ОРГАНИЗАЦИЯ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В ПЕРЕХОДНЫЙ ПЕРИОД (ДО 2024 ГОДА) НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА ТЮМЕНЬ

ORGANIZATION OF CADASTRAL VALUATION OF REAL ESTATE OBJECTS DURING THE TRANSITION PERIOD (UNTIL 2024) ON THE EXAMPLE OF THE CITY OF TYUMEN

Maria Ageshina

Student, Department of Geodesy and Cadastral Activity, Tyumen Industrial University,

Russia, Tyumen

Irina Kustysheva

scientific supervisor, Candidate of Technical Sciences, Associate Professor, Department of Geodesy and Cadastral Activity, Tyumen Industrial University,

Russia, Tyumen

АННОТАЦИЯ

В данной статье рассматриваются подходы, которые использовались при проведения государственной кадастровой оценки до переходного периода (до 2020 года) были несовершенны, поэтому возникла необходимости в усовершенствовании нормативно-правовых актов для проведения государственной кадастровой оценки и как следствие подготовки новой методики определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, позволившая устранить ряд проблем, но не довести методику до совершенства.

ABSTRACT

This article discusses the approaches that were used in carrying out the state cadastral valuation before the transition period (until 2020) were imperfect, so there was a need to improve regulatory legal acts for carrying out the state cadastral valuation and, as a consequence, the preparation of a new methodology for determining the cadastral value of real estate, which allowed to eliminate a number of problems, but not to bring the methodology to perfection.

Ключевые слова: кадастровая оценка, государственные бюджетные учреждения, кадастровая стоимость, объекты недвижимости, налоговая ставка.

Keywords: cadastral valuation, state budgetary institutions, cadastral value, real estate objects, tax rate.

Вопрос кадастровой оценки объектов недвижимости в Российской Федерации, особенно в условиях современной рыночной системы, напрямую связан налоговой системой и является наиболее актуальным на данный момент. Прошло не так много времени с момента, когда кадастровая оценка была передана в ведение специально созданных в каждом субъекте Российской Федерации государственных бюджетных учреждений (далее - ГБУ), то есть право определения кадастровой стоимости (далее - КС) объектов недвижимости стало принадлежит   государству, а принципы её определения были установлены новыми методическими рекомендациями. Так кадастровая оценка недвижимости с 1 января 2020 года проводится в соответствии с федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Данный законопроект был призваны для усовершенствования процедуры кадастровой оценки, а также в целях устранения расхождения величины кадастровой стоимости объекта при налогообложении, которая не может превышать величину его рыночной стоимости, но даже сейчас возникают проблемы с определением кадастровой стоимости на все существующие и учтенные объекты недвижимости, которые подлежат кадастровой оценке.

До переходного периода кадастровая стоимость в основном определялась только в отношении земельных участков. Действующая методика не предусматривала определение кадастровой оценки объектов капитального строительства (далее - ОКС). КС ОКС в то время определялась на основании результатов технической инвентаризации и характеристиках, представленных в кадастровом паспорте объекта.

Оценку проводили различные сторонние организации, которые выбирались на конкурсной основе. Общий алгоритм проведения государственной кадастровой оценки был следующий, представленный на рисунке 1.

Рисунок 1. Общий алгоритм ГКО

Муниципалитеты принимали решение о проведении государственной кадастровой оценки, далее отбирали исполнителей работ, с которыми заключали контракт. Это было предусмотрено законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в России», который является действующим и в настоящее время.

В настоящее время по новому законодательству ГКО проводиться одновременно для земельных участков и ОКС. Также для данного вида работ на основании приказа или распоряжения уполномоченного на то органа субъекта РФ были созданы ГБУ по определению кадастровой стоимости. В связи с чем, в каждом субъекте России появились госструктуры основными функциями и полномочиями которых является следующее, представленные на рисунке 2 [1].

Рисунок 2. Функции и полномочия ГБУ

На начало 2022 года в городе Тюмени уже проведена кадастровая оценка в отношении следующих объектов, представленных в таблице 1.

Таблица 1.

Оцененные объекты недвижимости

Также к 2023 году планируется провести оценку по следующим объектам недвижимости представленным в таблице 2.

Таблица 2

Планируемые к оценке объекты недвижимости

В городе Тюмени кадастровая оценка ОКС проводится на основании 10 функциональных групп. По результатам ГКО в 2021 году было оценено 118793 ОКС и 3293 машино-мест (рисунок 3).

Рисунок 3. Статистика кадастровой оценки в городе Тюмени

Данное количество оцененных объектов это лишь часть объектов недвижимости, которые размещены в городе Тюмень.

Почему часть?  При ГКО на этапе сбора исходных материалов ГБУ делает запрос в Росреестр для выгрузки полного перечня объектов недвижимости по определенной территории. ГБУ получают данные только по объектам, которые находятся в базе Росреестра, но в ходе исследования от специалистов ГБУ выяснилось, что происходить недополучение информации даже по стоящим на кадастровом учете объектам недвижимости. Как выяснилось такое может происходить по нескольким причинам:

1. Не было зарегистрировано право на данный объект в Росреестре.
2. Данные объекты недвижимости не были поставлены на государственный кадастровый учет.
3. Права на объекты недвижимости возникли до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», зарегистрированы в прежнем порядке и не внесены в ЕГРН.
4. Сведения о зарегистрированном праве еще не отобразились в базе Росреестра.
5. В сервисе Росреестра возникли технические проблемы при извлечении информации об объектах и их отображении в перечне.

Данная проблема была рассмотрена на примере территории, расположенной в Ленинском районе города Тюмень. Было выявлено, что объекты расположенные на территории исследования и стоящие на кадастровом учете при выгрузке данных не попали в перечень, который был использован для ГКО в 2021 году. Вследствие чего не была рассчитана кадастровая стоимость данных объектов. Это можно увидеть из характеристики, на данные ОН, взятой с ПКК, в графе кадастровая стоимость стоит прочерк. Информация по объектам исследования приведена в таблице 3 [3].

Таблица 3.

Расчет кадастровой стоимости объектов оценки

Чтобы показать, какую сумму бюджет города недополучил вследствие такой проблемы, на основании новой методики по определению КС была рассчитана кадастровая стоимость на данные объекты недвижимости.  Согласно результатам кадастровой оценки объектов недвижимости на территории исследования кадастровая стоимость объектов варьируется от 1559873,7 руб. до 5801270,78 руб.

Исходя из полученной кадастровой стоимости была рассчитана сумма налога, которая будет взыматься с данных объектов. На основании положения о местных налогах города Тюмень налоговая ставка на нежилые помещения/здания составляет 2% результате получается, что государство ежегодно может получать с налога нежилых складских помещений около пол млн рубле в бюджет и это расчет только на примере 7 объектов, которые стоят на кадастровом учете, а также ещё есть не учтенные объекты недвижимости, которых по городу Тюмени большое количество [2].

В результате получается, что бюджет муниципалитета ежегодно может получать с налога нежилых складских помещений около 110 тысяч рубле и это расчет только на примере 3 объектов, а по городу Тюмени их большое количество и необходимо решать данную проблему.

Список литературы:

1. О государственной кадастровой оценке: Федеральный закон Российской Федерации от 03.07.2016 N 237-ФЗ : [Принят Государственной Думой 22 июня 2016 года : Одобрен Советом Федерации 29 июня 2016 года]: – Текст : электронный // КонсультантПлюс: справочно-правовая система : [сайт] – URL : http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200504/.
2. Закон Тюменской области от 27.11.2003 N 172 (ред. от 16.02.2022) «О налоге на имущество организаций» [Принят областной Думой 20ноября 2003] : (ред. 16февраля 2022 г). – Текст : электронный // Электронный фонд правовой и нормативно-технической документации «Техэксперт» : справочно-правовая система : [сайт]. – URL: https://docs.cntd.ru/document/802032860.
3. Публикации о Росреестре [Электронный ресурс]. – URL: https://rosreestr.ru/site/press/archive/publications (дата обращения: 014.04.2022) – Текст : электронный