ПРИВАТИЗАЦИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПОД ЕДИНЫМ НЕДВИЖИМЫМ КОМПЛЕКСОМ

PRIVATIZATION OF LAND UNDER A SINGLE REAL ESTATE COMPLEX

Alina Sukhareva

student, Krasnoyarsk State Agrarian University,

Russia, Krasnoyarsk

АННОТАЦИЯ

В статье рассматриваются особенности приватизации земельных участков с единым недвижимым комплексом. Установлено, что при трактовке данного термина зачастую правоведами указывается на все формы отчуждения земельных участков из публичных в частную собственность, что не совсем корректно, поскольку такая трактовка является чрезвычайно широкой, так как включается в себя и иные, помимо права собственности, права в отношении земельного участка. Кроме того, с учетом имеющихся недостатков в формулировке приватизации земельных участков гражданам предлагается внести следующую трактовку, понимать под приватизацией земельных участков гражданами получение в собственность на безвозмездной основе земельных участков, которые ранее находились у них на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения.

ABSTRACT

The article discusses the features of the privatization of land plots with a single real estate complex. It has been established that when interpreting this term, legal scholars often point to all forms of alienation of land plots from public to private ownership, which is not entirely correct, since such an interpretation is extremely broad, since it also includes rights other than ownership. In addition, taking into account the existing shortcomings in the formulation of the privatization of land plots, citizens are invited to introduce the following interpretation, to understand the privatization of land plots by citizens as receiving ownership free of charge of land plots that were previously held by them under the right of permanent perpetual use or lifelong inheritable possession.

Ключевые слова: земельный участок, приватизация, единый недвижимый комплекс, судебная практика.

Keywords: land plot, privatization, unified real estate complex, judicial practice.

На сегодняшний день существуют определённые проблемы правового характера, которые мешают надлежащим образом регулировать отношения, связанные с приватизацией земельных участков и земельных участков сельскохозяйственного назначения. В частности, необходимо отметить, что Федеральный закон от 21 декабря 2001 года №178 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» [2] не содержит легального определения приватизация земельного участка, указывая лишь на приватизацию государственного и муниципального имущества. Данный Федеральный закон в качестве предмета правового регулирования выделяет приватизацию государственного и муниципального имущества, которое подразумевает, что происходит возмездное отчуждение имущества публичных образований в собственность юридических или физических лиц, то есть данный закон не регулирует вопросы отчуждения земельных участков без находящихся на них строений, зданий и сооружений, следовательно, речь идёт лишь о тех земельных участках, на которых находятся объекты недвижимости, то есть фактически данный закон не распространяет своё действие на приватизацию земельных участков без недвижимого имущества и на приватизацию участков сельскохозяйственного назначения, а в иных нормативно-правовых актов термин приватизация не раскрывается.

Признаками приватизации являются:

имущество, которые подлежит приватизации, находится в собственности публичных образований, таких органы государственной или муниципальной власти;

приватизируемое имущество может быть передано как юридическим, так и физическим лицам;

приватизация может носить как возмездный, так и безвозмездный характер;

правоотношения по приватизации осуществляются на основании специального закона и установленной процедуры.

В связи с вышеизложенным целесообразно дополнить законодательство, указав на то, что приватизация может быть проведена в том числе и на бесплатной основе.

По поводу приватизации земельных участков необходимо отметить, что при трактовке данного термина зачастую правоведами указывается на все формы отчуждения земельных участков из публичных в частную собственность, что не совсем корректно, поскольку такая трактовка является чрезвычайно широкой, так как включается в себя и иные, помимо права собственности, права в отношении земельного участка.

Кроме того, с учетом имеющихся недостатков в формулировке приватизации земельных участков гражданам предлагается внести следующую трактовку, понимать под приватизацией земельных участков гражданами получение в собственность на безвозмездной основе земельных участков, которые ранее находились у них на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения.

Относительно недавнее возникновение в российском законодательстве такого объекта гражданских прав как единый недвижимый комплекс (ЕНК) ознаменовало наличие дисбаланса с другими положениями земельного и гражданского законодательства, что приводит к различным сложностям на практике.

Статьей 36 ЗК РФ [1] регулируется приобретение прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, однако про ЕНК ничего не сказано. Встает закономерный вопрос – имеет ли право собственник ЕНК на осуществление приватизации земельного участка? ЕНК включает в себя сооружения, здания – с одной стороны, а в п.1 письма ФСГР от 05.03.2014 [3] отмечено, что ЕНК не выступает как сложная вещь и потому не может разделяться на самостоятельные объекты – с другой.

Толкование того, что у собственника нет права на приватизацию земельного участка уже существовало в практике РФ. К примеру, на это указывалось в Постановлении ВАС РФ от 19.03.2021 № 12668/21 [6]. Исключениями могут быть ситуации, которые непосредственно указаны в законе. Но нормы, регулирующие приватизацию земельного участка под ЕНК, в настоящий момент отсутствуют. Представляется возможным предположить, что, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и объектов, которые закреплены в ст. 1 ЗК РФ, предоставление земельного участка под ЕНК вероятно.

ЕНК может выступать в качестве объекта незавершенного строительства. Предоставление в собственность земельного участка в данной ситуации вряд ли возможно. Так, в решении АС Ростовской области от 25.12.2021 по делу № А53-22144/2021 [7] суд придерживался положений постановления Пленума ВАС в частности ст. 133.1 ГК РФ. ООО обратилось в суд с иском о признании незаконным отказ в предоставлении земельного участка в собственность, предоставленного в аренду с целью возведения складского комплекса. ООО построило нежилое здание, на которое зарегистрировало право собственности. Судья отказал в удовлетворении требований, основываясь на том, что данное здание – это только элемент ЕИК, который не создан, а также на том, что земельные участки, которые заняты объектами недвижимого имущества, предоставляются в собственность по основанию, которое устанавливает ст. 36 ЗК РФ, а именно исключительно для эксплуатации уже существующих сооружений и зданий. Судья пришел к выводу о несоответствии площади недвижимого объекта размеру самого земельного участка, который необходим для эксплуатации.

Кроме того, возведение исключительно вспомогательных объектов на земельном участке, даже при наличии регистрации права собственности, не обуславливает появления у общества права на приобретение в собственность участка в том порядке, который предусмотрен ст. 36 ЗК РФ.

В процессе использования ЕНК может быть поврежден, либо утратить те или иные части в качестве единого объекта. Необходимо отметить, что ранее в практике приватизировать земельный участок собственник разрушенного объекта мог исключительно после его восстановления. Вероятно, частичное разрушение ЕНК может обусловить изменение размера земельного участка.

Согласно постановлению 13 Арбитражного апелляционного суда от 26.05.2021 по делу № А21-7076/2021 [8], в связи с тем, что на дату обращения с заявлением о приватизации участка ООО потеряло право на несколько объекта, то оно не имеет права истребовать выкупа земельного участка, который был сформирован с учетом утраченных объектов этим ООО.

Необходимо принимать во внимание, каков вклад в общую цель использования ЕНК, разрушенность объектов, уровень их разрушения и возможности по восстановлению.

Для того, чтобы признать совокупность вещей в качестве ЕНК, основываясь на ст. 133.1 ГК РФ, нужно их юридическое или фактическое объединение. Однако, не совсем понятно, каким образом данные критерии используются в ситуации приватизации.

Соответственно, можно заключить, что многие правовые нормы, определяющие приватизацию земельного участка, игнорируют конструкцию ЕНК, что может обусловить наличие проблем при реализации права на приватизацию земельного участка.

Список литературы:

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ // Парламентская газета. – 2001. – № 204-205.
2. Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 N 178-ФЗ // Российская газета. – 2002. – № 16.
3. Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 05.03. 2014 «Об оформлении прав на единый недвижимый комплекс» № 14-исх/02410-ГЕ/14
4. Лейба А. Новый объект вещных прав // ЭЖ-Юрист. – 2021. – № 37. – С. 1-3.
5. Малышева А. В. Правовые проблемы правового регулирования приватизации земельных участков собственниками объектов недвижимости // Аграрное и земельное право. – 2021. – № 3. – С. 73-77.
6. Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 19 марта 2021 г. № 12668/21 по делу № А21-6529/2021
7. Решение Арбитражного суда Ростовской области от 25 дек. 2021 г. по делу № А53-22144/2021
8. Постановление 13 Арбитр. апелляц. суда от 26 мая 2021 г. по делу № А21-7076/2021