ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

LEGAL CHARACTERISTICS OF THE REAL ESTATE SALE AGREEMENT

Elizaveta Nikolina

master student, Department of Civil Law, Moscow Financial and Industrial University «Synergy»,

Russia, Moscow

АННОТАЦИЯ

В статье исследуются правовая природа и особенности правового регулирования договора продажи недвижимости. Актуальность исследования правового регулирования договора продажи недвижимости обусловлена рядом факторов, связанных с социально-экономическими и правовыми изменениями в данной сфере. Сделки по отчуждению объектов жилой и коммерческой недвижимости сохраняют устойчивую востребованность, что обусловливает необходимость правовой регламентации договорных отношений между сторонами. Договор продажи недвижимости остаётся важнейшим инструментом регулирования гражданского оборота недвижимого имущества, требующим юридически грамотного составления и учёта актуальных правовых и экономических факторов.

ABSTRACT

The article examines the legal nature and features of the legal regulation of the contract of sale of real estate. The relevance of the study of the legal regulation of the contract for the sale of real estate is due to a number of factors related to socio-economic and legal changes in this area. Transactions on the alienation of residential and commercial real estate remain in high demand, which necessitates the legal regulation of contractual relations between the parties. The real estate sale agreement remains the most important instrument for regulating the civil turnover of real estate, requiring legally competent drafting and consideration of relevant legal and economic factors.

Ключевые слова: недвижимость, договор, продажа, предмет, существенные условия, цена, покупатель, объект, собственность, обременения, продавец.

Keywords: real estate, contract, sale, item, essential conditions, price, buyer, object, property, encumbrances, seller.

В силу ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество [2].

Данный договор представляет собой гражданско-правовую конструкцию, регулирующую имущественные отношения между сторонами, основанные на равенстве, свободе волеизъявления и эквивалентности встречного исполнения.

Договор продажи недвижимости обладает характеристиками двустороннего, консенсуального и возмездного соглашения.

Двусторонний характер выражается в наличии взаимных прав и обязанностей у обеих сторон – продавца и покупателя, что предполагает их юридическую взаимосвязанность и обязательность исполнения договорных условий. Консенсуальная природа договора предполагает, что он считается заключённым с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям, вне зависимости от фактической передачи имущества. Возмездность договора обусловлена тем, что передача объекта недвижимости осуществляется на возмездной основе, то есть сопровождается встречным удовлетворением в форме уплаты покупной цены или предоставления иного имущественного эквивалента.

Договор продажи недвижимости, как разновидность гражданско-правового договора, обладает собственной спецификой, обусловленной его правовой природой и обязательными для заключения условиями. К данным условиям следует отнести предмет и цену.

Предмет договора – индивидуально определённый объект недвижимости, который должен быть чётко идентифицирован, включая его характеристики, местоположение и правовой статус. Без указания предмета договор не может считаться заключённым. К таким признакам относятся:

• местоположение – адрес (или описание местонахождения, если адрес отсутствует), кадастровый номер, данные о расположении в границах земельного участка;
• конструктивные особенности – площадь, этажность, материалы стен и перекрытий, планировка и иные характеристики, отражающие физические параметры объекта;
• правовой статус – сведения о наличии или отсутствии обременений, категория земель и разрешённое использование (для жилых домов и земельных участков);
• иные характеристики – технический паспорт, инвентаризационные данные, сведения о границах объекта и его принадлежности к определённому жилому фонду.

Совокупность индивидуально-определённых признаков объекта недвижимости формирует его фактический состав, который служит основанием для присвоения ему государственного учётного номера. Объекту недвижимости присваивается кадастровый номер, обладающий свойством уникальности, независимо от его территориального расположения или периода присвоения [5, с. 181].

Кадастровый номер позволяет однозначно отличить объект недвижимости от других, исключая возможность его дублирования в учётных системах, подтверждает учёт объекта в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), что необходимо для совершения юридически значимых действий (купли-продажи, дарения, наследования и т.д.), обеспечивает возможность получения сведений о правовом статусе, границах, площади и иных характеристиках объекта.

Также договор продажи недвижимости должен содержать полный перечень обременений, относящихся к объекту недвижимости. К таким обременениям относятся, в частности: аренда – наличие зарегистрированного договора аренды, предусматривающего право третьих лиц на пользование объектом; ипотека – залог недвижимости в обеспечение исполнения обязательств перед кредитором; сервитуты – установленные законом или договором ограничения в пользу третьих лиц (например, право прохода или проезда по земельному участку); арест или запрет на совершение регистрационных действий, наложенный судебными или административными органами; иные обременения, влияющие на возможность свободного распоряжения объектом (например, рента, право пожизненного проживания третьих лиц).

Также в договоре должны быть отражены все ограничения по использованию недвижимости, к примеру, категория земель и разрешённое использование (для земельных участков); особые условия эксплуатации объекта (например, нахождение в охранной зоне объектов культурного наследия или в санитарно-защитной зоне).

Что касается такого существенного условия договора продажи недвижимости, как цена, следует отметить, что его значимость обусловлена индивидуально-определённым характером объекта недвижимости.

Цена в договоре продажи недвижимости выступает не только как условие о встречном предоставлении, но и как фактор, определяющий правомерность сделки. Учитывая, что недвижимое имущество обладает уникальными характеристиками, его стоимость не может определяться абстрактно и требует закрепления в договоре.

По правилам ст. 424 ГК РФ [1] цену недвижимости не представляется возможным установить, так как каждая недвижимая вещь является индивидуальной по своим свойствам и на его цену оказывает воздействие большое количество условий. Данное правило следует пояснить на следующем примере. Так, для земельного участка, выступающим предметом купли-продажи и приобретаемый в садоводческих целях, характерна собственная специфика в сравнении даже с соседними участками, поскольку продаваемый участок земли может обладать наибольшей продуктивностью, обжитостью, на нем может находится определенное число каких-либо посадок, представляющих ценность для садовода и т.д.

Если договор продажи недвижимости, которая принадлежат на праве собственности государству либо муниципальным образованиям заключается на торгах, то цена недвижимости устанавливается по итогам аукциона либо в размере начальной цены, с единственным участником аукциона.

Договор продажи недвижимости подлежит обязательному заключению в письменной форме, однако само по себе соблюдение письменной формы недостаточно для возникновения у покупателя права собственности, что обусловлено спецификой перехода права собственности на недвижимое имущество, который требует обязательной государственной регистрации [3].

Право собственности у покупателя возникает не с момента подписания договора, а только после его государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация подтверждает законность перехода права собственности и исключает возможные споры о праве на объект недвижимости, обеспечивает публичность сведений о новом владельце, делая их доступными для третьих лиц, является юридическим фактом, удостоверяющим завершение сделки и дающим покупателю возможность распоряжаться объектом (продавать, дарить, передавать в залог и т. д.) [4, с. 197].

Таким образом, договор купли-продажи недвижимости является особенным видом договора купли-продажи по признаку специфического объекта договорного отношения, а именно – недвижимого имущества. ГК РФ в нормах, касающихся договора купли-продажи недвижимости, предусмотрел особенные положения, касающиеся продажи недвижимых объектов.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 08.08.2024) // Российская газета. № 238-239. 08.12.1994.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 13.12.2024) // Собрание законодательства РФ. 29.01.1996. № 5. ст. 410.
3. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред. от 27.02.2025) // Российская газета. № 156. 17.07.2015.
4. Алексеева А.А. Договор купли-продажи недвижимости в РФ: анализ судебной практики // Россия и мир: развитие цивилизаций. Инновации и консерватизм. Москва, 2022. С. 195-199.
5. Курбатова Г.В. Договор купли-продажи недвижимости: особенности и проблемы правоприменения // Евразийский юридический журнал. 2021. № 9 (160). С. 180-182.