ПРОБЛЕМЫ ВОЗНИКАЮЩИЕ ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ ИНСТИТУТА РАЗВИТИЯ ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА КРАСНОЯРСКА

PROBLEMS ARISING IN THE IMPLEMENTATION OF THE INSTITUTE OF DEVELOPMENT OF BUILT-UP AREAS ON THE EXAMPLE OF THE CITY OF KRASNOYARSK

Tremarev ivan

Student, Krasnoyarsk State Agrarian University

Russia, Krasnoyarsk

Grigoriev Milan

candidate of law, associate professor, Krasnoyarsk State Agrarian University

Russia, Krasnoyarsk

АННОТАЦИЯ

Данная статья посвящена проблемам возникающим при реализации института развития застроенных территорий, для анализа был взят город Красноярск, на основании работы предложены способы решения проблем.

ABSTRACT

This article is devoted to the problems arising during the implementation of the Institute for the Development of Built-Up Territories, the city of Krasnoyarsk was taken for analysis, based on the work, methods of solving problems were proposed.

Ключевые слова: развитие застроенных территорий, аварийное жильё, застройщик.

Keywords: development of built-up territories, emergency housing, developer.

В современной юридический науке термин «развитие застроенных территорий» (далее РЗТ) относительно новый. Он появился в 2006 году, и был введен ФЗ от 18 декабря 2006 г. «О внесение изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» тремя статьями 46.1, 46.2, 46.3.

Однако, не смотря на наличие термина, само понятие в Градостроительном кодексе так и не раскрыто,  проанализировав научную литературу [1,с.23] в данном аспекте можно сформировать следующее понятие: «РЗТ- это комплекс мероприятий, который содержит некоторые этапы, конечной целью которых является снос аварийных и ветхих зданий, расселение жителей проживающих в ветхом аварийном фонде, а в итоге создание городской инфраструктуры с целью обеспечения обслуживания вновь сформированных жилых комплексов».  

Появление такого института вызвано большим количеством аварийных и ветхих зданий, а так же тем что свободных территорий под строительство, которые были бы уже заранее оборудованы инфраструктурой и находились бы в удобном  и выгодном месте, очень мало[2,с.81].

РЗТ в Красноярске получил свой пилотный старт в 2014 году. Для этого были причины, так как Красноярск стал третьим городом России по количеству аварийного жилья. Доля аварийного и ветхого жилья рассчитывалась Департаментом социологии Финансового университета при Правительстве РФ в рамках исследования качества жизни. Согласно исследованию, в рейтинге городов по количеству аварийного жилья Красноярск занимает 3-е место. Доля аварийного и ветхого жилья Красноярска составляет 4,1 % от общей площади жилого фонда, а общая площадь жилищного фонда города Красноярска по состоянию на 01.01.2014 составляла 22954,3 тыс. кв. м, из них 877,15 тыс. кв. м имеют износ от 35% до 70% и более.  По итогам  первого аукциона был определен застройщик, который занялся развитием застроенной территории на ул. Базарной. Победитель торгов, ООО «Готика», построит на освобожденной площадке многоэтажный жилой дом на 240 квартир. Один из двух стоящих на участке аварийных домов вошел в региональную адресную программу переселения из ветхого и аварийного жилья, поэтому новые квартиры его жителям обеспечил муниципалитет. Второй барак предстояло расселить застройщику, затраты строительной компании оцениваются в сумму около 30 млн рублей. В последующем времени с 2015 по 2018 год было  выставлено на аукцион около 45 площадок. По большему количеству из них удалось заключить договора с инвесторами. В 2019 году в Красноярске планируется выставить на аукцион ещё 11 площадок.  Общая площадь - 136 тыс. кв. м. Некоторые участки уже выставлялись в 2018 году, но продать их не удалось, и в связи с этим они вновь выставлены на аукцион.

Механизм института РЗТ сложный процесс, и таким образом в нём существуют определенные проблемы, которые возникают как правило уже после заключения договора инвестора с муниципалитетом и его участием в программе развития[3,с.14]. Постараемся выделить основные проблемы с которыми сталкивается застройщик.

Первая проблема-превышение себестоимости  и как следует из этого нецелесообразность выбранного проекта. Для застройщика важно получить качественную и актуальную техническую документацию  на земельный участок, с учетом того что у застройщика ещё нет прав на него, так как основную информацию он может получить «опытным» путем только после расселения граждан. Но в свою очередь как известно проектирование начинается значительно раньше, и уже на этом этапе нужно понимать как будет выглядеть теплоснабжение, водоснабжение, электроснабжение. В том числе необходима информация о прежних линиях инфраструктуры, так как они могут причинить немалый ущерб застройщику. В идеале муниципалитет должен выступить гарантом необходимости обеспечения техническими ресурсами территорий РЗТ.

В связи с отсутствием необходимой технической документации застройщик часто несет убытки, так как приходится увеличивать сумму изначально запланированную потратить на реализацию проекта.  Так можно привести в пример опыт компании ООО «М-3 ГРУПП» которая в 2017 году занималась расселением квартала бараков  по ул. Ключевская, напротив Николаевского моста в городе Красноярске. В ходе строительных работ  обнаружили  под деревянными строениями канализационную трубу которая не была указана ни на одном плане, и таким образом  необходимо было инвестировать ещё несколько миллионов рублей с целью её выноса, что бы не повредить канализационную целостность.

Второй проблемой является выселение граждан из жилых помещений признанных аварийными и подлежащими сносу. Задачей расселения граждан в большинстве случаев занимается муниципалитет, как за свой счет, так и за счет денежных средств застройщика.  Если аварийные и ветхие дома  входят в региональную адресную программу переселения из ветхого и аварийного жилья, то новыми квартирами жильцов будет обеспечивать муниципалитет. Но в договоре может быть прописан пункт при котором обе стороны будут заниматься этим вопросом, они в свою очередь делят дома и занимаются расселением каждый своего дома.  В Красноярске срок расселения граждан рассчитывает 7 месяцев с даты подписания договора. Это обязательство прописывается как в распоряжении на проведение аукциона, так и в договоре между муниципалитетом и застройщиком в дальнейшем. Учитывая что не всегда граждане идут на сделку, сроки расселения увеличиваются, а это приводит к судебным разбирательствам и затраты на расселение тоже увеличиваются в геометрической прогрессии.  В качестве примера  можно привести судебный спор между Администрацией Березовского района и жителями подлежащими расселению:

Жители Березовского района были не согласны с суммой, которую им предлагала администрация за выселение из их жилья. Администрация предлагала 1224000 рублей, из которых 128000 рублей это возмещение убытков в связи с переселением. Собственники были не согласны  с данными требованиями и  на основании оценочной экспертизы запросили сумму в размере 1658000рублей, где 1135000 рублей стоимость квартиры площадью 36.3 кв. м. Доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, приходящаяся на указанную выше квартиру, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоэтажной застройки, площадью 1 356 кв.м., составляет 367 000 рублей; размер убытков, причиненных собственнику в связи с изъятием жилого помещения и земельного участка составляет 156 000 рублей. И в конечном итоге суд удовлетворил  исковые требования администрации Березовского района, но поручил им выплатить сумму не ту сумму которую они предлагали жильцам, а которую предоставил эксперт, на основании проведенной экспертизы.

Результат работы показывает что нормативная база в сфере института развития застроенных территорий требует усовершенствования. Отдельное внимание необходимо обратить на договоры между застройщиками и муниципалитетом. Необходимо в письменном виде утвердить порядок пред аукционной работы, для облегчения получения информации технического характера с целью своевременного и качественного составления проекта застройщиком. Не маловажно усилить контроль за переселением граждан, ужесточить порядок, и прибегать к услугам независимых экспертов и оценщиков, что бы граждане были уверены в легальности их переселения, и не было споров по предлагаемой сумме.

Список литературы:

1. Валяева Н.А, Карелин Д.В, Развитие застроенных территорий. Основные аспекты реализации // Вестник ТГАСУ. 2017. №4 (63) С. 19-27
2. Иваненко Л.В. Зарубежный и отечественный опыт управления развитием застроенных территорий. Л.В Иваненко, Я.И. Фаизрахманова // Основы экономики, управления и права. – 2012. - № 1 (1). – С.77-84
3. Лукьяненко Геннадий Васильевич. "Система управления развитием застроенных территорий в российской Федерации" Вестник Волжского университета им. В.Н. Татищева,№. 72, 2010, С. 13-16.