НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ЕДИНОГО НЕДВИЖИМОГО КОМПЛЕКСА В РОССИИ

SOME PROBLEMS OF LEGAL REGULATION OF A SINGLE REAL ESTATE COMPLEX IN RUSSIA

Victoria Shmeleva

master's, faculty of law, Non-state educational private institution higher education «Moscow financial industrial University «Synergy»,

Russia, Moscow

АННОТАЦИЯ

В данной статье рассмотрены основные проблемы правового регулирования единого недвижимого комплекса как объекта гражданских прав. Данные вопросы проиллюстрированы конкретными примерами, а также решениями судов различных инстанций. В конце статьи сделаны основные выводы, приведены обоснованные предложения решения поставленных проблем.

ABSTRACT

This article discusses the main problems of legal regulation of a single immovable complex as an object of civil rights. These issues are illustrated by specific examples, as well as decisions of courts of various instances. At the end of the article the main conclusions are made, reasonable proposals for solving the problems are given.

Ключевые слова: единый недвижимый комплекс, собственность, линейный объект, банкротство, проблемы правового регулирования.

Keywords: single immovable complex, property, linear object, bankruptcy, problems of legal regulation.

Проблемы реализации и защиты имущественных прав являются наиболее обширной темой для дискуссии уже много лет. Право собственности по своей сути предполагает, что собственник обладает триадой прав (владение, пользование, распоряжение), которые может реализовывать по своему усмотрению [7, с. 20]. Защита права собственности в России на сегодняшний день является наиболее актуальной проблемой, обязанность по осуществлению которой частично возложено и на государство в соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации.

Реализация прав на недвижимого комплекс на сегодняшний день также актуальна и является неотъемлемой частью использования имущественного комплекса со стороны собственника. Реализация прав собственника на собственно имущество, входящее в состав единого недвижимого комплекса, в некоторых случаях, бывает крайне затруднительна.

Ввиду того, что в соответствии со ст. 133.1 ГК РФ установлен важнейший признак единого недвижимого комплекса – его неделимость, реализация собственником своих прав в полной мере, зачастую создает некоторые трудности [1]. В этой связи необходимо рассмотреть ряд важных вопросов, решение которых может способствовать устранению многих проблем, возникающих на практике.

Во-первых, все ли единые недвижимые комплексы можно признать неделимыми. В теории гражданского права нет единого мнения на этот счет. Однако законодательство о едином недвижимом комплексе достаточно четко определяет, что такой объект без специальной регистрационной процедуры (например, замена одних составных частей объекта другими аналогичными) разделить невозможно.

Рассмотрим этот вопрос на примере линейного объекта – линии электропередач, которые имеют физическую и технологическую взаимосвязь друг с другом. Раздел такой линии электропередач в натуре невозможен, в силу закона, который прямо указывает на то, что данный объект является неделимой вещью, а его составные части не могут выступать самостоятельными объектами гражданских прав [8, с. 163]. Однако практика показывает, что суды, принимая решения все же руководствуются общими принципами разумности и справедливости.

Демонтаж такой постройки возможен в случае, если такой объект угрожает жизни и здоровью граждан. Именно к такому мнению пришел Карачаевский районный суд Карачаево-Черкесской Республики в своем решении. В данном случае вопрос не стоял в прямом демонтаже, но имело место устранение нарушений, которые несли прямую угрозу жизни и здоровью граждан и были выявлены в ходе прокурорской проверки [5].

Интерес вызывает также вопрос нарушения имущественных прав третьих лиц, на участке которых такой объект установлен. У данного вопроса нет однозначного решения ни в теории, ни в судебной практике [9, с. 54]. Мнения судов различных инстанций рознятся и единого мнения все еще не существует. Так, например, граждане Т. и К. обратились в суд за защитой своих имущественных прав с требованием демонтировать линию электропередач, принадлежавших ООО «СРК», проходящую через их земельный участок и устранить препятствия к использованию собственного земельного участка по назначению. Суд первой инстанции пришел к выводу о невозможности демонтировать такой объект, суд апелляционной инстанции отменяя решение первой инстанции учел, что имеет место быть нарушение прав заявителя. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ с мнением апелляционной инстанции не согласилась, отменив решение последней [4].

В данном случае защита одного права порождает нарушение другого, на наш взгляд, не менее важного права. В Конституции РФ нет четкого указания какое именно право собственности имеет приоритет в защите. Полагаем, что право обоих сторон в данном случае равно значимо для закона. И как следствие решение этого вопроса исключительно в одну пользу несправедливо. Нельзя не согласиться с мнением суда, что линия электропередач обладает технологическими свойствами, присущими ей и демонтаж отдельных объектов или перенесение их в другое место может привести к утрате своих функциональных качеств такого объекта. Однако при этом также логично будет предположить, что у собственника земельного участка также есть право распоряжаться и использовать свой земельный участок по своему усмотрению и такие ограничения исходя из принципа наличия у собственника триады прав, являются недопустимыми. На наш взгляд, разумно в таких случаях определить отношения сервитута между собственником земельного участка и собственником объекта линии электропередач. Безусловно, стороны вправе самостоятельно определить такие отношения, однако, в случае, если одной из сторон является физическое лицо – собственник земельного участка, это может быть затруднено низким правовым сознанием. Поэтому, на наш взгляд, разумно было бы установить сервитут в тех случаях, когда речь идет о единых недвижимых комплексах, которые в составе не имеют земельных участков. Здесь законодательно следует выделить ряд правил:

1. Отсутствие в составе единого недвижимого комплекса земельных участков;
2. Линейный объект занимает небольшую по объему площадь (т.е. приобретение небольших земельных участков нецелесообразно);

Следует отметить, что Министерство экономического развития еще в 2017 году предложило считать линейные объекты – «неотделимыми улучшениями земельного участка». На наш взгляд, назвать наличие на земельном участке третьего лица части линейного объекта «неотделимым улучшением» самого земельного участка достаточно сложно, хотя в отдельных аспектах, например, в спорах о преимущественном праве аренды или приобретения права собственности такая формулировка была бы вполне уместной.

Третьим вопросом, подлежащим рассмотрению, является возможность раздела линейного объекта, в случае, когда это имеет прямую необходимость (например, если такой объект продолжительный период времени не функционирует. Рассмотрим на примере газового трубопровода, когда такой трубопровод проходит над поверхностью земельного участка.

В случае, когда речь идет о публичных интересах, а такой трубопровод по факту является бездействующим суды приходят к решению о демонтаже такого объекта. Так, Печорский Природоохранный межрайонный прокурор обратился в суд к компании ООО «Л-л» в защиту интереса неопределенного круга лиц, о возложении обязанности на ООО «Л-л» осуществить демонтажные работы газового трубопровода, находящегося на поверхности земельного участка, а также обязанности по рекультивации земельного участка. Ознакомившись с материалами дела суд, принимая в основания нормы законодательства о природопользовании и защиты окружающей среды вынес положительное решение по данному вопросу (возложение обязанности на ООО «Л-л» провести демонтаж) [6].

Таким образом можно сделать вывод, что судебная практика некоторым образом разнится с действующим законодательством в той части, что суды, не так категорично относятся к единому недвижимому комплексу с качеством неделимой вещи, как действующее гражданское законодательство. Но данные судебные решения являются в большей степени частными случаями, нежели правилом. Все это приводит к существованию разнородной судебной практики по схожим по своей сути вопросам. На наш, взгляд, логично было бы установить на законодательном уровне в каких именно случаях и какие именно объекты могут быть разделены или демонтированы.

Еще одним аспектом, который следует рассмотреть это особенности наложения взыскания на имущественный комплекс. Как уже было отмечено выше, большинство теоретических и практических проблем, связанных с реализацией прав на единый недвижимый комплекс так или иначе связаны с положением о его неделимости. Исходя из этого принципа обращение взыскание на данный объект гражданских прав возможен лишь на весь комплекс. Так, например, единый недвижимый комплекс при банкротстве собственника (например, индивидуального предприятия) такой комплекс в торгах должен быть выставлен единым лотом [2]. Здесь существует один очень тонкий момент в реализации недвижимого имущества в целом. Федеральным законом «Об исполнительном производстве» установлены условия возврата имущества нереализованного в процедуре реализации имущества должника в процедуре банкротства:

1. Исчерпаны все процедуры приставов-исполнителей по снижении стоимости имущества;
2. Все кредиторы, участвующие в деле о банкротстве отказались от нереализованного имущества [3];

В таких случаях имущество возвращается должнику. Как правило, это касается имущества, которое территориально далеко расположено от кредитора. Самостоятельная реализация за свой счет, а также содержание имущества до момента продажи, обязанность уплаты налога за данное имущество является в меньшей мере привлекательным для кредиторов. Такое имущество может годами выставляться на продажу безрезультатно и в конечном счете лишь теряет собственную стоимость. Единый недвижимый комплекс по своей функциональной сути постоянно нуждается в обслуживании. Отсутствие обслуживания может привести к потере его функционального значения и как следствие существенным образом снизить его стоимость.

Проблема в том, что гипотетически реализовать имущество в деле о банкротстве по частям было бы наиболее разумным, на наш взгляд. Единый имущественный комплекс состоит из основных вещей и комплектующих, которые на рынке могут стоить существенно больше, нежели его стоимость на торгах в деле о банкротстве. А вот оставшаяся часть элементов и комплектующих (например, линейных объектов), не реализованных на торгах может передаваться собственнику в таком случае как совокупность самостоятельных движимых и недвижимых вещей. В противном случае, когда имущество целиком (целым комплексом) возвращается собственнику, он в дальнейшем будет использовать его по назначению и путем передачи в собственность третьих лиц (например, родственников, которые возьмут на себя обязанность по образованию юридического лица или регистрации в качестве индивидуального предпринимателя) продолжить извлекать прибыль с использования этого комплекса «в обход интересов кредиторов». В таком случае кредиторы остаются в убытке. На наш взгляд, следует сделать исключение на правило о неделимости единого недвижимого комплекса как объекта гражданских прав именно в деле о банкротстве. Сама по себе процедура банкротства физических и юридических лиц призвана обеспечить помимо всего прочего интересы кредиторов. Именно на это и направлена процедура реализации имущества должника. В сравнении с реализацией предприятия, которое несмотря на то, что объекты, входящие в его состав также объединены единым целевым назначением, да и собственно, как и другие виды имущественных комплексов, могут быть реализованы по частям. И только после того как будут исчерпаны все средства защиты прав кредиторов, нереализованное имущество отходит обратно должнику. К сожалению действующее законодательство данный аспект не учитывает.

Из всего вышесказанного следует сделать следующие выводы:

1. Следует, на наш взгляд, также пересмотреть позицию законодателя в отношении безусловной неделимости единого недвижимого комплекса в делах не только, затрагивающих жизнь и здоровье людей, но и также обратить внимание на соответствие данной нормы принципу справедливости по отношению к собственникам-третьим лицам, чьи имущественные права нарушаются использованием единого недвижимого комплекса по назначению;
2. Необходимо принципиально пересмотреть положение о неделимости единого имущественного комплекса в процедуре реализации имущества должника в деле о банкротстве. Данная норма может существенным образом нарушать права кредиторов, что в банкротном праве недопустимо.

Список литературы:

1. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019). "Российская газета", N 238-239, 08.12.1994
2. Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 27.12.2019) "О несостоятельности (банкротстве)" (с изм. и доп., вступ. в силу с 08.01.2020). "Собрание законодательства РФ", 28.10.2002, N 43, ст. 4190
3. Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 02.12.2019) "Об исполнительном производстве" (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.01.2020). "Российская газета", N 223, 06.10.2007
4. "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016). [Электронный ресурс] – Режим доступа:http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_209326/4d89d2be41462c78e773f2912b9619b1bc3764f2/ (дата обращения: 04.01.2020)
5. Решение № 2-14/2017 2-14/2017(2-875/2016;)~М-781/2016 2-875/2016 М-781/2016 от 8 декабря 2017 г. по делу № 2-14/2017. [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://sudact.ru/regular/doc/qqQLSa61Cs14/ (дата обращения 06.01.2020)
6. Решение № 2-1186/2017 2-1186/2017~М-1152/2017 М-1152/2017 от 9 ноября 2017 г. по делу № 2-1186/2017. [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://sudact.ru/regular/doc/LSlYiVVbd1g5/ (дата обращения 03.01.2020)
7. Бубеева С.И. Дополнительные гарантии защиты имущественных прав собственников недвижимости // Проблемы государственной регистрации недвижимости: мат. III науч.-практ. конф. (г. Иркутск - 8 декабря 2017 года)/ отв. ред. А.А. Пахаруков: Иркутский институт (филиал) ВГЮУ (РПА Минюста России). – Иркутск 2018. – С. 16-22
8. Гавра А. А. Особенности единого недвижимого комплекса как объекта недвижимости и государственная регистрация прав на него // Молодой ученый. — 2019. — №14. — С. 162-164
9. Жиляев М.С. Единый недвижимый комплекс. Проблемы правового регулирования с учетом перспектив развития законодательства // Проблемы государственной регистрации недвижимости: мат. III науч.-практ. конф. (г. Иркутск - 8 декабря 2017 года)/ отв. ред. А.А. Пахаруков: Иркутский институт (филиал) ВГЮУ (РПА Минюста России). – Иркутск 2018. – С. 49-56.