60-1248/2013.
7. Жилищный кодекс Российской Федерации (с изменениями на 22 января 2019 года) от 21.10.1994// «Консультант Плюс»;
8. Федеральный закон «О защите конкуренции» (с изменениями на 27 декабря 2018 года) от 26.07.2006 № 135-ФЗ// «Консультант Плюс».