О  КАДАСТРОВОЙ  ОЦЕНКЕ

Суздальский  Георгий  Андреевич

студент  4  курса,  кафедра  Налогов  и  налогообложения,  Московский  государственный  университет  экономики,  статистики  и  информатики,  РФ,  г.  Москва

E-mail:  suzdalsky@me.com

Сычева  Елена  Ивановна

научный  руководитель,  старший  преподаватель,  кафедра  Налогов  и  налогообложения,  Московский  государственный  университет  экономики,  статистики  и  информатики,  РФ,  г.  Москва

На  протяжении  всей  многовековой  истории  земля  являлась  главным  мерилом  обеспеченности  людей.  Ее  эксплуатация  позволяла  собственнику  получать  доход.  Для  государства  земля  также  является  источником  дохода,  но  в  отличие  от  частного  собственника,  через  плату  за  землю.  Более  того,  с  точки  зрения  налогообложения,  земля  является  самым  надежным  и  устойчивым  объектом  налогообложения  —  ее  нельзя  перенести,  спрятать,  уничтожить.

Необходимо  отметить,  что  ценность  земельного  участка  зависит  от  целого  ряда  экологических,  социальных  и  экономических  факторов,  которые  важно  учитывать  в  процессе  налогообложения  (например,  земельные  участки  могут  принадлежать  к  одной  категории,  но  обладать  разной  степенью  плодородности  и  приносить  различный  доход  своим  владельцам).

В  настоящее  время  расчет  причитающегося  к  уплате  земельного  налога  проводится  на  основе  кадастровой  стоимости.

С  целью  установления  кадастровой  стоимости  земельных  участков  проводится  оценка  земель.  Оценка  осуществляется  на  основе  Федерального  Закона  №  221-ФЗ  от  24  июля  2007  года  «О  государственном  кадастре  недвижимости»,  который  регулирует  отношения,  возникающие  при  государственном  кадастровом  учете  недвижимого  имущества  и  кадастровой  деятельности.

Государственный  кадастр  недвижимости  является  систематизированным  сводом  сведений  об  учтенном  недвижимом  имуществе.  Каждый  объект  учета  имеет  целый  ряд  сведений,  включая  неповторяющийся  во  времени  и  на  территории  Российской  Федерации  государственный  учетный  номер  (кадастровый  номер)  и  кадастровую  стоимость.

Определение  кадастровой  стоимости  осуществляется  оценщиками,  привлекаемыми  органами  государственной  власти  субъектов  РФ,  в  отношении  объектов  недвижимости,  расположенных  на  территории  соответствующего  субъекта  Российской  Федерации.

При  определении  кадастровой  стоимости  оценщики  руководствуются  федеральными  стандартами  оценки  (ФСО)  и  методическими  указаниями  по  проведению  работ  по  государственной  кадастровой  оценке.  Однако,  при  подробном  рассмотрении  данных  документов,  обращает  на  себя  внимание  тот  факт,  что  стандарты  содержат  только  общую  методологию.

Согласно  ФСО  №  4  «Определение  кадастровой  стоимости  объектов  недвижимости»,  кадастровая  стоимость  в  общем  случае  определяется  методами  массовой  оценки.

Массовая  оценка  —  процесс  определения  стоимости  при  группировании  объектов  оценки,  имеющих  схожие  характеристики,  в  рамках  которого  используются  математические  и  иные  методы  моделирования  стоимости  на  основе  подходов  к  оценке  [6].

Подход  к  оценке  представляет  собой  совокупность  методов  оценки,  объединенных  общей  методологией.  Существует  три  различных  подхода  к  оценке,  которые  разрешено  использовать  оценщиками:  доходный,  затратный  и  сравнительный.

Доходный  подход  основан  на  определении  ожидаемых  доходов  от  использования  объекта  оценки.  Этот  подход  применяется,  когда  существует  достоверная  информация,  позволяющая  прогнозировать  будущие  доходы,  которые  объект  оценки  способен  приносить,  а  также  связанные  с  объектом  оценки  расходы.  Однако,  данный  прогноз  сложно  построить,  так  как  существует  большое  количество  различных  факторов,  оказывающих  влияние  на  объект  оценки,  которые  необходимо  учесть  при  построении  модели.

Сравнительный  подход  заключается  в  сравнении  объекта  оценки  с  его  аналогами,  сходными  по  основным  экономическим,  материальным  и  другим  характеристикам,  в  отношении  которых  уже  имеется  информация  о  стоимости.  Однако,  при  первоначальной  оценке  данный  подход  вряд  ли  приемлем,  ведь  часто  отсутствуют  аналоги  объекта.

Затратный  подход  основан  на  определении  затрат,  необходимых  для  воспроизводства,  либо  замещения  объекта  оценки  с  учетом  износа  и  устаревания.  Этот  подход  применяется,  когда  существует  возможность  заменить  объект  оценки  другим  объектом,  который  либо  является  точной  копией  объекта  оценки,  либо  имеет  аналогичные  полезные  свойства.  Однако,  из-за  сложности  определения  степени  износа,  данный  подход  тяжело  применим  в  отношении  уже  существующих  объектов.  В  большинстве  случаев  суждение  о  степени  износа  основывается  на  экспертном  мнении  оценщика  и  точность  результатов  во  многом  зависит  от  его  квалификации  и  опыта.

Таким  образом,  все  существующие  подходы  не  лишены  недостатков  и  содержат  лишь  общее  описание  методологии  оценки.  Определение  конкретных  методов  оценки  в  рамках  каждого  из  подходов,  как  и  сама  группировка  объектов  по  ценообразующим  факторам  осуществляется  оценщиками  самостоятельно.  Необходимо  учитывать,  что  и  ранжирование  значимости  ценообразующих  факторов  в  модели  также  выполняется  оценщиком.

Результатом  субъективности  применения  методов  кадастровой  оценки  земли  является  заметное  расхождение  в  стоимости  одинаковых  земельных  участков,  что  зачастую  является  причиной  судебных  споров.

Очевидно,  что  оценка  земли  представляет  собой  многофакторный  анализ  с  ранжированием  различных  факторов  и  использованием  разных  подходов.  Но  в  любом  случае,  необходимо  найти  единый  подход,  который  бы  позволил  сравнить  между  собой  окончательные  результаты  оценки.

В  качестве  такого  подхода,  можно  предложить  вернуться  к  идеи,  которая  была  определена  в  работах  английского  экономиста  Давида  Рикардо  (1772—1823  гг.).  Он  отмечал,  что  «цена  земли  не  зависит  от  издержек  производства:  было  ли  то  зерно  произведено  на  плодородных  землях,  где  издержки  были  минимальны,  или  его  произвели  в  менее  благоприятных  условиях,  потребовавших  больших  издержек,  -  цена  зерна  была  равна».  Рикардо  писал:  «Не  потому  хлеб  дорог,  что  платится  рента,  а  рента  платится  потому,  что  хлеб  дорог.  Цена  хлеба  нисколько  не  понизилась  бы,  если  бы  даже  землевладельцы  отказались  от  всей  своей  ренты».  А  это  значит,  что  зернопроизводитель,  хозяйствующий  на  лучших  землях,  получает  дополнительный  доход  по  сравнению  с  зернопроизводителем,  хозяйствующим  на  худших  землях.  Вот  этот  дополнительный  доход  Д.  Рикардо  и  назвал  земельной  рентой  —  «это  та  доля  продукта  земли,  которая  уплачивается  землевладельцу  за  пользование  первоначальными  и  неразрушимыми  силами  почвы»  [8].

Современник  Рикардо,  шотландский  экономист  Джеймс  Милль  (1773—1836),  разделявший  его  взгляды,  полагал,  что  рынок  в  решении  вопросов  справедливого  распределения  доходов  бессилен  и  поэтому  только  с  помощью  «разумного  законодательства»  можно  трансформировать  капиталистическое  общество  в  более  гуманное  и  справедливое.  Поэтому,  по  его  мнению,  ренту  как  доход  следовало  бы  изымать  в  виде  налога  в  пользу  государства.

Соответственно,  в  основу  оценки  стоимости  земли  можно  положить  подход,  базирующийся  на  определении  прежде  всего  ее  природных  свойств  и  степени  воздействия  на  нее  человеком  с  целью  увеличения  земельной  ренты.  В  этом  случае  кадастровая  стоимость  земельных  участков  будет  учитывать  доходность  земли  (ренту).

В  экономической  теории  существует  такой  показатель  как  дифференциальная  рента  —  дополнительный  доход,  получаемый  за  счет  более  высокой  плодородности  земли  и  производительности  труда.

Данный  показатель  был  введен  философом  и  экономистом  Карлом  Марксом  (1818—1883)  в  своем  главном  труде  по  политической  экономии  «Капитал.  Критика  политической  экономии».  Маркс  опирался  на  идеи  Давида  Рикардо  и  во  многом  развил  его  мысли  относительно  ренты.

В  качестве  примера  расчета  дифференциальной  ренты,  рассмотрим  следующую  задачу.

После  применения  специальных  удобрений  издержки  на  выращивание  картофеля  возросли  с  100  000  рублей  до  130  000  рублей,  а  сбор  урожая  —  с  20  до  30  центнеров.  Картофель  реализуется  в  среднем  по  7  000  рублей  за  центнер.

Для  определения  ренты  рассчитываются  два  показателя:

·     прибыль  до  применения  удобрений:  20  *  7  000  –  100  000  =  40  000  рублей;

·     прибыль  после  применения  удобрений:  30  *  7  000  –  130  000  =  80  000  рублей.

Дифференциальная  рента  составляет:  80  000  –  40  000  =  40  000  рублей.

Данную  величину  К.  Маркс  назвал  дифференциальной  рентой  II  типа,  которая  возникает,  когда  «капиталы  различной  производительности  вкладываются  один  после  другого  на  одном  и  том  же  участке  земли».  То  есть  в  результате  повышения  производительности  земли  на  основе  использования  более  эффективных  средств  производства  (дополнительных  вложений  в  землю,  обеспечивающих  получение  добавочной  прибыли).

Существует  также  и  дифференциальная  рента  I  типа,  которая  представляет  собой  «результат  различной  производительности  одинаковых  затрат  капитала  на  равных  земельных  площадях  различного  плодородия».  То  есть  дополнительный  чистый  доход,  получающийся  в  результате  более  производительного  труда  на  лучших  по  плодородию  и  местоположению  землях  (близость  к  рынкам  сбыта,  транспортным  путям)  [3].

Соответственно,  эти  экономические  показатели  можно  учитывать  в  качестве  обязательных  факторов  оценки  при  расчете  кадастровой  стоимости  земельных  участков.

Следует  отметить,  что  в  направлении  совершенствования  имущественного  налогообложения  Правительством  РФ  проводится  большая  работа.  За  последний  год  налоговое  законодательство  Российской  Федерации,  касательно  налоговой  базы  объектов  недвижимости,  претерпело  серьезные  изменения.

С  1  января  2014  года  в  отношении  некоторых  объектов  недвижимости  налог  на  имущество  организаций  уплачивается  исходя  из  их  кадастровой  стоимости.  Прежде  всего  это  объекты  торговли,  общественного  питания  и  офисные  помещения.  Общие  критерии  того,  какие  именно  объекты  попадут  в  перечень  налогообложения,  определены  законом,  но  окончательный  перечень  этих  объектов  устанавливает  каждый  субъект  РФ  самостоятельно.

В  городе  Москве  такой  перечень  утвержден  постановлением  Правительства  Москвы  от  26.12.2013  №  907-ПП  «О  внесении  изменения  в  постановление  Правительства  Москвы  от  29  ноября  2013  г.  №  772-ПП».

С  1  января  2015  года  налог  на  имущество  в  отношении  объектов  недвижимого  имущества,  налоговая  база  по  которым  определяется  как  их  кадастровая  стоимость,  обязаны  будут  уплачивать  и  организации,  применяющие  упрощенную  систему  налогообложения.

А  1  октября  2014  года  Совет  Федерации  одобрил  изменения  в  Налоговый  кодекс  РФ,  определяющие  порядок  установления  размера  налога  на  имущество  физических  лиц  на  основе  кадастровой  оценки  недвижимости.

В  связи  с  чем,  закон  от  09.12.1991  №  2003–1  «О  налогах  на  имущество  физических  лиц»  утрачивает  свою  силу,  а  в  Налоговый  кодекс  РФ  вводится  новая  глава,  согласно  которой  представительные  органов  муниципальных  образований  и  городов  федерального  значения  Москвы,  Санкт-Петербурга  и  Севастополя  с  2015  года  получают  право  переходить  к  взиманию  налога  на  недвижимость  физических  лиц  с  кадастровой  стоимости  жилья.

Налоговая  ставка  устанавливается  в  размере  0,1  процента  в  отношении  жилых  домов,  жилых  помещений,  в  том  числе,  находящихся  в  состоянии  незавершенного  строительства.  Данные  ставки  могут  быть  уменьшены  до  нуля  или  увеличены,  но  не  более,  чем  в  три  раза  нормативными  правовыми  актами  представительных  органов  муниципальных  образований.

Таким  образом,  теперь  не  только  земельный  налог,  но  и  налог  на  имущество  организаций  и  на  имущество  физических  лиц  будут  рассчитываться  на  основе  кадастровой  стоимости.  В  связи  с  этим,  необходимость  справедливой  и  ясной  кадастровой  оценки  многократно  возрастает,  ведь  собственники  недвижимости  также  столкнуться  с  несовершенством  методики  определения  кадастровой  стоимости.

Следует  отметить,  что  подход,  основанный  на  идеях  Давида  Рикардо,  можно  использовать  в  отношении  различного  недвижимого  имущества,  способного  генерировать  доход  его  владельцу.  Конечно,  оценка  кадастровой  стоимости  земельного  участка  будет  отличаться  от  оценки  торгового  комплекса  или  квартиры  (сдаваемой  в  аренду),  но  общая  идея  прямой  взаимосвязи  кадастровой  стоимости  от  рентного  дохода  остается  неизменной.

Последние  изменения  в  имущественном  налогообложении  Российской  Федерации  приведут  к  увеличению  поступлений  в  местные  и  региональные  бюджеты,  но  возрастет  и  налоговая  нагрузка  на  граждан  Российской  Федерации.  Ведь  исчисление  налогов  с  кадастровой  стоимости  имущества  приведет  к  тому,  что  платежи  в  бюджетную  систему  могут  составить  значительную  для  налогоплательщиков  сумму.

Поэтому  перед  Правительством  РФ  стоит  сложная  задача:  с  одной  стороны  повышение  доходности  местных  и  региональных  бюджетов,  а  с  другой  разумное  увеличение  налоговой  нагрузки  населения.

Если  удастся  создать  гармоничную  и  ясную  систему  налогообложения  недвижимости,  без  ущерба  для  граждан,  а  в  особенности  для  среднего  класса  и  социально  незащищенных  слоев  населения,  то  собранные  обязательные  и  безвозмездные  платежи  могут  быть  направлены  на  развитие  инфраструктуры  регионов  и  социальные  программы,  приводящие  к  увеличению  качества  жизни  граждан  Российской  Федерации.

Список  литературы:

1. Закон  РФ  «О  налогах  на  имущество  физических  лиц»  от  9  декабря  1991  года  №  2003-1.
2. Земельный  кодекс  РФ:  федеральный  закон  РФ  от  25  октября  2001  года  №  136-ФЗ:  принят  Государственной  Думой  28  сентября  2001  года:  одобрен  Советом  Федерации  10  октября  2001  года.
3. Маркс  К.  Капитал.  Критика  политической  экономии.  Том  3.  М.:  Эксмо,  2011.  —  1200  с.
4. Налоговый  кодекс  РФ,  часть  2:  федеральный  закон  РФ  от  5  августа  2000  года  №  117-ФЗ:  принят  Государственной  Думой  19  июля  2000  года:  одобрен  Советом  Федерации  26  июля  2000  года.
5. Постановление  Правительства  Москвы  «О  внесении  изменения  в  постановление  Правительства  Москвы  от  29  ноября  2013  г.  №  772-ПП»  от  26.12.2013  №  907-ПП.
6. Приказ  Минэкономразвития  России  «Об  утверждении  Федерального  стандарта  оценки  «Определение  кадастровой  стоимости  (ФСО  №  4)»  от  22  октября  2010  года  №  508.
7. Приказ  Минэкономразвития  России  «Общие  понятия  оценки,  подходы  к  оценке  и  требования  к  проведению  оценки  (ФСО  №  1)»  от  20  июля  2007  года  №  256.
8. Рикардо  Д.  Начала  политической  экономии  и  налогового  обложения.  Избранное  (перевод:  П.  Клюкин).  М.:  Эксмо,  2007.  —  960  с.
9. Федеральный  закон  РФ  «О  государственном  кадастре  недвижимости»  от  24  июля  2007  года  №  221-ФЗ:  принят  Государственной  Думой  4  июля  2007  года:  одобрен  Советом  Федерации  11  июля  2007.