ПРАВОВАЯ ОСНОВА ДЛЯ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В ПРОЦЕДУРАХ ВЫКУПА

Сделки с недвижимостью в настоящее время являются одной из наиболее востребованных, но в то же время одной из наиболее сложных областей права. Выкуп происходит в следующих случаях:

1. при заключении договора аренды с последующим выкупом

2. в сделках со срочным выкупом недвижимости

3.в лизинговых сделках

4.при сделках выкупа государственного и муниципального имущества малым и средним бизнесом

1. Договор аренды квартиры с последующим выкупом – это сочетание соглашений об аренде и купле-продаже недвижимости, следовательно, в документе необходимо учесть особенности сразу двух сделок и проработать все законодательные нормы, касающиеся этих процессов. Особое внимание в договоре занимает установление выкупной цены за квартиру, поскольку за срок действия договора стоимость жилья может измениться, при этом, пострадают интересы одной из сторон.

2. Срочный выкуп недвижимости – это вид сделок, который подразумевает продажу дома или квартиры агентству недвижимости в сжатые сроки. Обычно эта операция производится из-за острой нехватки денег или в случае экстренного переезда на новое постоянное место жительства. В настоящее время эта услуга не является самой распространенной на российском рынке недвижимости, поскольку агентства далеко не всегда имеют достаточное количество свободных денег для выкупа квартир и домов. В первую очередь это касается стоимости продаваемого жилья. Так, если квартира находилась в собственности менее трех лет, а стоимость ее превышает 1 миллион рублей, необходима уплата налога в размере 13% от стоимости недвижимости. Поэтому цены на жилье при таких условиях продажи заметно снижаются – обычно на 30-40% [2]. Во-вторых, стоит отметить, что большинство агентства берутся за срочный выкуп недвижимости, только если они могут легко определить стоимость квартиры, поэтому, как правило, это не элитные, а типовые квартиры. Неоспоримым плюсом такой сделки является срок ее реализации, который обычно составляет 2-3 недели, что значительно быстрее традиционной продажи.

3. В сделках выкупа фигурирует такое понятие как выкупная цена или выкупная стоимость. Следует отметить, что понятие "выкупная стоимость" является новым для российской нормативной базы в области договора аренды. Термин "выкупная цена" содержится в статье 624 ГК РФ "Выкуп арендованного имущества" и статье 28 "Лизинговые платежи" Федерального закона от 29.10.1998 №164­ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" (далее  Закон о лизинге). Выкупная стоимость, прежде всего, определяется как "затраты организации". Выкупная стоимость – это затраты организации на приобретение объекта лизинга без учета услуг по лизингу [1]. Следовательно, выкупная стоимость не учитывается в составе лизингового платежа, уменьшающего налоговую базу по налогу на прибыль у лизингополучателя в составе текущих расходов независимо от формы и способа расчетов. Основное отличие выкупной стоимости от рыночной – это то, что в выкупную стоимость включается рыночная стоимость и все убытки, причиненные собственнику.

4. С 01 июля 2013 года вступил в силу Федеральный закон от 02.07.2013 № 144-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» [3].

Данный закон вносит существенные изменения в порядок выкупа субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемых ими объектов недвижимости, являющихся государственной или муниципальной собственностью.

С самых первых дней действия Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №159-ФЗ) высказывались разнообразные предложения, направленные на расширение сферы действия этого закона и предоставление как можно большему количеству предпринимателей возможности приобрести арендуемое ими имущество в собственность [4].

Отметим следующие преимущества выкупа:

1. Увеличение срока, в течение которого можно воспользоваться правом выкупа, что, безусловно, окажет влияние на выбор горизонта расчета и методов оценки.

С момента появления в России права выкупа арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества, им воспользовалось небольшое число предпринимателей. Это обусловлено рядом факторов. Здесь и кризисные явления в экономике, и недостаток денежных средств для покупки недвижимости, даже в рассрочку, и имеющая место практика фактического завышения «рыночной» цены выкупаемого объекта [5].

2. Изменение порядка расчета срока аренды, дающего право на выкуп объекта недвижимости.

Ранее действовавшая редакция Федерального закона №159-ФЗ предполагала, что правом выкупа могут воспользоваться предприниматели, которые арендовали имущество в течение двух и более лет до дня вступления в силу указанного Федерального закона (таким днем было 05 августа 2008 года) [5].

Таким образом, право выкупа действовало только в отношении тех объектов, срок аренды которых начался 05 августа 2006 года или ранее. Это, не давало права выкупа тем предпринимателям, которые заключили договоры аренды уже после вступления в силу Федерального закона №159-ФЗ. Иными словами, невозможно было специально получить в аренду какой-либо привлекательный объект, а потом выкупить его. Но это изменилось в соответствии с принятыми поправками. Воспользоваться правом выкупа недвижимости могут арендаторы, во владении или пользовании которых имущество по состоянию на 01 июля 2013 года находилось непрерывно в течение двух и более лет. То есть срок аренды должен был начаться не позднее 01 июля 2011 года [5]. Безусловно, это довольно существенно расширяет круг потенциальных приобретателей государственного и муниципального имущества.

Необходимо отметить, что это изменение не касается объектов, включенных в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение или в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

3. Возможность выкупа «невыкупаемого» имущества [5].

В процессе принятия Федерального закона №159-ФЗ государственным и муниципальным органам, была дана возможность, позволяющая избежать выкупа имущества. Речь идет о положениях 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации». Так, ч. 4 ст. 18 указанного Федерального закона предусматривала, что федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти, субъекты РФ, органы местного самоуправления вправе утверждать перечни имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства). Государственное и муниципальное имущество, включенное в такие перечни, могло быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Однако пункт 4.2. статьи 18 устанавливал, что имущество, включенное в перечни, не подлежит отчуждению в частную собственность, в том числе в собственность субъектов малого или среднего предпринимательства, арендующих это имущество. В результате подавляющее большинство ликвидных объектов, арендуемых малым и средним бизнесом, оказалось в категории «невыкупаемых».

Таким образом, на данный момент проблема остаётся более чем актуальной в силу того, что в законодательстве все еще остаются неучтенные нюансы в сделках по выкупу недвижимости. От того, каким образом они будут решаться, может зависеть будущий облик сделок по выкупу недвижимости. Следовательно, законодательным органам необходимо приложить все имеющиеся силы и возможности для скорейшего урегулирования данного вопроса.

Список литературы:

1. Письмо ФНС России от 16.11.2004 № 02-5-11/172 "О порядке учета лизинговых операций" " // Справочно-правовая система «Консультант Плюс». [Электронный ресурс]. – Режим доступа: URL:http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50330/ (дата обращения: 27.05.16)
2. Срочный выкуп недвижимости. Что это такое? [Электронный ресурс]. – Режим доступа: URL:http://www.sasn.ru/about/press1/45595/17243722/ (дата обращения: 27.05.16)
3. Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" // Справочно-правовая система «Консультант Плюс». [Электронный ресурс] – Режим доступа: URL:http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=148456&fld=134&dst=100032&rnd=210680.15363129959784305& (дата обращения: 27.05.16)
4. Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 29.06.2015) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Справочно-правовая система «Консультант Плюс». [Электронный ресурс] – Режим доступа: URL:http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=181799 (дата обращения: 27.05.16)
5. Шестаков В.В. Новый порядок выкупа арендуемой государственной недвижимости [Электронный ресурс]. – Режим доступа: URL:http://www.fremm.ru/newsview.php?id=242 (дата обращения: 27.05.16)