СУЩНОСТЬ РЕГИОНАЛЬНЫХ ПРОГРАММ
ПО ПРОВЕДЕНИЮ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА
ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

Дресвянникова Екатерина Александровна

студент 1 курса магистратуры, ННГАСУ, г. Нижний Новгород

Е-mail:

Никифоров Алексей Николаевич

научный руководитель, канд. экон. наук., доцент ННГАСУ,

г. Нижний Новгород

Жилищный фонд в России – это более 3,26 млрд. м², из которых 2,5 млрд. м² (79%) – это многоквартирный жилищный фонд. В настоящее время одной из ключевых проблем в жилищно-коммунальном хозяйстве является неудовлетворительное состояние многоквартирного жилищного фонда. На сегодня в российском жилищном фонде преобладают здания старше 30 лет. К этой категории относится 62,1% жилых зданий. То есть две трети многоквартирных домов имеют на сегодня износ более 30% [3].

Из года в год увеличивается подлежащий сносу ветхий и аварийный жилой фонд с износом более 70%. Проблема изношенности жилищного фонда должна решаться путем его капитального ремонта.

До декабря 2014 года проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов шло на добровольной основе. При федеральном софинансировании собственники жилья самостоятельно решали вопрос участия в программе и собирали часть средств на ремонт. Но мало кто из собственников в срок и в полном объёме выполнял требования программы.

Для решения злободневной проблемы в стране с 2015 года была введена в действие единая система капитального ремонта, которая предусматривает для собственников помещений обязательный порядок накопления средств, с целью своевременного ремонта многоквартирных домов и поддержания их в надлежащем состоянии.

Теоретический процесс планирования капитального ремонта подробно отражен в ЖК РФ. В главе 15, введённой в Жилищный кодекс РФ, представлен процесс планирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, а также порядок принятия решения о его проведении собственниками помещений в МКД.

В упрощенном виде этот процесс заключается в следующем. В субъектах РФ формируется и утверждается региональная программа капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. Она включает в себя:

• перечень всех многоквартирных домов в регионе;
• перечень работ по капитальному ремонту;
• плановый год проведения капитального ремонта в многоквартирных домах.

Региональная программа капитального ремонта формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта во всех МКД на территории региона. Согласно с главой 18 ЖК РФ, управляющие организации или региональный оператор представляют собственникам помещений в МКД предложения о сроке начала капитального ремонта, объеме работ, их стоимости, о источниках финансирования.

На общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме должны быть определены или утверждены:

1) перечень услуг и работ по капитальному ремонту;

2) смета расходов на капитальный ремонт;

3) сроки проведения капитального ремонта;

4) источники финансирования капитального ремонта;

5) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты [2, с. 12].

Цель управляющей организации совместно с администрацией района и Жилищным комитетом войти в программу капитального ремонта, руководствуясь потребностью в капитальном ремонте каждым МКД.

Нормативный срок службы – основной показатель, необходимости проведения капитального ремонта. В его границах сохраняются теплотехнические, прочностные характеристики конструкций и инженерных систем.

Нормативный срок службы определяется на основании: ВСН 53-86 (р), ВСН 58-86 (р) и методики определения физического износа гражданских зданий, утв. Министерством коммунального хозяйства РСФСР 27 октября 1970 года [1, с. 115].

В современных экономических условиях вопрос финансирования капитального ремонта многоквартирных домов МКД решён в главе 16 ЖК РФ.

Ключевым элементом являются обязательные ежемесячные взносы на капитальный ремонт собственников помещений в многоквартирных домах.

Минимальный размер этого взноса определяется субъектами Российской Федерации и рассчитывается с одного квадратного метра на единицу общей площади помещения в многоквартирном доме.

Действующим законодательством предусмотрено 2 способа формирования фонда капитального ремонта МКД:

• на специальном счёте;
• на счёте регионального оператора.

Собственники помещений в праве выбрать один из выше перечисленных. Способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменён в любое время.

В главе 16 ЖК РФ освещены вопросы открытия и закрытия специального счёта для средств фонда капитального ремонта, а глава 17 посвящена региональному оператору: его функциям, ответственности, обязанностям, правовому положению.

Внесённые в ЖК РФ изменения представляют иную систему финансирования капитального ремонта. Судьба ежемесячных взносов во многом зависит от выбора способа формирования фонда капитального ремонта.

При первом способе весь фонд накапливается на специальном счёте, владельцем которого могут быть УК, ТСЖ, ЖСК. Они же отвечаю за формирование и использование данного фонда. Условием является тот факт, что работы по капитальному ремонту должны быть выполнены не позднее срока, определённого региональной программой.

При удалённом на 10-15 лет планируемом сроке капитального ремонта накопленные денежные средства может съесть инфляция.

Второй способ формирования фонда позволяет региональному оператору рационально использовать финансовые ресурсы, не допуская инфляционных потерь. Ему предоставлено право на возвратной основе использовать средства, полученные от собственников одних МКД, для финансирования капитального ремонта других МКД.

Собственники помещений в многоквартирном доме уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платёжных документов, представленных региональным оператором.

В соответствии со ст. 182 региональный оператор обеспечивает подготовку здания к капитальному ремонту, утверждает проектную документацию, заключает договоры с подрядными организациями, осуществляет приёмку и оплату выполненных работ [2, с. 113].

Передавая региональному оператору все права и обязанности за капитальный ремонт МКД, собственники должны осознавать, что ремонт будет преподнесён на «блюдечке», но не в самый ближайший срок, а также потерю контроля над осуществлением капитального ремонта. Стоит учесть, что факт передачи работ монопольному исполнителю всегда способствует развитию коррупции.

Участие государства на федеральном уровне в капитальном ремонте МКД закрепляет федеральный закон от 28.12.2013 № 417-ФЗ.

В Федеральном законе №417-ФЗ изменён порядок предоставления средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Средства в качестве государственной финансовой поддержки будут предоставлены для выполнения краткосрочных планов реализации региональных программ капитального ремонта. Чтобы получить поддержку Фонда субъекты РФ должны предоставить заявку и краткосрочный план реализации программы капитального ремонта МКД [4].

К средствам Фонда, поступившим на бюджеты субъектов, прибавляются средства, предусмотренные в бюджетах субъектов РФ на долевое финансирование капитального ремонта, итог распределяется между муниципальными образованиями, согласно заявке.

При этом в многоквартирных домах с фондом капитального ремонта, формирующимся на счёте регионального оператора, финансовая поддержка направляется на данный счёт.

Рассмотрев, внесённые в ЖК РФ решения, можно подчеркнуть основное – они направлены на передачу собственникам помещений в МКД всех обязанностей по финансированию капитального ремонта общего имущества жилого фонда.

Необходимо констатировать, что финансирование капитального ремонта МКД на данный момент осуществляется за счет взносов собственников, за счёт финансовой поддержки местного и регионального бюджета и Фонда содействия реформированию ЖКХ.

Изложенное позволяет сделать вывод о том, что изменения, внесенные в жилищное законодательство, направлены на совершенствование правоотношений в сфере жилищно-коммунального хозяйства, создание устойчивых механизмов финансирования расходов, связанных с проведением капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.

Поскольку региональные программы капитального ремонта МКД составлялись в сжатые сроки, то они, естественно, имеют пробелы и требуют доработки. Так остается открытым вопрос очередности проведения капитального ремонта общего имущества МКД.

Очередность проведения капитального ремонта определяется в региональной программе с учетом положений, установленных частью 3 статьи 168 Жилищного кодекса Российской Федерации:

• на основании продолжительности эксплуатации инженерных систем и конструктивных элементов многоквартирного дома - продолжительность эксплуатации;
• на основании оценки технического состояния инженерных систем и конструктивных элементов многоквартирного дома, данных о проведении последнего капитального ремонта - оценка технического состояния.

В преобладающем числе регионов основным критерием очереди является год ввода в эксплуатацию МКД, что не всегда технически обоснованно.

Первоочередно необходима оценка технического состояния МКД, которая устанавливается по результатам выполнения мониторинга технического состояния многоквартирных домов в соответствии с ГОСТ Р 53778-2010 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».

Список литературы:

1. Гассуль В.А. Управление многоквартирным домом в системе ЖКХ. СПб.: Питер 2015. – 256 с.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации: текст с изменениями и дополнениями на 15 сентября 2015 г.: коммент. последних изм. - М., 2015. - 176 с.
3. Капитальный ремонт многоквартирных домов [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://real-gkh.ru/information/kapitalnyy-remont-mnogokvartirnykh-domov (дата обращения 17.09.2015)
4. Реформа ЖКХ: капитальный ремонт [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.reformagkh.ru/overhaul/overhaul?tid=2208161 (дата обращения 15.09.2015)