ЭКОНОМЕТРИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ЦЕНЫ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ Г. ИРКУТСКА

Целью данной работы является анализ тенденций развития рынка аренды жилья и выявление методов, позволяющих более точно оценивать стоимость аренды жилья, объектом исследования – рынок аренды жилья в г. Иркутске, предметом исследования – показатели, характеризующие стоимость аренды жилья. В ходе работы были поставлены следующие задачи: сбор данных, их упорядочивание, построение регрессионной модели оценки стоимости аренды жилья, анализ, подведение итогов. В ходе научно-исследовательской работы использовались следующие методы: сбор данных, анализ данных, сравнительный метод.

При написании работы был использован корреляционно-регрессионный анализ.

Для проведения статистического анализа были использованы пакеты прикладных программ, такие как MSExcel, Matlab, Stata.

В современном мире проблема оценки жилья является насущной, поскольку, с одной стороны, обычный человек в большинстве случаев использует только сравнительный анализ, т.е. ставит цену на квартиру примерно такую же, как у аналогичных квартир, не учитывая многие факторы. С другой – оценочные компании, которые дают оценку квартиры на основе многих факторов, но сравнивают в итоге с двумя приближенными по характеристикам квартирами. Таким образом, данная работа является актуальной.

В качестве базы для исследования была сделана случайная выборка из квартир, сдающиеся в аренду в период с марта по октябрь 2016 года. Данные были взяты со специализированного сайта недвижимости Avito. Квартиры, попавшие в выборку расположены в городе Иркутске. Данная территория охватывает квартиры различной ценовой категории. Для получения корректных результатов при построении статистических моделей, из выборки были исключены резко выделяющиеся наблюдения, что позволило учесть принцип однородности исходной информации. Массив состоит из 236 наблюдений (Таблица 1).

Таблица 1

Описательные статистики для показателя стоимости аренды жилья в г. Иркутске, руб.

Показатели, характеризующие жилье можно разделить на две категории: количественные и качественные (Рисунок 1). К количественным показателям относятся показатели площади жилья, выраженные в метрах квадратных, квадратный корень расстояния до центра, этаж. Качественные показатели характеризуют в большей степени уровень комфортности жилья.

Рисунок 1. Показатели, характеризующие квартиру

1. Базовая модель

Для исследования был взят линейный вид множественной регрессии [3, с. 42]:

Здесь  - стоимость аренды жилья,  - общая площадь (м²),  - квадратный корень расстояния до центра, - экологический показатель, равный , где - этаж.

Воспользуемся методом наименьших квадратов [2, с. 11], чтобы получить следующее уравнение регрессии:

Коэффициент детерминации равен 57,6%, который показывает качество модели.

2. Модификация модели

Для улучшения качества модели добавим в нее дамми-переменные [1, с. 22], отражающие качественные характеристики оценки стоимости аренды жилья:

 – квартира располагается на первом этаже (1 – да, 0 – нет);

 – квартира располагается на последнем этаже (1 – да, 0 – нет);

 – монолитный дом  (1 – да, 0 – нет);

 – кирпичный дом  (1 – да, 0 – нет);

 – новостройка  (1 – да, 0 – нет);

 – наличие мебели/техники  (1 – да, 0 – нет);

 – наличие балкона/лоджии  (1 – да, 0 – нет).

Модифицированная модель имеет вид:

Коэффициент детерминации увеличился с вводом новых переменных до 61%. Проанализировав данную модель, можно сделать следующие выводы: каждый квадратный метр квартиры увеличивает ее стоимость на 230,46 руб., с увеличением расстояния до центра города на 1 км стоимость квартиры падает на 1474,3 руб., с увеличением этажа стоимость дороже на 3274,44 руб., но при этом первый этаж увеличивает стоимость на 953,25 руб., а последний уменьшает на 448,29 руб. Монолитный дом дешевле панельного на 2054,69 руб., кирпичный – дороже на 742,95, новостройка дороже «хрущевки» на 1453,88 руб., мебель и техника прибавляют в стоимости на 1566,62 руб., балкон/лоджия – на 9027 руб.

Заключение

Результатом проведенного исследования является построенная модель, которая позволяет оценить стоимость аренды жилья. В результате анализа выявлены:

1. Факторы, увеличивающие стоимость аренды жилья: общая площадь квартиры, этаж, кирпичный дом, новостройка, мебель, техника и балкон/лоджия.
2. Факторы, уменьшающие стоимость аренды жилья: расстояние до центра города, последний этаж, монолитный дом.

Список литературы:

1. Филатов А.Ю. Конспект лекций по эконометрике: учеб. пособие. – Иркутск: Иркут. ун-т, 2006. – 35 с.
2. Филатов А.Ю. Конспект лекций по многомерным статистическим методам: учеб. пособие / А.Ю. Филатов. – Иркутск: Иркут. ун-т, 2007. – 37 с.
3. Шанченко Н.И. Лекции по эконометрике: учебное пособие для студентов высших учебных заведений, обучающихся по специальности «Прикладная информатика (в экономике)» / Н. И. Шанченко. – Ульяновск: УлГТУ, 2008. – 139 с.