ПРАВОВОЕ  ПОЛОЖЕНИЕ  ЗАЕМЩИКА  ПРИ  ОБРАЩЕНИИ  ВЗЫСКАНИЯ  НА  ЖИЛОЕ  ПОМЕЩЕНИЕ  ПО  ДОГОВОРУ  ИПОТЕКИ  В  РОССИИ  И  США:СРАВНИТЕЛЬНО-ПРАВОВОЙ  АНАЛИЗ

Шарапова  Татьяна  Юрьевна

студент  4  курса,  юридического  факультета  ,ВятГГУ,  РФ,  г.  Киров

E-mail:  sharapova.tanya2014@yandex.ru

Плотников  Дмитрий  Александрович

научный  руководитель,  канд.  юрид.  наук,  заведующий  кафедрой  гражданского  права  и  процесса,  РФ,  г.  Киров

Вопрос  обращения  взыскания  на  заложенное  имущество  имеет  особое  значение  в  современных  условиях.  В  связи  с  тем,  что  ипотека  является  одним  из  приоритетных  направлений  решения  жилищной  проблемы  не  только  в  пределах  Российской  Федерации,  но  и  в  мировой  практике,  следовательно,  предметом  залога  все  чаще  становятся  жилые  помещения.  По  данным  статистики,  В  России  за  период  2012  года,  по  данным  Центрального  Банка  Российской  Федерации,  Количество  выданных  ипотечных  жилищных  кредитов  составляет  691,7  тыс.  Задолженность  по  ипотечным  жилищным  кредитам  за  2012  год  составила  1  474  839  млн.  руб.  За  2013  год  объем  задолженности  по  ипотечным  жилищным  кредитам  составил  1  982  442  млн.  рублей  [1].

Обязательно  необходимым  условием  для  развития  института  ипотечного  кредитования  является  законодательно  установленные  нормы  о  принудительном  отчуждении  объектов  залога  в  необходимых  случаях.  Для  наиболее  полного  обеспечения  прав  залогодателя  в  случаях  обращения  взыскания  на  заложенное  имущество  по  договору  ипотеки  жилого  помещения,  необходимо  исследовать  выработанный  практикой  зарубежный  опыт.

Необходимо  отметить,  что  «примером  осторожного  отношения  к  данному  институту  является  опыт  многих  стран.  Например,  в  Англии  и  США  принудительное  исполнение  обязательства  в  натуре  является  исключительным  средством  правовой  защиты.  Даже  обязанность  исполнения  в  натуре  была  прямо  предусмотрена  договором,  для  суда  это  не  имеет  значения»  [8,  с.  76].

Под  залогом  недвижимости  в  Соединенных  Штатах  Америки  понимают  средство  юридической  природы,  позволяющее  должнику  передать  кредитору  вещное  право,  направленное  на  обеспечение  обязательства  перед  кредитором.  Отношения,  возникающие  в  связи  с  ипотекой  регулируются  в  США  законодательством  штатов.  На  федеральном  уровне  действуют  следующие  нормативные  акты:  Гражданский  Кодекс,  Гражданско-процессуальный  Кодекс,  Страховой  Кодекс,  Федеральные  законы  «О  федеральном  банке  внутренних  займов,  «О  развитии  жилищного  строительства  и  коммунального  хозяйства»,  «Об  обнародовании  ипотеки  домов»  и  другие.  После  установления  ипотеки  на  имущество,  в  частности  на  жилое  помещение,  кредитор  имеет  право  преимущественно  получить  удовлетворение  своих  требований  за  счет  заложенного  имущества.  В  США  возможно  несколько  порядков  реализации  заложенного  имущества:  в  несудебном,  административном  и  судебном  прядке. 

Особого  внимания  заслуживают  способы  защиты  несостоятельного  должника  по  договору  ипотеки  в  США.

В  отдельных  штатах  законодательно  установлена  возможность  залогодателя,  заложенная  недвижимость  которого  подлежит  продаже  с  торгов,  восстановить  свой  титул  собственности  на  данную  недвижимость.  Заложенная  недвижимость  может  быть  выкуплена  должником  на  торгах  по  объявленной  стартовой  цене.  Должнику  по  изданию  судебного  приказа,  предоставляется  рассрочка  по  выплате  стартовой  цены.  Как  отмечает,  Понька  В.Ф  «Статусное  восстановление  права  собственности  означает  также,  что  должник  в  течение  этого  срока  вправе  удерживать  недвижимость  в  своем  владении»  [5,  c.  56].

Во  многих  штатах  в  США  предусматривается  судебный  контроль  над  продажей  заложенной  недвижимости,  что  позволяет  предупредить  занижение  цены  недвижимости  подлежащей  продаже  с  торгов.

Вследствие  вышесказанного,  в  США  четко  прослеживается  направленность  законодательного  регулирования  на  защиту  интересов  заемщиков  -  физических  лиц  в  сфере  ипотечных  отношений.

В  России  правовое  регулирование  обращения  взыскания  на  заложенное  имущество  регулируется  Гражданским  Кодексом  Российской  Федерации  от  30.11.1994  №  51-ФЗ;  Законом  «О  залоге»  от  29  мая  1992  года  №  2872-1;  Федеральным  законом  «Об  ипотеке  (залоге  недвижимости)  от  16.07.1998  №  102-ФЗ;  Федеральным  законом  «Об  участии  в  долевом  строительстве  многоквартирных  домов  и  иных  объектов  недвижимости  и  о  внесении  изменений  в  некоторые  законодательные  акты  Российской  Федерации»  от  30  декабря  2004  г.  №  214-ФЗ  и  иными  источниками.

ФЗ  «Об  ипотеке  (залоге  недвижимости)»  в  ч.  1  ст.  50  устанавливает,  что  залогодержатель  вправе  обратить  взыскание  на  имущество,  заложенное  по  договору  об  ипотеке,  для  удовлетворения  за  счет  этого  имущества  своих  требований,  вызванных  неисполнением  или  ненадлежащим  исполнением  обеспеченного  ипотекой  обязательства.  Неисполнение  или  ненадлежащее  исполнение  должником  своего  обязательства  представляет  собой  неуплату  или  несвоевременную  уплату  суммы  долга  полностью  или  в  части,  если  договором  не  предусмотрено  иное. 

Предыдущая  редакция  норм  ФЗ  «Об  ипотеке  (залоге  недвижимости)»  устанавливали  ограничения,  которые  не  допускали  обращение  взыскания  на  жилое  помещение,  в  случае  если  оно  является  единственным  пригодным  помещением  для  постоянного  проживания.  В  настоящее  время  законодательно  установлено,  что  в  случае  обращения  взыскания  на  жилое  помещение  по  договору  ипотеки,  а  так  же  его  последующая  реализация,  является  основанием  для  прекращения  права  пользования  данным  жилым  помещением  залогодателя  и  любых  иных  лиц,  проживающих  в  таких  жилом  доме  или  квартире.  Таким  образом,  законодатель  распространил  на  обеспеченное  ипотекой  обязательство  общее  правило  об  ответственности  должника  всем  своим  имуществом,  стремясь  к  балансу  противоречивых  интересов  сторон.  Однако,  необходимо  учитывать  тот  факт,  что  заемщик  по  договору  ипотеки  является  «слабой»  стороной  обязательства  по  отношению  к  банку,  вследствие  указанного  является  вполне  целесообразным  установление  особых  правовых  гарантий  данной  стороне  правоотношений.

Проанализировав  судебную  практику  связанную  с  взысканием  задолженности  по  кредиту  и  обращением  взыскания  на  заложенное  имущество  по  договору  ипотеки,  можно  сделать  вывод,  что  она  идет  по  пути  удовлетворения  исков  кредиторов,  о  взыскании  задолженности  по  кредиту,  путем  обращения  взыскания  на  заложенное  на  жилое  помещение,  даже  если  данный  дом  или  квартира  являются  для  должников  единственно  пригодным  для  постоянного  проживания  помещением.  (  Решение  Октябрьского  районного  суда  г.  Кирова  от  01  декабря  2010  года  по  делу  №  2-  3127/2010;  Апелляционные  определения  Ростовского  областного  суда  от  25.06.2012  по  делу  №  33-7194;  Томского  областного  суда  от  10.07.2012  по  делу  №  33-1738/2012;  Верховного  суда  Республики  Татарстан  от  19.07.2012  №  33-6168/2012;  Верховного  суда  Республики  Коми  от  23.08.2012  по  делу  №  33-3558АП/2012;  Московского  городского  суда  от  20.07.2012  по  делу  №  11-12044).

Существенной  гарантией  конституционного  права  на  жилище  при  обращении  взыскания  на  жилой  дом  или  квартиру  является  предоставление  жилья  из  маневренного  фонда.  В  Российском  законодательстве,  а  именно  в  статье  95  Жилищного  кодекса  РФ  закреплено  положение  о  предоставлении  альтернативного  жилья  из  состава  маневренного  жилищного  фонда.  Согласно  Жилищному  кодексу  РФ  маневренный  жилищный  фонд  —  это  муниципальное  жилье,  предназначенное  для  временного  проживания  граждан.  Так,  граждане,  утратившие  жилые  помещения  в  результате  обращения  взыскания  на  данные  жилые  помещения,  которые  были  приобретены  за  счет  кредита  банка  или  иной  кредитной  организации  либо  средств  целевого  займа,  предоставленного  юридическим  лицом  на  приобретение  жилого  помещения,  и  заложены  в  обеспечение  возврата  кредита  или  целевого  займа,  имеют  право  временного  проживания  в  жилых  помещениях  маневренного  фонда,  если  на  момент  обращения  взыскания  такие  жилые  помещения  являются  для  них  единственными.  Но  на  практике  встречается  существенная  проблема,  состоящая  в  том,  что  не  во  всех  субъектах  существуют  на  данный  момент  жилые  помещения  маневренного  жилищного  фонда. 

«Самым  принципиальным  отличием  американской  ипотеки  от  российской  является  подход  к  неплательщикам.  Законодательство  США  позволяет  выселять  таких  заемщиков  «на  улицу»,  но  на  практике  доля  подобных  выселений  минимальна  —  вопрос  обычно  решается  на  уровне  местных  властей,  и  неудачливым  заемщикам  предоставляется  муниципальное  дешевое,  но  вполне  достойное  жилье.  В  России  такое  требование  —  предоставить  альтернативное  жилье  —  зафиксировано  законодательно,  но  реализовать  это  весьма  проблематично:  квартир  для  этих  целей  в  нашей  стране  нет»  [2].

По  нашему  мнению,  формирование  маневренного  жилищного  фонда,  как  на  уровне  субъектов,  так  и  на  муниципальном  уровне  позволит  должнику  и  членам  его  семьи  реализовать  конституционное  право  на  жилище,  в  случае  обращения  взыскания  на  жилое  помещение,  являющегося  обеспечением  основного  обязательства. 

Жилой  дом  или  квартира,  которые  являются  предметом  залога  по  договору  ипотеки,  и  на  которые  обращено  взыскание,  реализуются  путем  продажи  с  торгов,  проводимых  в  форме  открытого  аукциона  или  конкурса. 

В  целях  защиты  прав  должника  законодательно  установлены  ограничения  на  обращение  взыскания  на  имущество,  в  частности  жилое  помещение,  являющееся  обеспечением  основного  обязательства.  Одним  из  принципов  исполнительного  производства,  установленных  ФЗ  «Об  исполнительном  производстве»  от  02.10.2007  №  229-ФЗ,  является  соразмерность  объема  требований  взыскателя  и  мер  принудительного  исполнения.  Согласно  п.  1  ст.  54.1  ФЗ  «Об  ипотеке  (залоге  недвижимости)»,  обращение  взыскания  на  заложенное  имущество  в  судебном  порядке  не  допускается,  если  допущенное  должником  нарушение  обеспеченного  залогом  обязательства  крайне  незначительно  и  размер  требований  залогодержателя  явно  несоразмерен  стоимости  заложенного  имущества,  а  именно  сумма  неисполненного  обязательства  составляет  менее  чем  пять  процентов  от  стоимости  предмета  ипотеки,  так  же  период  просрочки  исполнения  обязательства,  обеспеченного  залогом,  составляет  менее  трех  месяцев. 

ФЗ  «Об  Ипотеке  (залоге  недвижимости)»  устанавливает,  что  по  заявлению  залогодателя  суд  при  наличии  уважительных  причин  вправе  отсрочить  реализацию  имущества  на  срок  до  одного  года,  при  условии,  что  заложенное  имущество  не  связано  с  осуществлением  предпринимательской  деятельности.  Из  вышесказанного  следует,  что  законодатель  не  определил,  что  представляют  собой  уважительные  причины,  которые  могут  стать  основанием  для  отсрочки  реализации  имущества.  Представляет  интерес  мнение  Л.  Хруснетдиновой,  которая  определяет  круг  обстоятельств,  ставящих  залогодателя  в  тяжелое  материальное  положение  «увольнение  по  основаниям,  не  зависящим  от  воли  работника,  таким  как  ликвидация  организации  либо  прекращение  деятельности  индивидуальным  предпринимателем,  сокращение  численности  или  штата  работников  организации,  индивидуального  предпринимателя,  а  так  же  ухудшение  здоровья,  сокращение  доходов,  изменение  состава  семьи»  [7,  c.  97].

На  ровне  с  обстоятельствами  ставящими  в  тяжелое  материальное  положение,  предложенными  Л.  Хруснетдиновой,  видится  необходимым  закрепить  такие  обстоятельства  как  наличие  несовершенных  детей,  совершеннолетних  детей  инвалидов  престарелых  родителей  или  родственников,  проживающих  в  жилом  помещении  подлежащем  взысканию.  Жилое  помещение  подлежащее  взысканию  должно  быть  единственным  пригодным  для  постоянного  проживания. 

Таким  образом,  предлагаем  законодательно  закрепить  ст.  78.1  «Отсрочка  реализации  жилого  помещения  являющегося  предметом  залога»  в  Федеральном  Законе  «Об  ипотеке  (залоге  недвижимости)».  Статью  закрепить  в  следующей  редакции:  «Залогодатель  имеет  право  на  получение  отсрочки,  предоставляемой  судом  на  срок  до  одного  года  при  обращении  взыскания  по  договору  ипотеки  на  единственное  пригодное  для  постоянного  проживания  жилое  помещение,  при  наличии  обстоятельств,  ставящих  залогодателя  в  тяжелое  материальное  положение,  а  так  же  наличие  у  залогодателя  несовершенных  детей,  совершеннолетних  детей  инвалидов  престарелых  родителей  или  родственников,  проживающих  в  жилом  помещении,  подлежащем  взысканию».  Кроме  вышеуказанного  представляется  необходимым  закрепить  в  данной  статье  норму,  освобождающую  должника  от  возмещения  возросших  за  время  отсрочки  убытков  кредитора,  причитающихся  кредитору  процентов  и  неустойки.  Внесение  данной  нормы  в  статью,  обуславливается  тем,  что  предоставление  отсрочки  реализации  жилого  помещения,  которое  является  единственно  пригодным  для  проживания,  с  сохранением  обязанности  должника  возместить  убытки,  проценты  и  пени  не  только  не  принесет  существенной  пользы  должнику,  но  и  напротив  значительно  увеличит  его  долговые  обязательства. 

В  качестве  примечания  к  статье  78.1  Федерального  Закона  «Об  ипотеке  (залоге  недвижимости)»  закрепить  толкование  понятия  тяжелого  материального  положения  предложенного  Л.  Хруснетдиной.  По  нашему  мнению,  четкое  определение  законодателем,  круга  жизненных  ситуаций  образующих  тяжелое  материальное  положение  способствует  более  правильному  пониманию  и  применению  норм  материального  права.

Российской  Федерацией  взят  во  внимание  положительный  опыт  США,  направленный  на  регулирование  отношений  по  обращению  взыскания  на  жилое  помещение,  обремененное  ипотекой.  В  законодательстве  Соединенных  Штатов  Америки  сказано,  что  если  должник  отдаст  ключи  от  своего  жилища,  то  все  долги,  штрафы  и  пени  не  зависимо  от  их  размера  будут  автоматически  списаны.  В  Российской  Федерации  до  2011  года  не  предусматривалась  такая  возможность  погашения  обязательства  должника  перед  банком.  Федеральный  закон  от  06.12.2011  №  405-ФЗ  внес  дополнение  в  статью  61  «Распределение  суммы,  вырученной  от  реализации  заложенного  имущества»  Федерального  Закона  «О  ипотеке  (залоге  недвижимости)».  Так,  пункт  5  ст.  61  ФЗ  «Об  Ипотеке  (залоге  недвижимости)»  устанавливает:  «Если  залогодержатель  в  порядке,  установленном  настоящим  Федеральным  законом,  оставляет  за  собой  предмет  ипотеки,  которым  является  принадлежащее  залогодателю  жилое  помещение,  а  стоимости  жилого  помещения  недостаточно  для  полного  удовлетворения  требований  залогодержателя,  задолженность  по  обеспеченному  ипотекой  обязательству  считается  погашенной  и  обеспеченное  ипотекой  обязательство  прекращается.  Задолженность  по  обеспеченному  ипотекой  обязательству  считается  погашенной,  если  размер  обеспеченного  ипотекой  обязательства  меньше  или  равен  стоимости  заложенного  имущества,  определенной  на  момент  возникновения  ипотеки»  [6,  с.  61].

  Внесение  данной  правовой  нормы  в  Федеральный  закон  об  «Ипотеке  (залоге  недвижимости)»  способствует  более  полной  защите  прав  и  интересов  сторон  ипотечных  правоотношений.  С  одной  стороны,  банки,  выступая  залогодержателями  могут  удовлетворить  свои  требования  за  счет  прямого  перехода  права  на  предмет  залога.  С  другой  стороны,  заемщики  имеют  возможность  в  полной  мере  погасить  долг  по  обязательству,  не  оставшись  должником  после  реализации  объекта  недвижимости. 

Представляет  интерес  законодательство  в  Соединенных  Штатах  Америки,  которое  позволяет  залогодателю  свободно  отчуждать  имущество,  находящееся  в  ипотеке.  Данное  отчуждение  происходит  в  обычном  порядке.  К  примеру,  недвижимое  имущество,  находящееся  в  ипотеке  продается  залогодателем,  что  не  снимает  ответственности  залогодателя  по  обязательству  перед  кредитором.  Из  вышесказанного  следует  то  обстоятельство,  что  ответственным  по  ипотеке  даже  после  продажи  недвижимости  остается  прежний  собственник,  и  ответственность  не  возлагается  на  нового  собственника  данного  имущества.  Таким  образом,  отсутствует  перемена  лиц  в  обязательстве,  ответственном  за  выплату  долга  по  ипотеке  перед  банком.  Если  прежний  собственник  допускает  просрочку  в  погашении  задолженности,  обеспеченной  ипотекой,  то  банк  наделен  правом  обратить  взыскание  на  имущество,  являющееся  обеспечением  основного  обязательства.  «Чтобы  приобрести  собственность  на  недвижимость  без  риска  лишиться  ее  в  результате  применения  процедуры  “foreclosure”  (продажи  с  торгов),  новому  собственнику  придется  очистить  эту  недвижимость  от  обременения,  погасив  ипотечную  задолженность  вместо  прежнего  собственника»  [5,  с.  89].

По  нашему  мнению,  данная  правовая  конструкция  выступает  своеобразной  альтернативой  обращению  взыскания  на  заложенное  имущество  и  продаже  его  с  торгов,  проводимых  в  форме  открытого  аукциона  или  конкурса.  Подобная  правовая  конструкция  позволит  снизить  количество  судебных  разбирательств  по  поводу  обращения  взыскания  на  заложенное  имущество.  Залогодатель  продав  недвижимость,  в  частности  жилое  помещение,  сможет  вернуть  долг  банку,  тем  самым  погасить  обязательство  обеспеченное  ипотекой.  Для  защиты  интересов  нового  собственника,  покупающего  недвижимое  имущество,  находящееся  в  ипотеке,  видится  целесообразным  закрепить  обязанность  прежнего  собственника  (продавца),  реализовать  необходимые  денежные  средства,  вырученные  им  вследствие  отчуждения  ипотечной  недвижимости,  для  погашения  ипотечного  обязательства  перед  банком.

Таким  образом,  в  современных  условиях  рыночной  экономики  одним  из  приоритетных  способов  решения  жилищной  проблемы  является  ипотечное  жилищное  кредитование.  Государственной  обязанностью  является  правовая  регламентация  прав  и  обязанностей  сторон  ипотечного  правоотношения,  учитывая  специфику  субъектного  состава.  Залогодатель,  в  частности  по  договору  ипотеки  жилого  помещения,  является  более  «слабой»  стороной  правоотношений,  поэтому  нуждается  в  особой  государственной  защите.  Для  решения  данной  проблемы  необходимо  учитывать  опыт  зарубежных  стран,  выработанный  многолетней  практикой.  На  основе  опыта  США  необходимо  закрепить  право  должника  на  отчуждение  заложенного  имущества  по  договору  ипотеки,  не  требуя  на  то  согласие  залогодержателя.  Ответственным  по  ипотеке  пред  залогодержателем  даже  после  продажи  недвижимости  остается  прежний  собственник.  По  нашему  мнению,  целесообразно  закрепить  право  залогодателя  на  отсрочку  реализации  до  1  года  с  заложенного  имущества,  являющимся  единственно  пригодным  для  постоянного  проживания  жилым  помещением.  Основанием  для  такой  отсрочки  должно  быть  тяжелое  материальное  положение,  а  так  же  наличие  у  залогодателя  несовершенных  детей,  совершеннолетних  детей  инвалидов  престарелых  родителей  или  родственников,  проживающих  в  жилом  помещении,  подлежащем  взысканию.  Освободить  должника  от  обязанности  возмещения  убытков,  процентов  и  пени  за  время  отсрочки.  В  Российской  Федерации  необходимо  увеличить  объем  жилья  входящий  в  состав  маневренного  жилищного  фонда.  Формирование  маневренного  жилищного  фонда,  как  на  уровне  субъектов,  так  и  на  муниципальном  уровне  позволит  должнику  и  членам  его  семьи  реализовать  конституционное  право  на  жилище,  в  случае  обращения  взыскания  на  жилое  помещение,  являющегося  обеспечением  основного  обязательства.

Список  литературы:

1. Аналитическая  новостная  социальная  сеть:  Люди  ипотеки  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://www.ludiipoteki.ru/main/content/page/ipoteka-statistika/  (дата  обращения  18.02.2014).
2. Ипотека  по-российски  и  по-американски:  найди  10  отличий.  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://credit.ru/publication/show/id/3248/  (дата  обращения  18.02.2014).
3. Ковган  Ж.И.  Ипотека:  история  и  современность  [Текст]  /  Ж.И.  Ковган  //  Государство  и  право:  теория  и  практика:  материалы  междунар.  науч.  конф.  (г.  Челябинск,  апрель  2011  г.).  Челябинск:  Два  комсомольца,  2011.  —  С.  46—53.
4. Ловцова  А.А.  Некоторые  проблемы  взыскания  залогового  имущества  по  договорам  ипотеки  //  Политика,  государство  и  право.  —  Июнь  2013.  —  №  6  [Электронный  ресурс].  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://politika.snauka.ru/2013/06/827  (дата  обращения:  18.02.2014).
5. Понька  В.Ф.  Правовое  регулирование  ипотечных  отношений  в  России  и  США:  автореферат  дис.  ...  доктора  юридических  наук:  12.00.03  /  Понька  Виктор  Федорович;  [Место  защиты:  Российский  университет  дружбы  народов].  М.,  2011.
6. Федеральный  закон  «Об  ипотеке  (залоге  недвижимости)»  от  16.07.1998  №  102-ФЗ  с  изм.  от  19.05.2013.
7. Хуснетдинова  Л.  Проблема  защиты  прав  залогодателя  и  членов  его  семьи  при  обращении  взыскания  на  заложенное  по  договору  ипотеки  жилое  помещение  //Жилищное  право.  —  2009.  —  №  6.  —  С.  90—98.
8. Шевчук  Д.А.  Ипотека:  Просто  о  сложном:  учеб.  пособие.  М.:  2008.  —  160  с.