ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Фундаментальным принципом оценки недвижимости является принцип наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости, по которому использование объекта недвижимости должно отвечать четырем условиям. Оно должно быть: законодательно разрешенным; физически осуществимым; финансово обоснованным; обеспечивающим наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости необходим для того, чтобы определить оптимальные направления дальнейшего развития компании, в том числе и для повышения эффективности использования имущества, которое есть в наличие.

Предположим, что на текущий момент в организации «А» есть один незадействованный участок. Неполная загруженность активов приводит к неполному использованию производственного и финансового потенциала, поэтому следует рассмотреть возможности его использования. Организация «А» владеет земельным участком в поселке городского типа, площадь составляет 100 соток. Планировалось, что объект будет использоваться для построения офиса и склада организации, однако в процессе реализации проекта планы поменялись и такое строительство является невыгодным. На текущий момент участок свободный, никакой застройки там нет.

Для определения текущей стоимости объекта необходимо рассмотреть все возможные варианты его использования и указать наиболее выгодный в текущих макроэкономических условиях. Предложено три варианта: совершить продажу участка, сохранить его в собственности или завершить строительство склада и офиса. Рассмотрим каждый из вариантов.

В первом варианте возникают две альтернативы – продать под коммерческую застройку или продать под приватную застройку.

Земельный участок находится в районе приватной застройки. Свободных мест для такой застройки осталось мало, а вариант покупки участка вне текущей черты поселка является менее привлекательной альтернативой для тех, кто желает построить собственный дом. Поэтому вторая альтернатива является значительно более привлекательной. Однако для продажи земельного участка под приватную застройку, его необходимо разделить на несколько частей, оптимально по 10 соток каждую. Юридических барьеров для этого нет. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

Проведем расчет дисконтированного денежного потока в рамках первого варианта (Таблица 1).

Таблица 1.

Расчет дисконтированного денежного потока в рамках первого варианта, тыс. руб.

Стоимость раздела такого участка будет составлять 25000 рублей (юридические услуги). Участок находится в районе приватной застройки, поэтому его можно разделить на 10 и продать лицам, желающим построить дом. Конечно, организация не сможет продать сразу все участки.

Как показано в таблице 1, ожидается, что организация «А» будет продавать по два участка в год. Для определения цены проведен мониторинг предложений в сети интернет. Средняя стоимость на текущий момент составляет 220 тыс. руб. за участок без коммуникаций на 10 соток.

Таким образом, ожидается, что организация будет продавать по два участка стоимостью по 220 тыс. руб. в год и будет получать 440 тыс. рублей. Расходы на продажу будут составлять около 17,6 тыс. руб. в год.

С учетом коэффициента дисконтирования общий денежный поток составит 1309 тыс. руб. в эквиваленте текущей стоимости денег.

Расчет дисконтированного денежного потока в рамках второго варианта представлен в таблице 2

Таблица 2.

Расчет дисконтированного денежного потока в рамках второго варианта, тыс. руб.

Как показано в таблице 2, отрицательный денежный поток будет отсутствовать, как и положительный. Однако учитывается текущая стоимость земельного участка, которая, как было определено методом сравнения с предложениями на рынке, стоит 2200 тыс. рублей. Таким образом, указанная альтернатива позволит получить 948,8 тыс. руб. в эквиваленте текущей стоимости денег.

В таблице 3 представлен расчет дисконтированного денежного потока в рамках третьего варианта.

Третий вариант – реализация первоначальных планов, завершение офиса и склада и введение их в эксплуатацию. Расходы на строительство определены в рамках сметы. Стоит заметить, что экономическая ситуация изменилась и привлекательность такой альтернативы резко снизилась. Если раньше организация планировала нанять дополнительный персонал в отделы продаж, разработки и прочие, и разместить их в новом офисе, то теперь организация отказалась от этих планов, и производит сокращение расходов. Поэтому при завершении проекта и создании офиса и склада, такой проект будет генерировать дополнительный негативный денежный поток.

Таблица 3.

Расчет дисконтированного денежного потока в рамках третьего варианта, тыс. руб.

Как показано в таблице 3, такая альтернатива приведет к финансовым потерям, ведь дисконтированный денежный поток составляет -1818 тыс. рублей.

Поэтому можно утверждать, что наиболее оптимальным вариантом использования участка является его деление на 10 равных частей и продажа для приватной застройки (рисунок 2). 

Рисунок 2. Дисконтированный денежный поток, который сгенерирован в рамках каждой из альтернатив, тыс. руб.

Наиболее эффективным вариантом для повышения эффективности использования активов организации «А» и для обеспечения их максимальной загруженности является  продажа участка, что позволит получить организации дополнительные средства для формирования дополнительного оборотного капитала и для обеспечения дальнейшего расширенного воспроизводства. Исходя из принципа наиболее эффективного использования недвижимости, ее стоимость составляет 1309 тыс. рублей в эквиваленте текущей стоимости денег.

Список литературы:

1. Быкова И. В. Методика комплексной оценки эффективности деятельности предприятия // Финансовый менеджмент, 2016. – № 1. – С. 10-17.
2. Пapшукoв Д.В., Aмбpoceнкo O.Н. Cиcтeмa oцeнки финaнcoвoгo cocтoяния пpeдпpиятия // Вecтник Кpacнoяpcкoгo гocудapcтвeннoгo aгpapнoгo унивepcитeтa. – 2015. – № 9. – C. 211-215.
3. Cвepдлинa E.Б. Мoнитopинг финaнcoвoгo cocтoяния opгaнизaции // Вecтник Oмcкoгo унивepcитeтa. Cepия: Экoнoмикa. – 2015. – № 3. – C. 154-159.
4. Скляренко В.К., Прудников В.М. Экономика предприятия (в схемах, таблицах, расчетах). – М.: ИНФРА-М, 2014. – 256 с.
5. Тришин В.Н. О недостоверности оценок стоимости предприятий. Что с этим делать? // Символ науки. – 2015. – №11.
6. Шеремет А. Д. Комплексный анализ хозяйственной деятельности: Учебник. – М.: ИНФРА-М, 2013. – 178 с.