Статья опубликована в рамках: CLXX Международной научно-практической конференции «Научное сообщество студентов: МЕЖДИСЦИПЛИНАРНЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ» (Россия, г. Новосибирск, 07 августа 2023 г.)
Наука: Экономика
Скачать книгу(-и): Сборник статей конференции
дипломов
ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ: МЕТОДЫ, ПРОБЛЕМЫ
REAL ESTATE APPRAISAL: METHODS, PROBLEMS
Darya Lukina
student, Department of Economics, Management, Sociology and Pedagogy, Novosibirsk State University of Architecture and Civil Engineering (Sibstrin),
Russia, Novosibirsk
АННОТАЦИЯ
В данной статье рассматривается понятие оценки объектов недвижимости, а также методы оценки и их проблематика.
ABSTRACT
This article discusses the concept of real estate valuation, as well as valuation methods and their problems.
Ключевые слова: объект недвижимости; оценка недвижимости; оценка объектов недвижимости; методы оценки недвижимости; способы оценки недвижимости.
Keywords: real estate object; property valuation; valuation of real estate objects; real estate valuation methods; methods of real estate appraisal.
Согласно ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
К объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида; право собственности; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав [1].
Процесс оценки стоимости объектов недвижимости состоит из этапов:
1. Расчет стоимости приобретения объекта недвижимости;
2. Оценка восстановительной стоимости объекта недвижимости;
3. Определение величины износа объекта недвижимости;
4. Оценка величины возможной прибыли инвестора;
5. Расчет итоговой стоимости объекта недвижимости [2].
В настоящее время существует три основных подхода к оценке объектов недвижимости:
1. Затратный;
2. Доходный;
3. Сравнительный.
Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом совокупного износа объекта оценки и (или) его компонентов.
Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки.
Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами).
Несмотря на очевидные преимущества подходов к оценке недвижимости, каждый из них имеет свои недостатки, которые представлены в таблице 1 [3].
Таблица 1.
Недостатки подходов к оценке недвижимости
|
|
Затратный подход |
Доходный подход |
Сравнительный подход |
|---|---|---|---|
|
Оптимальная область применения |
Государственные, общественные здания, новые здания, объекты специального назначения. |
Инвестиционная недвижимость. |
Жилая недвижимость. |
|
Недостатки |
1. Затраты в большинстве случаев не эквивалентны рыночной стоимости. 2. Для более точного результата оценки нужны большие затраты труда. 3. Сумма затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости не соответствует затратам на новое строительство точно такого же объекта. 4. Сложности при расчете стоимости воспроизводства старых строений. 5. Затруднения при определении величины накопленного износа старых строений и сооружений. 6. Земельный участок должен оцениваться отдельно от строений. 7. Ряд проблем при оценке земельных участков. |
1. Трудно найти: - экономическую ренту; - типичные расходы; - норму прибыли. 2. Носит вероятностный характер. 3. Сложное прогнозирование будущих доходов. 4. Затруднительно определить ставку дисконта и ставку капитализации будущих доходов. 5. Практически не применим для оценки молодых и быстрорастущих компаний из-за невозможности точно оценить будущие доходы. |
1. Часто отсутствует информация об аналогичных объектах. 2. Трудности в получении информации об особенных условиях сделки. 3. Зависимость от стабильности и активности рынка. 4. Сложность согласования данных о существенно различающихся аналогах. 5. Чаще всего основан на предшествующих событиях и не учитывает изменения в будущих. |
С помощью каждого из методов оценивается рыночная стоимость объектов недвижимости. При оценке объектов недвижимости следует использовать как можно больше способов и методов, что позволит более точно рассчитать рыночную стоимость какого-либо объекта. Применение одного или двух подходов для проверки правильности оценки позволит избежать ошибок и выявить наиболее возможную цену для рассматриваемого объекта.
Наиболее актуальными методами оценки стоимости объектов недвижимости являются метод капитализации денежных потоков и метод дисконтирования денежных потоков, так как основная ценность объектов как жилой, так и коммерческой недвижимости – это возможность их сдачи в аренду и получение дохода в виде арендных платежей. Данные методы доходного подхода оценки рыночной стоимости позволяют учитывать эти факторы.
Таким образом, в статье было рассмотрено понятие оценочной деятельности, подходы к оценке объектов недвижимости, а также преимущества и недостатки каждого из подходов.
Список литературы:
- Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 13.06.2023) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – Ст. 3–5.
- Варфоломеева В.А., Иванова Н.А. Актуальность использования подходов к оценке стоимости объектов недвижимости // Актуальные проблемы и перспективы развития экономики: российский и зарубежный опыт. 2021. № 3 (35). С. 13-18.
- Лактикова Т.Ю., Левковская М.А., Сердюк Р.А., Шиховцов А.А. Особенности проблем в подходах к оценке недвижимости: Russian Economic Bulletin. — 2020. — Т.3 № 1. — С. 43-47.
дипломов
Оставить комментарий