АНАЛИЗ ЛИКВИДНОСТИ И ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ Г. ТОЛЬЯТТИ

Акаева Анастасия Игоревна

студент 3 курса, кафедра финансы и кредит ПВГУС, г. Тольятти

Е-mail: merry_girl_@mail.ru

Курносова Елена Александровна

научный руководитель, канд. экон. наук, ПВГУС, г. Тольятти

Рынок недвижимости г. Тольятти находится в ожидании изменения макроэкономической ситуации. После кризиса 2008 г. ситуация на рынке в целом нормализовалась, но всё же не достигла абсолютной стабильности. Одни эксперты в области недвижимости уверенно прогнозируют рост, другие смену трендов и снижение цен на жильё.

Анализ недвижимости г. Тольятти целесообразнее начать с рассмотрения географических и социально-экономических особенностей. Город Тольятти состоит из 3 административных районов: Автозаводский, Центральный, Комсомольский, которые разделены между собой лесными массивами. По площади районы мало отличаются друг от друга: на Автозаводский район приходится 36 % городской территории, на Центральный и Комсомольский по 32 %. Общая площадь жилищного фонда городского округа Тольятти на 2011 года составила 14,5 млн. м² с учётом общеё численности населения в 719,484 тыс. чел., на одного тольяттинца в среднем приходится 19,4 м², что говорит о высокой плотности заселения.

Исторически Автозаводской район является самым молодым в Тольятти. Решение о его создании было принято в 1966 году, одновременно с подписанием постановления о строительстве Волжского автомобильного завода, благодаря чему он и получил свое название — Автозаводской. Район территориально разделён на 32 квартала, ограниченных основными улицами. Внутри каждого квартала проходит уютный бульвар или сквер, что создаёт благоприятный вид и повышает привлекательность района. В Автозаводском районе сконцентрированы культурные учреждения: Дворец культуры и техники ДКиТ, Спасо-Преображенский собор, Технический музей «Автоваз.

Второй по численности район г. Тольятти — Центральный — по праву считается исторически сложившимся административным центром города. В нём расположены административные здания: Тольяттинская Городская Дума и мэрия города. Центральный район насыщен такими заводами как: Волгоцеммаш, ТольяттиКаучук, КуйбышевАзот, Тольяттинская ТЭЦ, что в свою очередь неблагоприятно влияет на экологическую ситуацию. Большинство зданий района были возведены в сталинские и хрущевские времена, от чего и получили свое название — сталинки и хрущёвки. Именно в Центральном районе сосредоточены крупицы небольшой, но богатой истории города — Тольяттинский Краеведческий музей, Тольяттинский художественный музей, Памятник В.Н. Татищеву, Мемориальный комплекс «Созидателям города», Городской музейный комплекс «Наследие», Соборная мечеть, Воскресенский мужской монастырь, Спортивно-технический комплекс имени Анатолия Степанова. 

На востоке города непосредственно на берегу Волги расположен Комсомольский район, который включает в себя исторические микрорайоны: поселки Шлюзовой, Жигулевское Море, в 2009 году в его состав вошли поселок городского типа Федоровка и Поволжский. Комсомольский район представляет собой историческую часть города, связанную со строительством Волжской ГЭС, поэтому здесь преобладают малоэтажные постройки сталинской и хрущевской планировки. Основными достопримечательностями Комсомольского района являются Свято-Тихоновский храм, набережная Комсомольского района и Благовещенский скит в поселке Федоровка, церковь, сохранившаяся со второй половины XIX века [1].

Рассмотрев особенности города, исследуем динамику цен на недвижимость. Так как строительство жилья — это материалоёмкое производство, то цены на недвижимость в наибольшей степени зависят от стоимости сырья, приобретаемого на внешнем и внутреннем рынках. Россия является сырьевой страной, и основная часть нашего ВВП формируется за счет продажи нефти, газов, металлов и других ресурсов, то, несомненно, это оказывает значительное влияние и на рынок недвижимости в целом. Но в тоже время связь между ценами на нефть и стоимостью жилья есть, но не прямая, а опосредованная. Высокие цены на нефть вызывают приток нефтедолларов в страну, при низких ценах в экономике становится меньше денег. Из этих денег только некоторая часть перетекает в недвижимость, но не сразу и не напрямую — через прибыль госкомпаний, фондовый рынок, повышение или снижение платежеспособности населения, рост зарплат бюджетников.

Одним из основных фактором, влияющим на ценовую политику рынка недвижимости являются банковские ставки по ипотечному кредитованию В настоящее время нет предпосылок для их снижения, однако и взрывного роста возможно и не будет, они могут подрасти на 1—2 %. К примеру, в Сбербанке с 1 августа ипотечные ставки повысились с 10—13 % годовых до 11—16 %, но в тоже время в Райффайзенбанке до 30 сентября действовала программа со сниженными ставками от 11 до 14,75 % годовых (ранее: 11,5—15,25 %).

Таким образом, остаётся вопрос, стоит ли при данной конъюнктуре рынка покупать недвижимость. Прогнозирование на будущее очень рискованное дело. Цены будут как минимум «отыгрывать» инфляцию, а это 12—15 % в год. Если приобретать имущество в инвестиционных целях, то здесь главный вопрос не «когда покупать», а «что покупать». Портрет наиболее ликвидного жилья на рынке г. Тольятти: 1—2-комнатная квартира в новом доме, что объясняется спросом со стороны арендаторов При необходимости получить прибыль покупатель на такое жилье найдется быстро. Цены на квартиры в г. Тольятти в старых панельных домах или в «пустых» новостройках с неразвитой инфраструктурой, плохой транспортной доступностью останутся на нынешнем уровне, а если принимать в расчет общую инфляцию, то вероятно они подешевеют.

Следовательно, не стоит пытаться «поймать волну» и угадать динамику цен рынка недвижимости, каковы бы ни были цели покупки. При покупке квартиры для проживания надо ориентироваться на собственные силы и нужды, а при инвестиционных целях — на качество и ликвидность объекта.

При анализе динамики цен на недвижимость в г. Тольятти наблюдается следующая ситуация: в сентябре 2012 года цены на квартиры неуклонно продолжают двигаться вверх. Городская база недвижимости кажется переполнена различными предложениями, но при анализе выясняется, что не все указанные объекты выставлены на продажу [3].

Осень 2012 года отмечена увеличившимся, по сравнению с летом, спросом. Следовательно, наблюдается динамика увеличения. Сравнительный анализ выявляет увеличение цен в среднем на 50—100 тысяч [2]. Квартиры хрущёвской планировки, несмотря на свою неликвидность, претерпели изменения в сторону повышения цены. Также к малоликвидным квартирам можно отнести квартиры сталинской планировки, которые потеряли свою былую привлекательность, т. к. требуют больших капитальных затрат на ремонт.

На рис. 1. представлена динамика цен за 1 кв. м. на 2-ые квартиры в г. Тольятти в период с января по сентябрь 2012 года [3].

Рисунок 1. Динамика цен рынка недвижимости г. Тольятти в сегменте 2-х квартир

Из рисунка 1. видно, что наблюдается увеличение цен за 1 кв. м. в среднем по 3 районам на 5000 тыс. руб. В Автозаводском районе цена за 1 кв. м. в сегменте 2-х квартир с января 2012 года по сентябрь 2012 года увеличилась на 7,9 %, Комсомольском районе на 13,4 %, в Центральном районе на 17,9 %.

Таким образом, рынок недвижимости г. Тольятти обладает привлекательностью как для экономически активного населения, так и для инвесторов. В результате анализа выявлено, что наиболее ликвидным являются 2-х комнатные квартиры московской планировки.

Список литературы:

1.Википедия Свободная энциклопедия [Электронный ресурс]. — Режим доступа: URL: http://ru.wikipedia.org/wiki/Тольятти (дата обращения 30.09.2012)

2.Городская недвижимость [Электронный ресурс]. — Режим доступа: URL: http://www.gorned.ru/objects/flats/ (дата обращения: 02.10.2012)

3.Общегородская база недвижимости [Электронный ресурс]. — Режим доступа: URL: http://molodcov.ru (дата обращения: 05.10.2012)