ПОНЯТИЕ, СУЩНОСТЬ И СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

На сегодняшний день сфера строительства в Российской Федерации, также как и правоотношения, регулирующие ее, набирают обороты в своем развитии. Решение жилищной проблемы стало немаловажным вопросом для законодателя, чему непременно способствовало принятие Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

В соответствие с вышеупомянутым законом одна сторона, т.е. застройщик, в указанный в договоре срок несет обязанность или своими силами, или при помощи лиц, привлеченными им, возвести многоквартирный дом (иной объект недвижимости). Далее, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, передать его другой стороне, в лице участника долевого строительства, в свою очередь которая несет обязанность по уплате цены, указанной в договоре о долевом строительстве и принять объект, точные характеристики которого также отражены в договоре, заключаемом между его субъектами.

По своей юридической природе договор участия в долевом строительстве является:

«- консенсуальным – способствует возникновению у сторон определенных прав и обязанностей, с того момента, как между ними достигнуто определенное соглашение. Важно отметить, что дальнейшая передача и приемка вещи, и реализация других действий производится с целью их исполнения;

- возмездным – предполагает встречное возмещение за исполнение субъектом таких отношений своих обязанностей по договору;

- двусторонним – призван порождать двусторонние обязательства;

- взаимнообязывающим - каждое из двух встречных обязательств выступает условием для другого; он опосредует обмен встречными обязательствами-предоставлениями» [2, с. 110].

Также Федеральный закон указывает на то, что рассматриваемый договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и, непосредственно, считается заключенным с момента регистрации в уполномоченном органе.

Сторонами данного договора являются:

- застройщик;

- участник долевого строительства.

Существенными условиями договора участия в долевом строительстве выступают:

«- предмет договора участия в долевом строительстве;

- срок передачи застройщиком недвижимого объекта участнику;

- гарантии качества на недвижимый объект;

- цена договора участия, сроки и порядок уплаты;

- способы обеспечения исполнения обязательств по договору застройщиком» [3, с. 88].

В случае, если хотя бы одно из вышеперечисленных условий не будет фигурировать в договоре, он будет считаться незаключенным.

Предметом рассматриваемого договора непосредственно являются:

- самостоятельные, или осуществляемые через привлеченных лиц действия застройщика по возведению многоквартирного дома и его передачи после разрешения на ввод в эксплуатацию субъекту долевого строительства;

- действия субъекта долевого строительства по принятию данного недвижимого объекта и уплате цены застройщику.

Объектом, в свою очередь, считается объект недвижимости, а именно, жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию недвижимого объекта.

Содержание договора участия в долевом строительстве, в качестве соглашения, являет собой совокупность согласованных условий, в которых выражены права и обязанности определенных контрагентов, которые и составляют суть самого договорного обязательства.

Итак, содержание исследуемого договора устанавливает взаимные права и обязанности сторон:

- застройщик несет обязанность по обеспечению постройки многоквартирного дома и другого недвижимого объекта, а также после приобретения разрешения на ввод в эксплуатацию данных объектов по передаче в согласованный срок конкретный объект долевого строительства участнику этого строительства;

- участник долевого строительства несет обязанность по уплате, указанной по соглашению сторон, цены и принимает объект долевого строительства, в случае если застройщиком исполнены все договорные обязательства и объект соответствует своим оговоренным ранее характеристикам.

Соответственно, «передача строительного объекта застройщиком и принятие его участником долевого строительства становится возможна не ранее, чем после получения в установленном законодательстве  порядке разрешения на ввод в эксплуатацию недвижимого объекта по подписанному сторонами передаточному акту (статья 8 ФЗ №214)» [1].

Застройщик обязан передать возведенный строительный объект по итогам получения разрешения в срок, который указывается в договоре. Что важно отметить - недопустимо досрочное исполнение застройщиком своих обязанностей по передаче строительного объекта, если иное не оговаривается договором.

Участник долевого строительства, который получил оповещение от застройщика о завершении постройки недвижимого объекта, на основе договора участия несет обязанность приступить к его принятию в срок, но, в том случае, если данный срок не определен, то в течение семи рабочих дней со дня получения данного оповещения.

Расторжение договора участия в долевом строительстве является возможным на условиях, оговоренных статьей 9 ФЗ №214 о долевом строительстве.

Участник долевого строительства в одностороннем порядке имеет право в отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве в следующих случаях, установленных законодателем:

- неисполнения другой стороной обязательства по передаче недвижимого объекта в срок, который допускает просрочку передачи данного объекта на два месяца;

- неисполнения другой стороной обязанностей, в случае несоблюдения требований качества;

- весомого нарушения и нарушения требований к качеству недвижимого объекта, также если указанные в проекте строительства характеристики существенно рознятся с конечным результатом постройки и пр.

Таким образом, содержание договора участия в долевом строительстве недвижимых объектов, в качестве результата, достигнутого между двумя сторонами, следует рассматривать как условия, в соответствии с которыми стороны пришли к соглашению, которое в дальнейшем дало базу для заключения договора. Предметом данного договора становится результат деятельности застройщика, который имеет определенную овеществленную форму, а именно недвижимый объект, и деятельность застройщика по привлечению и использованию денежных средств участников долевого строительства.

Список литературы:

1. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 30.12.2014 №214-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.
2. Андреев Ю.Н. Договор в гражданском праве России: моногр. М.: НОРМА, 2017. -272 с.
3. Гражданское право: учеб.пос. / Под ред. С.С. Алексеева. М.: Проспект, 2014. – 334с.
4. Шайдуллин Р.Р. Договор долевого участия в строительстве жилья: понятие и признаки // Современное право. - 2015.- № 6.- С. 61-65.