ОГРАНИЧЕНИЯ ОБОРОТОСПОСОБНОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В МЕХАНИЗМЕ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ

RESTRICTIONS ON THE TURNOVER OF LAND PLOTS IN THE MECHANISM OF LEGAL REGULATION OF LAND RELATIONS

Ruzanna Tolekova

master's student, Saratov State Law Academy,

Russia, Saratov

АННОТАЦИЯ

Одним из действенных механизмов защиты публичных интересов является ограничение оборотоспособности земельных участков. Данный механизм в своей основе имеет гражданско-правовую природу, закрепленную ст. 129 ГК РФ. По отношению к земельным участкам действуют положения, предусмотренные ст. 56 ЗК РФ. Сравнивая данные ограничения можно сделать вывод, что ограничения, предусмотренные ст. 129 ГК РФ носят гражданско-правовой характер, а ст. 56 ЗК РФ устанавливает ограничения в интересах публичного порядка, что следует закрепить на законодательном уровне. Еще одна проблема в данной сфере – неполнота сведений, содержащихся в ЕГРН.

ABSTRACT

One of the effective mechanisms for the protection of public interests is the restriction of land plots turnover. This mechanism is based on the civil-law nature enshrined in article 129 of the Civil Code of the Russian Federation. In relation to land plots there are provisions stipulated by Article 56 of the Land Code of the RF. Comparing these restrictions we can conclude that the restrictions provided for by Art. 129 of the Civil Code of the RF are of civil law nature, while Art. 56 of the Land Code of the RF establishes restrictions in the interests of public order, which should be fixed at the legislative level. Another problem in this area is the incompleteness of information contained in the Unified State Register of Registers.

Ключевые слова: ограничение прав на земельные участки, частные интересы, публичные интересы, полнота сведений, содержащихся в ЕГРН, изменения в ст. 56 ЗК РФ.

Keywords: restriction of rights to land plots, private interests, public interests, completeness of information contained in the USRN, amendments to Article 56 of the Land Code of the RF.

Земля, и ресурсы, связанные с землей, обладают огромной ценностью в современном мире. Именно ради доступа к ресурсам, которые дает земля, начинаются военные компании и гибнет множество людей. Не удивительно, что государство уделяет повышенное внимание регулированию земельных правоотношений. И именно поэтому, часть земельных ресурсов ограничены в обороте.

Так как земля относится к объектам гражданского права, требующим особого правового регулирования, то ограничения в отношении земельных участков устанавливаются специальными нормативно-правовыми актами и прежде всего, Земельным кодексом РФ (далее – ЗК РФ).

Общий перечень земель, изъятых и ограниченных в обороте установлен в ст. 27 ЗК РФ. Рассматривая положения данной статьи можно сделать вывод, что в РФ существует два вида ограничения оборотоспособности земель. Первый вид земель полностью изъят из оборота (ч. 4 ст. 27 ЗК РФ). Второй - ограничен в обороте (ч. 5 ст. 27 ЗК РФ). Конкретный перечень ограничений, которые могут применяться к участкам земли ограниченным в обороте закреплен в ст. 56 ЗК РФ.

В частности, статья 56 ЗК РФ устанавливает следующие ограничения:

«1) ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий;

2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами» [1].

И здесь возникает первый вопрос относительно оборотоспособности земельных участков - каково соотношение гражданско-правовых ограничений прав на земельные участки и ограничений, предусмотренных ст. 56 ЗК РФ? Очевидно, что данные ограничения имеют разную правовую природу – первые гражданско-правовую и определяются частными интересами, вторые - связаны с природной средой в месте нахождения земельного участка либо с тем, что на данные участки распространяются государственные интересы. Представляется, что их природа носит публичный характер, поскольку данные ограничения связаны с тем, что, например, государство на данном земельном участке установило режим государственного природного заповедника или заказника. Кроме того, данные ограничения по отношению к земельному участку следует четко разграничить, изменив ст. 56 ЗК РФ и закрепив в ней положения о том, что ограничения на земельные участки могут накладываться либо в публичных интересах, либо в частных, а также определив четкий перечень таких ограничений.

Вакула А.И. предлагает проводить «ограничения оборотоспособности земель в зависимости от отнесения их к той или иной категории» [4]. Например, ряд исследователей указывают, что «отнесение земель к категории сельскохозяйственного назначения уже ограничивает их оборот в силу земельного законодательства и законодательства об обороте сельхозземель» [5]. То же самое касается отнесения земель к категории особо охраняемых территорий и ряда других категорий.

Еще одна проблема в данной сфере связана с неполнотой информации содержащейся в ЕГРН. Согласно ст. ст. 8 и 9 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 08.08.2024) "О государственной регистрации недвижимости"[2] в ЕГРН должны быть зарегистрированы, в том числе и различные ограничения, наложенные на земельный участок, однако на практике далеко не все ограничения регистрируются в ЕГРН, а именно, там могут не регистрироваться ограничения накладываемыми органами местными самоуправления, установленные территориальные зоны, которые дополнительно ограничивают условия использования земельных участков.

Примером тому может быть Распоряжение Правительства Саратовской области от 27 июля 2010 года № 218 – ПР, согласно которому предписывается «включить земельный участок с кадастровым номером 64:32:023310:365, площадью 350000 кв. м, расположенный по адресу: Саратовская область, Саратовский район, на расстоянии 1,2 км северо-западнее с. Усть-Курдюм, в границы села Усть-Курдюм Усть-Курдюмского муниципального образования Саратовского муниципального района Саратовской области с изменением вида разрешенного использования с сельскохозяйственного использования на использование для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок» [3]. Данным распоряжением по сути изменился вид разрешенного использования земли.

То есть, гражданин может приобрести земельный участок, например, для индивидуального жилищного строительства, но при этом участок окажется в территориальной зоне общего пользования, установленной муниципальным правовым актом. Гражданин для использования земельного участка по назначению будет вынужден обращаться в органы местного самоуправления для изменения территориальной зоны. И при этом органы местные органы самоуправления могут отказать в таком изменении, несмотря на то, что земля находится в категории ИЖС.

Чтобы потенциальный покупатель земельного участка мог избежать таких проблем, необходимо детализировать информацию в ЕГРН в отношении земельных участков закрепив положения о том, что если информация об ограничении права на земельный участок отсутствует в ЕГРН, то данное ограничение и не может применяться. Как отмечает Карнилова У.В.: «В качестве сведений, подлежащих внесению в единый государственный реестр недвижимости и государственный кадастр недвижимости, необходимо вносить сведения о границах территорий, в отношении которых устанавливается специальный правовой режим, в том числе внесение ограничений прав или ограничений оборотоспособности в отношении земельных участков» [6].

Таким образом, можно сделать вывод, что ограничения на земельные участки необходимо разделить на частные и публичные и данное разделение необходимо закрепить на законодательном уровне, а именно в ст. 56 ЗК РФ. Кроме того, все эти ограничения должны быть отражены в ЕГРН и если сведения о них отсутствуют в ЕГРН, то они и не должны применяться.

Список литературы:

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 08.08.2024) // Собрание законодательства РФ. 2001. N 44. ст. 4147.
2. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 08.08.2024) "О государственной регистрации недвижимости" // Собрание законодательства РФ. 2015. N 29 (часть I). ст. 4344.
3. Распоряжение Правительства Саратовской области от 27 июля 2010 года № 218 – ПР «О включении земельного участка в границы села Усть-Курдюм Усть-Курдюмского муниципального образования // http://pravo.gov.ru/proxy/ips/?docbody=&link_id=0&nd=157038262&empire=1 (дата обращения: 19.10.24).
4. Вакула А. И. Особенности правоотношений в сфере ограничения оборотоспособности земельных участков // ЮП. 2017. №1 (80). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-pravootnosheniy-v-sfere-ogranicheniya-oborotosposobnosti-zemelnyh-uchastkov (дата обращения: 19.10.2024).
5. Астапова Е. В., Вакула А. И. Новеллы законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Юристъ-Правоведъ. 2016. № 3 (76). С. 110 – 114.
6. Корнилова У.В. Правовое регулирование ограничений оборотоспособности земельных участков. Юридические науки. Правовая охрана природы оборотоспособность земельных участков автореферат дис. ... кандидата юридических наук. Москва, 2016. 26 с.