К ВОПРОСУ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ПРЕДМЕТА ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

АННОТАЦИЯ

В статье рассматривается вопрос определения понятия «земельный участок» применительно к договору аренды недвижимого имущества. Раскрывается содержание индивидуальных характеристик земельного участка, а также дается оценка концепции единого объекта недвижимости.

Ключевые слова: земельный участок, характеристики земельного участка, договор аренды недвижимого имущества, единый объект недвижимости.

Земельные участки являются важнейшей разновидностью недвижимого имущества, представляя собой как природный объект и природный ресурс, так и объект права собственности и иных прав на землю. Основным способом введения земельных участков в гражданский оборот выступают различные сделки с ними, в том числе и договор аренды земельного участка как наиболее распространенное обязательство по передаче имущества в пользование. Специфика правового регулирования института договора аренды земельного участка заключается в том, что оно осуществляется с помощью не только общих правил гражданского законодательства о договоре аренды, но и специальных норм, установленных Земельным кодексом Российской Федерации (ЗК РФ).

Легальное определение земельного участка приводится в пункте 3 статьи 6 ЗК РФ. Под земельным участком как объектом права собственности и иных прав на землю понимается недвижимая вещь, представляющая собой часть земной поверхности и имеющая характеристики, которые позволяют определить ее в качестве индивидуально определенной вещи [2]. Поскольку законодательством не конкретизируется содержание указанных характеристик, в научной литературе существуют различные подходы к их классификации. Так, по мнению С.Ю. Стародумовой, к индивидуальным характеристикам земельного участка следует отнести природные, антропогенные, фактические (физические) характеристики [5, с. 54].

На основании анализа положений статьи 261 ГК РФ можно выделить такие природные характеристики земельного участка, как поверхностный (почвенный) слой земли и водные объекты, находящиеся в границах земельного участка, а также растения, находящиеся на нем (древесно-кустарниковая, лесная растительность) [1]. Содержание фактической характеристики земельного участка представляет собой его непосредственное существование в определенных пространственных границах, площади и координатах.

Состав антропогенных характеристик земельного участка представляется более сложным и многообразным; к ним могут быть отнесены различные улучшения, искусственно созданные человеком. Как показывает судебная практика, примерами их могут служить гидротехнические сооружения для обслуживания земельного участка (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 17.01.2012 N 4777/08 по делу N А56-31923/2006), а также поля с искусственно созданным покрытием (см. Постановление Президиума ВАС РФ №17085/12 от 28.05.2013), различного рода ограждения для определения границ земельного участка и создания пропускного режима (см. Постановление Президиума ВАС РФ 1160/13 от 24.09.2013), благоустроенные площадки (см. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016)).

В данном аспекте заслуживает внимания и так называемая концепция «единого объекта недвижимости», согласно которой в качестве составных частей земельного участка надлежит рассматривать здания и сооружения. Тем самым земельный участок со зданием или сооружением на нем признается единым объектом одной недвижимой вещью. Анализируя данную концепцию на примере германского законодательства о недвижимости и следуя принципу римского права superficies solo cedit, К.С. Калиниченко приходит к выводу о том, что «правовой природе здания, сооружения наиболее соответствует режим составной части земельного участка» [4]. Подобного подхода придерживается и Р.С. Бевзенко; по его мнению, «концепция единого объекта, т.е. квалификация совокупности земельного участка и здания как одной вещи, через практику высшей судебной инстанции начала складываться в современном российском праве» [3, c. 42]. Однако необходимо отметить, что на данный момент в российском законодательстве концепция единого объекта недвижимости не реализована в полной мере, и научным сообществом ведутся дискуссии по поводу возможности ее реализации.

Кроме того, опираясь на зарубежный опыт, Р.С. Бевзенко предлагает квалифицировать земельный участок как трехмерный контур, включающий в себя помимо земной поверхности пространство над ней и под ней (до недр). Исследователь полагает необходимым отказ от понятия земельного участка как центральной категории права недвижимости и переход к идее о том, что собственник осуществляет господство над трехмерным пространством, границы которого точно установлены и зафиксированы.

Действительно, в российском праве имеются некоторые предпосылки к подобному пониманию земельного участка, а именно положения статьи 261 ГК РФ, в силу которых право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в его границах почвенный слой и водные объекты, а также находящиеся на нем растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законодательством и не нарушает прав других лиц [1].

Однако представляется, что в настоящее время воплощение концепции единого объекта недвижимости в реальность сопряжено с определенными сложностями. Предложена концепция внесения изменений в ГК РФ, в соответствии с которой недвижимыми вещами признаются лишь земельные участки; расположенные на них здания, сооружения и другие объекты, прочно связанные с участком, являются его составными частями. Вместе с тем необходимость подобных изменений все еще вызывает сомнения в юридическом сообществе. Большие затруднения вызывает определение и фиксирование пространственных границ трехмерного контура земельного участка, в том числе в воздушном пространстве. Поэтому на современном этапе развития гражданского и земельного законодательства господствует консервативный подход, в соответствии с которым земельный участок представляет собой плоскую фигуру, то есть часть земной поверхности.

Список литературы:

1. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 18.07.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2019) СПС КонсультантПлюс.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 02.08.2019) СПС КонсультантПлюс.
3. Бевзенко Р.С. Земельный участок с постройками на нем: введение в российское право недвижимости [Электронное издание]. М., 2017. 80 с.
4. Калиниченко К.С. Здания и сооружения как составные части земельного участка. Сравнительный анализ по российскому и германскому праву [Электронный ресурс] СПС КонсультантПлюс (дата обращения: 09.12.2019).
5. Стародумова С.Ю. Понятие и виды недвижимых вещей в гражданском праве Бизнес в законе. 2015. №3. С. 52–55.