ОЦЕНКА ЗАЛОГОВОГО ИМУЩЕСТВА КЛЮЧЕВЫЕ АСПЕКТЫ И ПОДХОДЫ

АННОТАЦИЯ

Оценка залогового имущества играет ключевую роль в современных финансовых и кредитных операциях, поскольку она обеспечивает надежную основу для принятия решений всеми участниками сделки. В условиях растущей нестабильности на мировых и локальных рынках, а также ужесточения регуляторных требований, объективность и точность оценки приобретают особую значимость.

Банковские и финансовые учреждения сталкиваются с необходимостью минимизировать риски, связанные с кредитованием, что невозможно без качественной оценки имущества, предлагаемого в залог. Кроме того, развитие цифровых технологий и внедрение автоматизированных систем оценки требует переосмысления традиционных подходов и адаптации их к новым реалиям.

Особое внимание уделяется разработке прозрачных и стандартизированных методов оценки, которые соответствуют международным практикам и учитывают специфику национального законодательства. Это актуально для формирования доверия между банками, заемщиками и независимыми оценщиками.

Ключевые слова: оценка залогового имущества, кредитные риски, финансовые операции, методы оценки, залоговые обязательства, регуляторные требования.

Самой распространенной формой обеспечения обязательств заемщика перед кредитором является залог. Это важнейший финансово-экономический инструмент рыночного хозяйства, который способствует активизации деятельности субъектов хозяйствования и одновременно обеспечивает надежную защиту интересов кредитора.

Залог можно определить как способ обеспечения обязательств, при котором кредитор приобретает право в случае неисполнения должником обязательств получить возмещение за счет стоимости заложенного объекта преимущественно перед другими кредиторами.

Объектом оценки может быть любое имущество или имущественные права, а именно:

1. Залог имущества:
   • ипотека (залог недвижимого имущества: здания, сооружения, земельные участки);
   • залог движимого имущества (транспортные средства, сельскохозяйственные машины, оборудование);
   • залог товаров в переработке или обращении (сырье, полуфабрикаты, готовая продукция);
   • залог депозитов, валютных ценностей, изделий из ценных металлов;
   • залог ценных бумаг.
2. Залог имущественных прав:
   • арендатора;
   • заказчика по договору-подряду;
   • комиссионера по договору-комиссии [1].

Кроме того, предметом залога может быть имущество, которое залогодатель приобретет после возникновения залога (будущий урожай, приплод скота).

Субъектами оценки залога являются как профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями и практическими навыками, так и кредиторы (банки), для которых проводится такая оценка.

Теоретическим фундаментом процесса оценки является система оценочных принципов, на которых базируется расчет стоимости объектов имущества. Принципы оценки формируют выходные взгляды субъектов рынка на величину стоимости имущества.

В Международных стандартах оценки выделяют четыре группы принципов оценки имущества, в частности:

1 группа – принципы, которые позволяют инвестору получить представление о ценности объекта инвестирования, в частности:

• выгоды;
• замещение;
• ожидание.

2 группа – принципы оценки, характеризующие факторы, которые непосредственно влияют на оценку всех средств производства: земли, зданий и сооружений, оборудования, в том числе:

• экономической величины;
• определения влияния доходов, которые увеличиваются или уменьшаются на стоимость объекта собственности;
• оценки сбалансированности различных факторов производства;
• оценки остаточной продуктивности земли.

3 группа включает принципы, характеризующие влияние внешней рыночной среды на стоимость объектов реального инвестирования, а именно:

• зависимости;
• соответствия;
• спроса и предложения;
• конкуренции;
• изменения стоимости.

Синтезом всех рассмотренных выше принципов оценки является 4 группа, которая отражает принцип наиболее эффективного использования объекта. Это вариант использования объекта, который выбран среди других возможных законных вариантов реального инвестирования. Он физически осуществим, достаточно обоснован, имеет реальное финансовое обеспечение и приводит, в частности, к наивысшей стоимости земельного участка, на котором расположен объект.

Для каждой группы принципов можно определить наиболее значимые принципы, использование которых зависит от объекта оценки и конкретной ситуации, складывающейся на момент ee проведения.

В зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта определяют основные методы оценки имущества.

В теории и на практике выделяют три традиционных подхода к оценке стоимости имущества:

• затратный (имущественный) – определяет стоимость объекта по сумме затрат на его создание и использование;
• сравнительный – определяет стоимость на базе сопоставления с аналогами, которые уже были объектами рыночных сделок;
• исходный (доходный) – оценивает стоимость объекта по величине чистого потока положительных результатов от его использования.

Каждый из этих методических подходов предполагает использование определенных методов.

Отечественные оценщики должны использовать следующие методы, с учетом общепризнанных методических подходов (рис. 1).

Таким образом, оценка залогового имущества должна проводиться с применением методов оценки, которые являются составными частями методических подходов или результатом комбинирования нескольких методических подходов или оценочных процедур.

Оценщик применяет, как правило, несколько методических подходов, наиболее полно отвечающих определенным целям оценки и вида стоимости при наличии достоверных информационных источников для ee проведения. С целью обоснования окончательного заключения о стоимости объекта оценки результаты оценки, полученные с применением различных методических подходов, сравниваются путем анализа влияния принципов оценки, которые являются определяющими для цели, с которой проводится оценка, а также информационных источников на достоверность результатов оценки [3].

Рисунок 1. Методические подходы и методы оценки залога

Составлено авторами на основании данных источника [2].

С развитием рыночных отношений и частной формы собственности отечественные субъекты хозяйствования могут использовать различные виды имущества в качестве обеспечения кредитов. В свою очередь, политика банков направлена на формирование надежного и ликвидного обеспечения, которое в соответствии с законодательством может быть отчуждено залогодателем и на которое может быть обращено взыскание. Это земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения назначения; товары в обороте или переработке – сырье, полуфабрикаты, комплектующие, готовая продукция, товары широкого потребления; движимое имущество – имущество, которое не относится к недвижимому, не связано с землей, свободно перемещается в пространстве; имущественные права – права требования по обязательствам, в которых залогодатель выступает кредитором, ценные бумаги и др.

Среди основных видов залога, которым банки предпочитают, является недвижимое имущество, в первую очередь элитное жилье и офисные помещения, расположенные в центральных районах; движимое имущество – автомобили, новейшее импортное оборудование, товары в обороте. Реже используются в качестве предмета залога финансовые инструменты, интеллектуальные ценности и имущественные права. Такая ситуация сложилась, прежде всего, потому, что при отсутствии развитого рынка ценных бумаг и рынка нематериальных активов оценить это имущество довольно сложно. Однако, несмотря на дальнейшее развитие отечественной экономики, именно это имущество должно стать в будущем надежным обеспечением при кредитовании субъектов хозяйствования.

Одним из самых активных рынков капитала является рынок недвижимости, следовательно проблем с оценкой и продажей недвижимого имущества не возникает. В этих обстоятельствах для кредиторов недвижимость является лучшим видом обеспечения.

Основой оценки недвижимости является стандарт оценки недвижимого имущества, согласно которому объекты оценки делятся на земельные участки (их части), не содержат земельных улучшений, земельные участки (их части), содержащих земельные улучшения и земельные улучшения. В некоторых случаях при проведении оценки земельный участок (его часть), содержащего земельные улучшения, может рассматриваться как условно свободный от земельных улучшений [2].

Для оценки недвижимого имущества применяют три общепризнанные подходы: доходный, рыночный и сравнительный. Выбор определенного метода зависит от объема информации.

При оценке недвижимости, предоставляемой в залог, первостепенным является доходный (исходный) подход, суть которого заключается в том, что доходы от владения недвижимостью включают в себя текущие и будущие поступления от предоставления в аренду или доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ee реализации в будущем. Конечный результат оценки доходным подходом включает как стоимость земельного участка, так и стоимость зданий и сооружений. Основными методами доходного подхода является прямая капитализация дохода и косвенная капитализация (дисконтирование денежных потоков). Общая последовательность процедур при проведении оценки недвижимости по доходному методу приведена на рис. 2.

Важнейшим этапом в оценке по методу капитализации дохода является определение потенциального валового дохода (ПВД), который зависит от площади оцениваемого объекта и установленной ставки арендной платы.

Как правило, величина арендной ставки зависит от места нахождения объекта недвижимости, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды.

Метод дисконтированных денежных потоков (DCF) используют для вычисления текущей стоимости будущих доходов, которые будут получены владельцем, или от владения объектом недвижимости, или от возможной его реализации.

Рыночный подход при оценке недвижимого имущества чаще всего предполагает использование метода сравнения продаж, который включает основные этапы:

1. выбор объектов недвижимости – аналогов (не менее 3-5);
2. оценку поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости.

Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости осуществляются по таким компонентам:

• единицам сравнения;
• элементам сравнения.

Рисунок 2. Последовательность процедур при проведении оценки недвижимости при помощи доходного подхода

Составлено авторами на основании данных источника [3].

Оценку объекта недвижимости по расходному методу целесообразно применять для недвижимого имущества, рынок купли-продажи или аренды которого ограничен, специализированного недвижимого имущества, в том числе недвижимых памятников культурного наследия, сооружений, передаточных устройств. Для определения рыночной стоимости других объектов оценки затратный подход применяется в случае, когда их замещение или воспроизводство физически возможно и (или) экономически целесообразно.

Применение затратного подхода для проведения оценки земельных участков, содержащих земельные улучшения, и земельных улучшений состоит в определении остаточной стоимости замещения (воспроизводства) объекта оценки. Остаточная стоимость замещения (воспроизводства) состоит из остаточной стоимости замещения (воспроизводства) земельных улучшений и рыночной стоимости земельного участка (прав, связанных с земельным участком) во время его существующего использования.

В процессе оценки зданий и сооружений определяют полную восстановительную стоимость объектов недвижимости и их остаточную (с учетом всех видов износа) стоимость. При использовании рыночных цен для определения полной восстановительной стоимости принимается стоимость, по которой на дату оценки можно приобрести новые основные фонды, аналогичные имеющимся на предприятии. Если идентичных объектов нет, то нужно ориентироваться на аналогичные объекты, скорректировав при необходимости стоимость путем сопоставления технических и товарных характеристик.

Оценку стоимости земельных участков осуществляют с помощью таких методов, как техника остатка для земли; средневзвешенного коэффициента капитализации; сравнения продаж; капитализации; валового рентного мультипликатора, методика которых определена в законодательстве.

Оценку зданий и сооружений проводят следующими способами: сравнительной единицы; поэлементного расчета (разбиение на компоненты) индексного метода оценки.

В практике оценки применяют несколько методов определения износа зданий и сооружений, в том числе: физического; функционального; внешней среды.

Таким образом, проанализировав методы оценки объектов недвижимого имущества как предметов залога можно сделать следующие выводы.

1. При оценке объекта недвижимости в качестве залога важна его правовая и физическая (выделенная в натуре) идентификация.
2. При формировании заключительного вывода о стоимости залога, необходимо:
   • учитывать, что результаты, полученные с применением отдельных подходов, не должны существенно отличаться друг от друга;
   • уделять внимание тому результату, который, по мнению оценщика, отражает фактическую ситуацию на рынке.
3. При оценке офисных помещений, домов, коттеджей, квартир или гаражей преимущественным методом должен быть сравнительный подход, поскольку рынок достаточно развит и существует достаточная и достоверная информация о предложении подобных объектов. При этом можно применять и другие подходы, однако они будут иметь дополнительный характер.
4. Для оценки объектов незавершенного строительства должен использоваться, как правило, затратный подход. При этом необходимо учесть физический износ объекта оценки и вычесть расходы на консервацию и расконсервацию объекта. При использовании сравнительного или доходного подхода за основу нужно брать стоимость аналогичного объекта, введенного в эксплуатацию, с последующей ee корректировкой на степень готовности объекта.

Список литературы:

1. Григорьев В. Оценка предприятий: Имущественный подход / Григорьев В., Островкин И. – М.: Дело, 1998. – 224 c.
2. Фридман Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: пер. с англ. / Фридман Дж. Ордуэй Ник. – М. : Дело, 1997. – 480 с.
3. Исаков А.В. Автоматизация оценки стоимости типовых залогов. Основные инструменты и тренды / Исако+в А.В. – К. : Аттика, 2020. – 156 с.