УПРАВЛЕНИЕ РИСКАМИ В ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТАХ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЫХ КОМПЛЕКСОВ НА НАМЫВНЫХ ТЕРРИТОРИЯХ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

RISK MANAGEMENT IN INVESTMENT PROJECTS FOR THE CONSTRUCTION OF RESIDENTIAL COMPLEXES IN RECLAMATION AREAS OF ST. PETERSBURG

Alina Bondarenko

master's student, Department of Project Management and Quality Management, St. Petersburg State University of Economics,

Russia, St. Petersburg

АННОТАЦИЯ

В статье раскрыты ключевые факторы для эффективного управления рисками в строительстве и подготовлен детальный план управления рисками при инновационной застройке на намывных территориях с использованием элементами «зеленого строительства».

ABSTRACT

The article reveals the key factors for effective risk management in construction and has prepared a detailed risk management plan for innovative development in alluvial areas using elements of "green construction".

Ключевые слова: риск-менеджмент, управление рисками, риски застройщиков, внешние риски, оценка рисков.

Keywords: risk management, risk management, developer risks, external risks, risk assessment.

Ведение бизнеса, особенно в строительной сфере, всегда связано с определенными рисками. Инвестируя в реализацию проекта внушительные суммы, организация всегда сильно рискует: застройщик может потерять деньги по причине некачественного выполнения работ, резкого изменения цен на строительные материалы, неисполнения договорных обязательств. Именно риск-менеджмент и грамотное юридическое сопровождение проекта может снизить риск неблагоприятных последствий.

После проведения исследования современных факторов спроса и оценки привлекательности нового строительства, кроме квалифицированного расчета эффективности застройки и перед разработкой актуальной маркетинговой концепции необходимо обратиться к управлению рисками будущего строительства и разработать эффективный план управления рисками. Необходимо в итоге подготовить план мероприятий, чтобы во время реализации проекта организация столкнулась с наименьшими финансовыми и временными потерями.

В строительстве крупных объектов риск-менеджмент особенно необходим, ведь такие проекты долгосрочные и требуют больших вложений. Он основывается на анализе, мониторинге, количественной оценке возможных рисков в процессе инвестиционно-строительной деятельности. Важность идентификации и минимизации рисковых событий на начальном этапе, а также последующий мониторинг рисков на каждом этапе строительного процесса для их своевременного устранения является ключевым вопросом для инвестора. Важно отметить, что даже максимально точное прогнозирование рисков в процессе реализации строительного проекта, не исключает существенных отклонений от плановых значений и потери денежных средств, что в ряде случаев может приводить к невозможности реализации строительства.

2020 год показал ненадежность многих инвестиционных стратегий в области недвижимости. Потом спрос на дешевую ипотеку и последующий обвал рынка ипотек принес новые изменения. Сейчас появилось много новых критериев оценки при выборе объектов недвижимости. Теперь недостаточно понимать все о расположении объекта, инфраструктуре рядом с домом, транспортной доступности, планировке и квадратуре, удобствах и качеству застройки, видовых характеристиках, качестве инженерных коммуникаций.

На первый план выходит репутация застройщика и его кредитная история, качество применяемых материалов, экологичность района застройки, уникальность расположения и применение принципов “зеленого строительства”. Именно последний пункт позволяет значительно увеличить цену объектов недвижимости, но связано с удорожанием постройки. Именно тут необходимо искать разумный компромисс, рассмотреть критерии сертификации, провести расчет и оценить эффективность использования новых методов.

Чтобы проект стал инвестиционно привлекательным застройщики выбирают уникальные проекты, эксклюзивные территории и вносят в проект использование современных материалов.

Застройка на намывных территориях довольно популярна в мире (Дубай, Сингапур). В последние годы создание новых намывных территорий СПб обусловлено тем, что почти нет свободных пятен под застройку, а Василеостровский намыв – это привлекательная в инвестиционном плане территория, которая в плане транспортной и социальной инфраструктуры превосходит многие новые жилые районы.

Для повышения привлекательности недвижимости, прежде всего иностранных, важно использовать методы “зеленого строительства” и его сертификации. К традиционным экотехнологиям в области ресурсоэффективности, строительных материалов, мусоропереработки, можно добавить качество воздуха и воды, световой, тепловой и звуковой комфорт и необходимо рассматривать многие факторы и риски для достижения следующих целей:

- Сократить количество вредных выбросов и отходов при строительстве и эксплуатации здания

- Снизить потребление зданием электрической и тепловой энергии, воды

- Повысить комфорт для персонала и жителей

Реализация любых проектов застройки всегда осуществляется в условиях большой неопределенности. Можно выделить основные внешние факторы:

- Общая экономическая нестабильность;

- Наличие ресурсов (рабочей силы, материалов, оборудования);

- Сокращение объемов выдачи льготной ипотеки;

- Изменения в законодательстве.

Также можно выделить те риски, которые могут возникнуть вне зависимости от внешнего влияния:

- ошибки на стадиях планирования и проектирования,

- неправильный расчет оценки стоимости работ, сроков, количества материалов, и, как следствие, превышение первоначального бюджета,

- несвоевременное подписание закрывающих документов.

Если мы будем рассматривать создание уникального жилого комплекса на намывной территории Васильевского острова, который с учетом спроса и привлекательности на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, имеет все шансы стать знаковым проектом для города, то подготовка эффективного плана управления рисками будет состоять из следующих этапов.

1. Детальное описание проекта
2. Изучение природоохранных документов и учет рисков природного характера
3. Выявление риска и оценка его вероятности, уточнение масштаба возможного ущерба, описание максимально возможных факторов, ограничивающих производственный процесс застройки
4. Проведение оценки юридических рисков
5. Определение инструментов управления рисками и ресурсами
6. Разработка стратегии минимизации негативных последствий
7. Реализация проекта риск-менеджмента
8. Оценка полученных результатов.

К основные факторам, ограничивающим возможность реализации проекта (см. рисунок 1) необходимо учесть специфические риски природоохранного свойства.

Рисунок 1. Факторы, ограничивающие производственную деятельность строительных организаций (составлено по данным Росстата)

Основные специфические факторы риска для застройщика:

• причинение вреда жизни и здоровью людей, окружающей среде и имуществу;
• допущение ошибок и нарушение технологии;
• превышение стоимости по смете;
• изменения в проектно-сметной документации;
• недостаток и несвоевременность финансирования;
• затягивание сроков строительства;
• недостаточное материально-техническое обеспечение объекта;
• нехватка или изношенность машин и механизмов;
• недостаток квалифицированного персонала;
• рост цен на сырье и энергетические ресурсы;
• неисполнение условий контрактов партнерами;
• изменение и рост уровня налогов;
• влияние сезонов и погодных условий;
• изменение или высокий % коммерческого кредитования;
• форс-мажорные обстоятельства;

Особенно важно детально рассмотреть влияние передовой технологии создания намывных территорий и наличие высококвалифицированного персонала на стройке. Обязательно потребуется провести природоохранные мероприятия и учесть требования «зеленых» организаций, чтобы выполнить все необходимые условия сохранения окружающей среды и исключить нанесение вреда береговой территории.

В целом оценка рисков строительства представляет собой комплексный и систематический способ выявления и анализа потенциальных угроз реализации проекта, определение их масштаба, а также влияния на такие ключевые параметры, как сроки и стоимость. Управление рисками опирается на актуальную информацию, оперативное реагирование на изменения и быстрое принятие управленческих решений, поэтому важно, чтобы в арсенале строительной компании были такие инструменты, как план-фактный анализ выполнения работ и получения руководством отчетности по объектам строительства, актуального контроля затрат и расхода ресурсов.

Традиционно специалисты-практики связывают успех строительного проекта с тремя ключевыми аспектами – временем, стоимостью и качеством, и именно в их контексте оценивают потенциальные риски.

Важно понимать, что управление рисками проекта включает не только прогноз рисков, это постоянный итеративный процесс, анализ полученных результатов и корректировку плана, если того требует текущая ситуация от стадии планирования до его завершения.

Для эффективного управления рисками должен быть разработан план, который включает:

1. Определение рисков для конкретного проекта на этапе подготовки проекта ведущими специалистами и аналитиками. В этот момент необходимо учесть опыт прошлых проектов и определить список дополнительных рисков.
2. Оценка рисков строительного проекта по приоритетности. Учитываются два фактора – потенциальное воздействие на бизнес и вероятность наступления.
3. Выполнение плана управления с привлечением всех членов проектной команды, предоставляя детализированную информацию. Для каждого из определенных рисков дополняют описанием ресурсов. Именно на этом этапе составляется перечень действий на случай, когда наступят предполагаемые риски.

Таким образом, важным фактором в управлении рисками является снижение уровня неопределенности. Действуя в условиях полной информированности о ситуации по объектам строительства, компания получает возможность скорректировать свои действия и предотвратить наступление негативных последствий. Своевременное выявление и реагирование на риски помогает избежать снижения рентабельности и несоблюдение сроков, обеспечивает эффективное управление строительными проектами.

Список литературы:

1. Чередникова, Д.П. Субъективная и объективная природа рисков, их классификация в инвестиционно-строительной деятельности / Д.П. Чередникова // Молодежь и системная модернизация страны: сборник научных статей 4-й Международной научной конференции студентов и молодых ученых, Курск, 21–22 мая 2019 года. — Курск: Юго-Западный государственный университет, 2019.— С. 352–355. — EDN IQROBS.
2. Габриелян, М.О. Классификация рисков в инвестиционно-строительной деятельности / М.О. Габриелян, О.Б. Третьяков // Вестник университета. — 2016.— № 5. — С. 60–67. — EDN WDZQBH.
3. Верхорубова, Н.А. Основные методы управления финансовыми рискамипредприятия / Н. А. Верхорубова // Экономика, Социология и Право. — 2017. — № 3. — С. 24–27
4. Шлапакова Н.А., Учаева Т.В., Зоткина К.Г. Инвестиции в строительстве. Оценка инвестиционных проектов // Вестник БГТУ имени В.Г. Шухова. 2018. № 6. С. 138–144