ЛЕНД-ДЕВЕЛОПМЕНТ В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ, КАК ЗАЛОГ ЭФФЕКТИВНОСТИ РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТА

Любой строительный объект неразрывно связан с землей. Развитие земельного участка для последующей реализации инвестиционно-строительного проекта является основной ленд-девелопмента.

Реализация любого инвестиционно-строительного проекта требует выполнения определенных мероприятий:

- приобретение участка и его подготовка для последующего освоения;

- проведение инженерных изысканий и разработка проектной документации;

- выполнение строительных работ, монтаж и пуско-наладка оборудования;

- ввод объекта в эксплуатацию.

При этом, эффективность любого проекта всегда определяется качеством идеи и степенью ее проработки.

Совершенствование методов управления земельным ресурсами позволяет избежать проблем при оценке ликвидности реализации инвестиционных проектов и определяет их дальнейшую эффективность. Обычно решение о реализации инвестиционно-строительного проекта на конкретном земельном участке принимается в условиях неопределенности. При этом, концепция ленд-девелопмента позволяет комплексно оценить ситуацию. Концепция включает в себя анализ ресурсов земельного участка (местоположения, прилегающей территории, доступности), определение целевых групп потребителей, разработку концепции, анализ окупаемости проекта, позиционирование проекта на рынке и разработку политики продаж. Концепция должна дать ответы вопросы какие должны быть потребительские свойства участка и какую прибыль он способен принести.

Получается, что ленд-девелопмент можно определить, как услугу по минимизации возможных рисков с земельными участками при реализации инвестиционных проектов.

Качество земельного участка зависит:

- от рынка сбыта и конкуренции;

- от местоположения и окрестностей;

- от размера и конфигурации;

- от доступности;

- от правовых ограничений;

- от технических и экологических ограничений;

- от наличия инженерных сетей;

- от зонирования и правового регулирования.

Во всем мире ленд-девелопмент является высокодоходным видом деятельности, причем чем менее подготовлен участок и чем он дальше от инвестора, как от конечного потребителя, тем более участок становится привлекательным для ленд-девелопера.

На западе понятие ленд-девелопмент подразумевает вид инвестиций, который состоит в приобретении участка, его освоении и повышении рыночной стоимости путем подготовки проектного обоснования целевого использования и последующая продажа инвестору, готовому начать строительство. При этом в России развитие земельных участков не является отдельным бизнесом, а является начальным этапом строительного процесса.

Можно представить ленд-девеломент в виде алгоритма, представляющего последовательность процедур, выполняемых при реализации инвестиционно-строительного проекта.

1 этап. Позиционирование проекта

Включает в себя оценку идеи проекта, разработку его концепции. На этом этапе проводится анализ исходного состояния проекта и его идеи. Выдается экспертное мнение с рекомендациями.

2 этап. Подбор земельного участка или территории

Включает в себя поиск земельных участков под бизнес-идею, подготовку необходимой документации, участие в аукционах и приобретение прав на участок или территорию.

На этом этапе проводится три экспертизы:

- техническая (анализируется наличие обременений, ограничений и сервитутов; собирается информация о намерениях сторон по продаже участка; оценивается наличие и близость сетей водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, газоснабжения, электроснабжения);

- экономическая (оценивается существующее зонирование, оцениваются шансы и сроки получения разрешительной документации, в том числе разрешения на строительство);

- экологическая (наличие зон подтопления, наличие радона, мусорных свалок и т.п.).

3 этап. Подготовка земельного участка или территории для реализации проекта.

Включает в себя межевание, оформление земельных прав, изменение видов разрешенного пользования, организация инженерных изысканий, получение предварительных технических условий.

4 этап. Обоснование инвестиций

Включает в себя анализ рынка и конкурентного окружения, предварительное технико-экономическое обоснование проекта с оценкой ожидаемых финансовых результатов.

5 этап. Градостроительная подготовка земельного участка

Включает в себя получение градостроительного плана земельного участка, анализ имеющейся инфраструктуры (социальной, транспортной, инженерной), предварительную проработку архитектурных решений, проработку схемы планировочной организации земельного участка, выбор технических решений с получением технических условий от ресурсоснабжающих организаций, сбор исходно-разрешительной документации, разработку документации по планировке территории.

6 этап. Технико-экономическое планирование

Включает в себя разработка технико-экономического обоснования и бизнес-плана проекта, анализ альтернативных вариантов и обоснование решений, разработка финансовой модели и подготовка сметы проекта.

7 этап. Организация проектного финансирования

Определение схемы проектного финансирования, работа с банками по обоснованию кредитования, формирование пакета документов для получения кредита и сопровождение операции.

8 этап. Привлечение инвестиций

Подготовка презентаций, продвижение проекта, получение предложений об инвестициях, подписание соглашений об инвестировании.

9 этап. Проектирование объекта

10 этап. Планирование ресурсов

Выбор поставщиков и производителей оборудования, подрядных организаций

11 этап. Строительство объекта недвижимости

12 этап. Эксплуатация объекта недвижимости

13 этап. Ликвидация объекта недвижимости

В итоге прохождения полного цикла мы получаем освобожденный земельный участок. Однако, этот алгоритм применим для тех девелоперов, которые реализуют полный цикл проекта, занимаясь не только девелопментом земельных участков, но и девелопментом зданий. В России в большинстве своем именно такие девелоперы. Однако, в последнее время большое развитие получает именно специализация на ленд-девелопменте. Эта значит, что после разработки проекта целевого использования участка, такой девелопер продает участок инвестору и считает проект реализованным.

В России существует определенные проблемы земельных отношений при реализации инвестиционных проектов:

- непрозрачный рынок земли, нет общедоступной базы данных по доступным для реализации проектов земельным участкам;

- сложная и долгая процедура изменения категории и вида разрешенного использования;

- сложные процедуры получения технических условий и информации о возможности и стоимости подключения к инженерным сетям;

- отсутствие критериев отбора компаний для реализации проектов комплексного развития территорий;

- неспособность действующей административной системы развивать территории и готовить площадки к застройке;

- неадекватность оценки городских земель требованиям развития недвижимости (несоответствие земельного налога затратам города на подготовку территории);

- отсутствие правоустанавливающих документов не земельный участок (факт владения не подтвержден документально), сложности в приобретении площадок под развитие.

Есть пути решения проблем:

- включить в оборот земли, не используемые владельцем по целевому назначению (есть неработающая норма об изъятии земель);

- разработать механизм, упрощающий получение технических условий;

- администрациям поселений определить возможные зоны жилой застройки и привести зонирование территории в соответствие;

- разработать критерии, которым должна соответствовать организация, планирующая комплексное освоение территории, ввести жесткие регламенты освоения территорий;

- провести реформу земельных налогов и оценки стоимости аренды в зависимости от подготовленности площадок для реализации.

В работе земельного девелопера существует множество сложностей. Они должны решаться системно при совершенствовании земельной политики. Девелопер должен учитывать общую обстановку и состояние внешней среды - как относится население к застройке участка, как вписывается объект в окрестности, есть ли рядом сады, школы, зоны рекреации Так, например, если назначение земельного участка будет несовместимо с назначением соседних участков, то инвестор столкнется с противодействием местных жителей и ему придется обосновывать характер, плотность и высотность застройки. Необходимо учитывать состояние коммунальной инфраструктуры – проблемы с подключением к сетям могут заморозить, либо вообще закрыть проект; идеальный вариант - обеспечить проект коммунальными ресурсами путем врезки в существующие сети.

Список литературы:

1. Бакрунов Ю.О. Эволюция отечественного девелопмента, как фактор экономического роста // Предпринимательство, 2007
2. Вахаев М.Х. Теория и практика регулирования земельных отношений в условиях рынка.  СПб. : Изд-во «Юридический центр Пресс», 2006
3. Рогатнев Ю.М., Кузнецов И.В. Ленд-девелопмент в системе развития единого объекта недвижимости // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2010. №5. С. 44