АНАЛИЗ  ПРЕИМУЩЕСТВ  И  НЕДОСТАТКОВ  ИНВЕСТИРОВАНИЯ  В  НЕДВИЖИМОСТЬ

Сапрыкина  Алина  Игоревна

Попова  Анастасия  Александровна

студенты,  факультет  экономики  и  управления,  Самарский  государственный  аэрокосмический  университет  имени  академика  С.П.  Королева,  РФ,  г.  Самара

E-mail:  saprykina_alina@mail.ru

Морозова  Светлана  Анатольевна

научный  руководитель,  канд.  экон.  наук,  кафедра  экономики,  Самарский  государственный  аэрокосмический  университет  имени  академика  С.П.  Королева,  РФ,  г.  Самара

Инвестирование  —  это  процесс  вложения  определенной  суммы  денег  для  получения  прибыли  в  будущем.  Под  инструментами  инвестирования  понимают  то,  во  что  непосредственно  вкладываются  денежные  средства.  Двумя  важными  характеристиками  инвестирования  являются:  риск  и  доходность.  Они  имеют  прямую  взаимосвязь,  чаще  всего  прямо  пропорциональную.  Чем  выше  планируемая  доходность,  тем  больше  риск  понести  убыток  [3].

Грамотные  инвесторы  совмещают  высоко  рискованные  виды  инвестирования,  приносящие  большой  процент  прибыли,  с  консервативными,  приносящим  меньшую  прибыль,  но  гарантированно.  За  счет  такого  разделения  капитала  по  риску  (диверсификации)  их  инвестиционный  портфель  имеет  стабильный  рост.

Существуют  различные  виды  инвестирования:  депозиты  в  банках,  вложение  денег  в  ПИФы,  в  недвижимость,  в  хайпы,  в  бизнес,  в  искусство,  в  криптовалюты,  в  ПАММ  счета  (рынок  Forex),  в  венчурные  фонды,  в  драгоценные  металлы,  в  ценные  бумаги  [2].

Недвижимость  в  долгосрочной  перспективе  склонна  к  росту  стоимости,  поэтому  пользуется  большой  популярностью. 

Однако  у  любого  вида  инвестирования  существуют  свои  преимущества  и  недостатки.

Преимущества  инвестирования  в  недвижимость:

·     недвижимость,  если  отбросить  политические  риски,  относительно  надежный  вид  инвестиций.  Крайне  маловероятно  ее  полное  обесценивание;

·     в  очень  длительной  перспективе  цены  на  недвижимость  обычно  увеличиваются;

·     недвижимость  в  большинстве  случаев  может  приносить  доход  при  сдаче  в  аренду,  в  том  числе  и  в  условиях  кризиса;

·     при  первом  приобретении  жилой  недвижимости  можно  получить  льготы  по  подоходному  налогу  (зависит  от  местных  законов);

·     при  покупке  недвижимости  на  глубине  падения  возможен  существенный  выигрыш  на  ее  росте  в  долгосрочной  перспективе; 

·     при  покупке  с  использованием  долгосрочного  кредита  можно  получить  существенный  выигрыш  в  случае  обесценивания  валюты  займа  [5].

Недостатки  вложения  средств  в  недвижимость:

·     даже  в  благоприятной  экономической  ситуации  недвижимость  относительно  малоликвидна.  Иначе  говоря,  каждая  ее  продажа  и  покупка  требует  времени,  усилий  и  существенных  расходов.  В  условиях  кризиса  спрос  на  недвижимость  обычно  резко  падает,  а  цена  становится  менее  определенной,  что  приводит  к  еще  большему  падению  ликвидности.  В  начале  2009  года,  к  примеру,  число  сделок  упало  в  разы.  В  случае  нового  обострения  кризиса  быстро  продать  квартиру  будет  мало  реально;

·     владение  недвижимостью  подразумевает  расходы  на  нее  (налоги,  коммунальные  платежи  и  другие  сборы);

·     недвижимость  достаточнауязвима  для  действий  властей.  Помимо  угрозы  прямой  конфискации  существует  риск  таких  законодательных  изменений,  как:  введение  ограничений  на  размер  арендной  платы  или  резкое  повышение  ставок  налога  на  недвижимость.  Муниципальные  монополисты  могут  резко  увеличить  плату  за  коммунальные  услуги;

·     права  владельцев  недвижимости  распоряжаться  собственностью  в  некоторых  вопросах  уже  ограничены  законодательством.  К  примеру,  в  вопросах  о  целевом  назначении  земли  или  выселения  арендаторов;

·     в  кризисный  период  цены  на  недвижимость  обычно  падают  относительно  цен  на  базовые  потребительские  товары  и  услуги;

·     непредсказуемость.  Цены  на  конкретные  квартиры,  здания,  участки  земли  часто  существенно  меняются  из-за  чисто  местных  факторов  даже  при  стабильной  ситуации  на  рынке  в  целом  (прокладка  дорог,  постройка  новых  заводов  или  торговых  центров,  изменение  социального  или  национального  состава  населения).  По  этим  же  причинам  они  могут  изменяться  в  направлении,  противоположном  движению  рынка  недвижимости  в  целом;

·     при  покупке  недвижимости  с  использованием  ипотеки  в  случае  падения  стоимости  квартиры  может  потребоваться  досрочное  погашение  кредита.  Если  же  кредит  взят  не  в  той  валюте,  в  которой  собственник  получает  доходы,  рост  ее  курса  может  резко  увеличить  расходы  на  обслуживание  кредита;

·     при  продаже  квартиры  менее  чем  через  3  года  после  покупки  необходимо  выплатить  подоходный  налог  (для  физических  лиц)  [1].

В  настоящий  момент  времени  можно  инвестировать  средства  в  недвижимость  несколькими  способами:

1.  Инвестирование  в  покупку  квартиры  с  последующей  сдачей  ее  в  аренду.  Это  самый  простой  вид  вложения  денег  с  незначительными  рисками.

Рассмотрим  конкретный  пример  инвестирования  средств  в  недвижимость.  Предполагается  покупка  однокомнатной  квартиры  на  вторичной  рынке  в  г.  Самаре  за  3  000  000  рублей  и  сдача  ее  в  аренду  сроком  на  3  года  за  18  000  рублей  в  месяц.  Необходимо  учитывать  коммунальные  расходы  на  каждый  месяц  в  размере  3000  рублей.  Рассчитаем  доход,  который  возможно  получить  за  3  года  сдачи  в  аренду  однокомнатной  квартиры:

36*18  000–36*3  000  =  648  000–108  000  =  540  000  рублей.

Таким  образом,  купив  и  сдав  в  аренду  однокомнатную  квартиру  в  г.  Самаре,  можно  получить  доход  в  размере  540  000  рублей  за  3  года.

$12.  Инвестирование  денежных  средств  в  покупку  строящейся  недвижимости  и  продажа  через  несколько  лет  на  стадии  окончания  строительства. 

Предполагается  покупка  за  3  000  000  рублей  двухкомнатной  квартиры  в  строящемся  новом  доме  в  г.  Самаре.  Дом  будет  готов  и  сдан  через  2  года.  К  моменту,  когда  дом  будет  достроен,  данную  квартиру  с  черновой  отделкой  можно  будет  продать  за  5  000  000  рублей  (с  учетом  роста  цен  на  недвижимость  за  два  года).

Таким  образом,  выгода  составит:

5  000  000  –  3  000  000  =  2  000  000  рублей.

Конечно,  необходимо  учитывать  затраты  на  риелтора  (если  продажа  будет  происходить  с  его  помощью),  время,  которое  понадобится  для  поиска  покупателя,  и  в  течение  которого  потребуется  платить  коммунальные  платежи.

Анализируя  вышеизложенное,  систематизируем  ориентиры  для  принятия  решений  об  инвестициях  в  недвижимость:

·     инвестиции  в  недвижимость  стоит  рассматривать,  при  готовности  вкладывать  средства  на  существенный  срок.  Если  деньги  могут  понадобиться  в  ближайший  год-полтора,  то  это  достаточно  сомнительный  выбор; 

·     инвестиции  в  недвижимость  —  это  разумный  вариант,  если  приоритетом  является  —  возможность  получать  доход  даже  в  самые  трудные  времена,  не  неся  при  этом  риска  полного  обесценивания  вложений;

·     планируя  инвестиции  в  недвижимость,  необходимо  принимать  в  расчет  расходы,  которые  приходится  нести  для  ее  поддержания,  а  также  потенциальную  возможность  роста  этих  расходов;

·     планируя  инвестиции  в  недвижимость,  необходимо  оценивать  плюсы  и  минусы,  которые  могут  принести  текущие  и  предполагаемые  действия  федеральных,  региональных  и  муниципальных  властей;

·     наиболее  выгодными  инвестиции  в  недвижимость  будут  в  случае,  если  покупка  совершена  на  глубине  падения  цен;

·     покупка  недвижимости  может  принести  убытки  в  случае  возобновления  падения  цен;

·     при  покупке  недвижимости  с  использованием  ипотечного  кредита  требуется  учет  валютных  рисков.  Если  брать  кредиты  не  в  той  валюте,  в  которой  получаете  доходы,  то  есть  риск  весьма  существенных  убытков  при  росте  курса  валюты  займа.  А  с  другой  стороны  можно  выиграть  от  ее  падения;

·     при  покупке  недвижимости  с  использованием  ипотеки  следует  учитывать,  что  в  случае  падения  стоимости  квартиры  ниже  размера  кредита  банк  может  потребовать  погасить  соответствующую  разницу.  А  может  быть,  и  весь  кредит  [4].

Таким  образом,  принятие  решений  о  каком-либо  виде  инвестиций  в  недвижимость  сугубо  индивидуально  и  зависит  от  множества  факторов.  Вложение  средств  требует  серьезных  и  взвешенных  решений.

Список  литературы:

1. Все  об  инвестировании  и  финансовой  независимости  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://investorman.ru/nedvizhimost-plyusy-minusy.html  (дата  обращения  10.10.2014). 
2. Журнал  успешного  инвестора  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://investbag.com/alternativnye-investitsii/zoloto-teryaet-privlekatelnost-dlya-dlinnyx-investicij-stoit-prismotretsya-k-palladiyu.htm  (дата  обращения  10.10.2014). 
3. Изучение  финансовой  грамотности  и  инвестирования  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://finanssvoboda.ru/vozmozhnyie-instrumentyi-investirovaniya/  (дата  обращения  08.10.2014). 
4. Как  сохранить  деньги  в  финансовый  кризис  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://denga.ru/articles/87/250  (дата  обращения  11.10.2014). 
5. Мировая  экономика,  финансы  и  инвестиции  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://www.globfin.ru/articles/estate/invest.htm  (дата  обращения  08.10.2014).