ВЛИЯНИЕ СЧЕТОВ ЭСКРОУ НА ПРОЦЕСС БАНКРОСТВА ЗАСТРОЙЩИКОВ

IMPACT OF ESCROW ACCOUNTS ON THE PROCESS OF BANKRUPTCY OF DEVELOPERS

Vladislav Naumov

Student, department of civil law and procedure, Siberian Institute of Management - branch of RANEPA,

Russia, Novosibirsk

Igor Frolov

supervisor, candidate of legal sciences, associate professor, associate professor of the department, Novosibirsk Law Institute (branch) of Tomsk State University,

Russia, Novosibirsk

АННОТАЦИЯ

В данной статье автором рассматриваются особенности правового регулирования вопросов, связанных с осуществлением процедур банкротства застройщиков, использующих счета эскроу.

Автор обращает внимание на то, что в указанном вопросе применяются отдельный порядок, предусмотренный законодателем. В целом автором рассматриваются юридические и экономические последствия применения счетов эскроу в деятельности застройщиков, отражающиеся на всех участниках правоотношений в сфере долевого строительства.

ABSTRACT

In this article, the author discusses the features of the legal regulation of issues related to the implementation of bankruptcy procedures for developers using escrow accounts.

The author draws attention to the fact that a separate procedure provided by the legislator is applied in this issue. In general, the author considers the legal and economic consequences of using escrow accounts in the activities of developers, which affect all participants in legal relations in the field of shared construction.

Ключевые слова: банкротство, счета эскроу, застройщик, объект недвижимости, банки.

Keywords: bankruptcy, escrow accounts, developer, real estate, banks.

Начиная с июля 2019 года отечественные девелоперы, привлекающие денежные средства дольщиков – участников долевого строительства, должны были перейти от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу.

Однако, применение данного инструмента на практике показывает, что данная экономическая модель наиболее эффективна лишь в случае стабильных макроэкономических показателей, в которые входят: уровень доходов и кредитоспособность населения, инфляция и ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации. При отсутствии в экономике страны такого показателя как стабильность, разница между изначально депонированными на счетах эскроу денежными средствами дольщиков и реальной стоимостью строительства в условиях растущей инфляции становится весьма ощутимой. Увеличенная сметная стоимость, привлечение дополнительных кредитных средств по завышенным ставкам, все это является следствием удорожания стройматериалов, работ и услуг, что в свою очередь негативно сказывается на вероятности успешного завершения строительства. Также присутствует вероятность того, что депонированных изначально и полученных по завершению строительства денежных средств окажется недостаточно застройщику, чтобы погасить задолженность перед банком-кредитором. Другой проблемой является существенное увеличение стоимости участия в строительстве для граждан при одновременном удорожании ипотечного кредитования, что ограничивает платежеспособный спрос, затрудняет привлечение новых дольщиков, снижает объемы продаж и заставляет понижать цены на квартиры при росте их себестоимости. Эти и другие экономические риски так или иначе рассматривались исследователями [6, с. 39-41].

«Идеальным» примером функционирования данного инструмента является ситуация, когда участник долевого строительства перечисляет денежные средства, эквивалентные стоимости объекта строительства, на счет эскроу, доступ к которому застройщик получает после передачи квартиры участнику долевого строительства. Депонентом в данном случае выступает уполномоченный банк, который в свою очередь выдает застройщику целевой кредит, что также делает возможным снижение процентной ставки по вышеуказанному кредиту, по причине того, что депонированные денежные средства застройщиков выполняют помимо прочего и обеспечительную функцию во взаимоотношениях банка и застройщика. Как правило, банк, выступающий депонентом по счетам эскроу и выдающий целевой кредит застройщику, является кредитором участников долевого строительства выдавая им ипотечные кредиты для оплаты по договорам долевого участия. По итогу, уполномоченный банк получает сразу несколько преимуществ при расчетах с использованием счетов эскроу, а именно: аккумулируются значительные пассивы в виде депонированных денежных средств дольщиков, проценты на которые не начисляются (дешевые деньги); банк получает активы – кредитный портфель, который формируется из целевых кредитов заемщику и ипотечных кредитов выдаваемых участникам долевого строительства. Стоит напомнить, что все кредиты выдаются при условии их обеспечения, в том числе и залогового, что в свою очередь повышает качество кредитного портфеля и позволяет участвовать в секьюритизации ипотечных кредитов.

Перечень процедур применяемых в банкротстве застройщика, порядок их проведения и особенности перечислены в параграфе 7 главы IX Закона о банкротстве, к ним относятся конкурсное производство и ряд процедур, направленных на передачу дольщикам объектов недвижимости. Анализ практики показывает, что из вышеупомянутого перечня более востребованной является процедура урегулирования обязательств юридического лица – застройщика перед участниками строительства, которая предусматривает передачу объекта незавершенного строительства и обязательств застройщика приобретателю – другому застройщику, которому по силам достроить объект.

До момента перехода на использование эскроу счетов, в процедурах урегулирования обязательств застройщика и участников долевого строительства стало участвовать государство, которое в целях решения проблемы «обманутых дольщиков» создало публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства (далее – Фонд) [7, с. 150-161]. По замыслу законодателя, деятельность Фонда, а также фондов в субъектах РФ была направлена на приобретение имущества обанкротившегося застройщика – объектов незавершенного строительства и дальнейшее финансирования завершения строительства вышеуказанных объектов с использованием государственных средств и имущества (ст. 4, ст. 9.1, ч. 2 ст. 13.1 Закона о Фонде)[3].

Результатом введения счетов эскроу стало максимальное дистанцирование государства от процесса банкротства застройщиков. Фонд перестал участвовать в финансировании мероприятий по завершению строительства объектов (п.4 и 5 ч. 3.3 ст.13.1 Закона о Фонде), исключения возможны лишь только по решению Правительства РФ.

С формальной точки зрения, введение эскроу счетов свело к минимуму появление новых «обманутых дольщиков», объясняется это тем, что после признания юридического лица – застройщика банкротом, у участников долевого строительства появляется основание для отказа от договора долевого участия в одностороннем порядке и как следствие банк возвращает денежные средства дольщиков на их расчетные счета или залоговые счета для погашения ипотечных кредитов.

Ниже, автором, рассматриваются две наиболее распространенные процедуры банкротства застройщиков – конкурсное производство и урегулирование обязательств застройщика - с особенностями, предусмотренными для случаев, когда используются эскроу счета.

Конкурсное производство

В ходе проведения процедуры конкурсного производства, требования кредиторов застройщика удовлетворяются согласно очередности, описанной в ст. 201.9 Закона о банкротстве, которые в свою очередь отличаются от общих правил этого Закона. В третью очередь включаются требования дольщиков, а требования банков - в четвертую (п.1 ст. 201.9 Закона о банкротстве) [1], но при этом п. 3 ст.201.9 Закона о банкротстве предусмотрено удовлетворение залоговых кредиторов в порядке, регламентированном ст. 201.14 Закона о банкротстве, очередность при этом не учитывается. Учитывая положения п.5 ст.201.14 Закона о банкротстве, требования банка-залогодержателя удовлетворяются в размере, установленном ст.138 Закона о банкротстве, иными словами банку-залогодержателю полагается 80% вырученных денежных средств от реализации предмета залога.

Немаловажным для участников долевого строительства в части возмещения убытков является коллизия норм, регламентирующих очередность удовлетворения требований кредиторов и специальных правил об удовлетворении обеспеченных залогом требований банка-кредитора. Хранящиеся на счетах эскроу денежные средства, участники долевого строительства получат вне процедуры банкротства, но помимо всего у дольщиков есть право обратиться с требованием о возмещении убытков в виде реального ущерба, а именно разницы между фактической стоимостью объекта недвижимости, который должен был быть передан участнику долевого строительства и суммой денежных средств, которые дольщик оплатил по договору долевого участия[4] (п.2 ст.201.5 Закона о банкротстве). Актуальность вопроса об убытках обусловлена тем, что на денежные средства, депонированные в банке на эскроу счете, не начисляются проценты и за счет инфляции деньги обесцениваются. А меж тем, приоритетное удовлетворение требований банка-залогодержателя, почти не оставляет участникам долевого строительства шанса на возмещение убытков.

При этом положение банка-кредитора также нельзя назвать выигрышным, в связи с тем, что несмотря на право претендовать на 80% выручки, полученной от реализации имущества застройщика-банкрота и залоговый приоритет, у застройщика отсутствует возможность распоряжаться денежными средствами дольщиков, которые депонированы на счетах эскроу, в связи с этим строительная деятельность застройщика осуществляется в основном за счет кредитных средств банка. Велика вероятность превышения размеров задолженности застройщика перед банком по кредитным обязательства, относительно стоимости имущества застройщика, находящегося в залоге у банка, реализация которого, в большинстве случаев с немалым дисконтом, не позволяет банку ликвидировать все свои убытки. Также, ко всему прочему, пропадает обеспечение в виде депонированных на счетах эскроу денежных средств участников долевого строительства, по причине того, что их необходимо незамедлительно возвратить депонентам, которые, как и в случае отказа участвовать в урегулировании обязательств, направят эти деньги на досрочное погашение своих ипотечных кредитов.

Учеными в сферах экономики и юриспруденции отмечается, что "механизм проектного финансирования с использованием эскроу-счетов выгоден скорее банкам, нежели застройщикам и участникам долевого строительства". Но данный вывод наиболее справедлив в отношении ситуации, когда экономическое положение в стране наиболее стабильно, банки получают и качественные активы, и дешевые пассивы, однако банкротство застройщика и кризис сразу лишают банк одного и другого [1, с. 33-36].

Урегулирование обязательств застройщика перед дольщиками

Поскольку Фонд по общему правилу в этой процедуре участвовать не будет, приобретателем имущества и обязательств застройщика перед дольщиками может быть только коммерческий застройщик - юридическое лицо, отвечающее требованиям Закона N 214-ФЗ (абз. 6 п. 1 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве).

Урегулирование обязательств застройщика на рыночных условиях, без использования государственного финансирования, предусматривает расчет соотношения стоимости имущества застройщика, размера обязательств, денежных средств, депонированных на счетах эскроу, и ряда других факторов. Будет происходить традиционная рыночная оценка бизнес-модели, на основании которой будут приниматься решения.

Существенным риском для приобретателя имущества будет неопределенность в отношении количества дольщиков и размера обязательств перед ними: право отказаться от ДДУ сохраняется у дольщика до последнего момента. Другой проблемой является срок действия договора счета эскроу - Закон предусматривает срок депонирования, равный первоначальному сроку строительства плюс до шести месяцев после срока ввода объекта в эксплуатацию, указанного в проектной декларации (ч. 4 ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ). Автоматическая пролонгация не предусмотрена, поэтому продление срока действия договора потребует специального заявления дольщика, какие-либо принудительные механизмы отсутствуют. По истечении срока действия договора банк обязан будет вернуть деньги депоненту.

На дольщиков возлагаются риски увеличения срока строительства, требований о внесении дополнительных платежей (п. 1 ст. 201.15 Закона о банкротстве), а также риск банкротства нового застройщика.

Для банка актуальной будет судьба денежных средств на счетах эскроу. Массовый отказ дольщиков от ДДУ влечет не только отток денежных средств, но и риск досрочного погашения ипотечных кредитов, выданных гражданам для заключения этих ДДУ. В случае если дольщики предпочтут остаться, деньги со счетов эскроу должны будут перейти на отдельный счет должника, предназначенный для удовлетворения требований залоговых кредиторов застройщика и (или) приобретателя его имущества (п. 7 ст. 201.12-2 Закона о банкротстве). Это означает, что при недостаточной стоимости имущества застройщика, перешедшего к приобретателю, приобретатель вправе претендовать на средства со счетов эскроу, чтобы удовлетворить требования дольщиков. Закон о банкротстве, по сути, гарантирует банку, являющемуся залогодержателем имущества застройщика, лишь 60% возможной выручки от реализации предмета залога. Это несмотря на то, что в случае использования при строительстве счетов эскроу банк является "полноценным" залогодержателем и вправе претендовать на 80% стоимости предмета залога по общим правилам ст. 138 Закона о банкротстве (п. 5 ст. 201.14 Закона о банкротстве).

Последствия и перспективы

Как показывает практика, применение такого финансового инструмента, как эскроу счета, не рассчитано на экономический кризис. «Наращивание дистанции» между государством и процессом банкротства застройщиков, работающих с применением эскроу счетов, рискует перевести банки из положения основных бенефициаров в положение главных пострадавших, что в свою очередь в макроэкономическом масштабе представляет угрозу для финансовой системы в целом. Но и напротив, расширение госучастия потребует значительного вложения средств, что повлечет за собой весомую нагрузку, ложащуюся на госбюджет.

В перспективе, вероятно, придется признать, что долевое строительство с использованием счетов эскроу не создало устойчивой сбалансированной модели, способной выдержать кризисную нагрузку и пройти проверку банкротством. Автор видит выход в упразднении долевого строительства и переходе к продаже готового жилья, построенного с привлечением банковского проектного финансирования. Экономические недостатки известны: удорожание кредитов, повышение стоимости жилья и снижение его доступности, падение рентабельности строительного бизнеса. Это, однако, приведет не столько к макроэкономическим потрясениям, сколько к изменению конфигурации рынка недвижимости.

Список литературы:

1. Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 27.12.2019) «О несостоятельности (банкротстве)» // «Собрание законодательства РФ»- 28.10.2002 - N 43 - ст. 4190.
2. Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ (ред. от 04.11.2019) «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // «Собрание законодательства РФ»- 31.07.2017 - N 31 (Часть I) - ст. 4767.
3. Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ (ред. от 04.11.2019) «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // «Собрание законодательства РФ»- 31.07.2017 - N 31 (Часть I) - ст. 4767.
4. Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости // Верховный Суд РФ. URL: https://www.vsrf.ru/Show_pdf.php?Id=8993 (дата обращения: 14.12.2022).
5. Борисова Л.В. Счета эскроу как механизм защиты прав участников долевого строительства в условиях банкротства застройщиков // Право и экономика. 2020. N 1. 74 с.
6. Малявина Н.Б. Роль эскроу-счетов в долевом строительстве // Семейное и жилищное право. 2020. N 4. 67 с.
7. Плешанова О.П. Компенсационные механизмы для "обманутых дольщиков" при банкротстве застройщиков // Институт несостоятельности (банкротства) в правовой системе России и зарубежных стран: теория и практика правоприменения: монография / отв. ред. С.А. Карелина, И.В. Фролов. М.: Юстицинформ, 2020. 253 с.