ОПЫТ РАБОТЫ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ С ЖИЛЫМИ ДОМАМИ - ОБЪЕКТАМИ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ

EXPERIENCE OF THE MANAGEMENT COMPANY WITH RESIDENTIAL BUILDINGS - OBJECTS OF CULTURAL HERITAGE

Elena Slutskaya

student of the Department of Management, Politics and Law, Omsk Humanitarian Academy,

Russia, Omsk

Elena Kuznetsova

scientific supervisor, Candidate of Economic Sciences, Associate Professor, Omsk Humanitarian Academy,

Russia, Omsk

АННОТАЦИЯ

В статье рассматриваются проблемы работы управляющей компании с жилыми домами – объектами культурного наследия. В статье приводится опыт работы, как в России, так и за рубежом. Работа управляющей компании с жилыми домами – объектами культурного наследия предполагает особый подход. Чтобы обслуживать такой дом, необходимы специальные программы, в том числе программы финансирования, которые позволят требовать особого подхода в управлении.

ABSTRACT

The article deals with the problems of the management company's work with residential buildings – objects of cultural heritage. The article provides work experience both in Russia and abroad. The work of the management company with residential buildings – objects of cultural heritage involves a special approach. To maintain such a house, special programs are needed, including financing programs that will require a special approach in management.

Ключевые слова: культурное наследие, жилой дом, капитальный ремонт, собственник жилья, обслуживание жилого дома, государственно-частное партнерство.

Keywords: cultural heritage, residential building, major repairs, owner of housing, maintenance of a residential building, public-private partnership.

Теоретические и практические источники позволяют говорить о том, что управление объектами жилой недвижимости – это действия, которые имеют своей целью исполнение рекомендаций собственника недвижимости [1]. При этом, обращаясь е теме настоящей статьи, можно утверждать, что жилые дома, которые относят к объектам культурного наследия – это сложно управляемые объекты для коммунальных служб и тому есть несколько причин.

Такие объекты недвижимости можно отнести к особым объектам в работе управляющей компании, так как при обслуживании таких домов всегда возникают сложности. Имеет место противоречие для сотрудников коммунальных служб, так как нормативными актами определено, что объекты культурного наследия в России подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения их облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, в соответствии с действующим законодательством.

То есть, специфика управления объектами жилой недвижимости – объектами культурного наследия в том, что данные объекты находятся под особой охраной и подчиняются особому правовому режиму [1]. Опыт работы управляющей компании с объектами культурного наследия – жилыми домами позволяет выделить ряд правовых проблем.

1 проблема – это проблема собственности. Жилые дома, которые являются объектами культурного наследия, чаще всего находятся в государственной собственности, но возможен и другой вид – частная собственность и обслуживание такого дома становится, своего рода, общественным долгом.

В данном случае интересен опыт европейских стран. Там, зачастую, государство стремится передать в частную собственность жилые дома, которые являются объектами культурного наследия, дабы привлечь финансовые средства на их реставрацию и последующее содержание. Так, например, во Франции на начало 2008 г. в частной собственности находилось более половины жилых зданий, которые признаны объектами культурного наследия.  «В тех странах, где работает подобная система, собственник принимает на себя обязательства по привлечению обслуживающих компаний для сохранения и использования жилых домов-объектов культурного наследия» [2, с. 92].

Основной задачей приватизации жилых домов - памятников культурного наследия в странах ЕС является освобождение государства от обязанности реставрации и содержания этих жилых помещений и передача этих обязательств частным владельцам. Государство стимулирует владельцев таких зданий, устанавливаются различные льготы, что делает их привлекательными объектами для частных инвестиций [2, с. 93-95]. Говоря об управлении жилыми домами в России, следует отметить расположение жилых зданий – объектов культурного наследия, которые находятся в районах исторической жилой и промышленной застройки. На практике имеют место случаи безответственного отношения к жилым зданиям, объектам культурного наследия, со стороны собственников, то есть, жилой дом передан в собственность, но обязанности по сохранению культурного наследия собственник не выполняет. Такие случаи имели место в Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске, других городах.

В связи с этим, например, А.А. Савченко полагает, что «должен существовать механизм, в результате действия которого в случае невыполнения обязательств объект культурного наследия будет возвращен в собственность государства, а собственник даже может понести уголовную ответственность, если ценному объекту будет нанесен серьезный ущерб» [3, с. 272]. Авторы отмечают, что в России большая часть памятников культуры и истории находится в федеральной собственности, кроме этого здания, относящиеся к объектам культурного наследия, могут находиться в собственности любого субъекта гражданских прав [4] что чаще всего и происходит с многоквартирными жилыми домами - объектами культурного наследия и в этом случае ля такого объекта разработка охранных обязательств необходима. Они должны быть указаны в охранном обязательстве.

В настоящее время в России наиболее выгодным способом капитализации памятников архитектуры считается комплексная реконструкция таких домов под элитное жилье. Как правило, для этого необходимо заменить все перекрытия и коммуникации [5, с. 6-10]. Однако, о таком способе использования можно говорить лишь в тех случаях, когда речь идет об объекте, охранные обязательства которого распространяются лишь на его внешний вид. Это, как правило, бывшие доходные дома. В качестве положительного примера обслуживания жилых домов – объектов культурного наследия в России можно рассмотреть государственно-частное партнерство на примере некоторых городов. В качестве примера можно привести проект между мэрией города Казани и Инвестиционной группой компаний ASG. В рамках такого соглашения было восстановлено 26 жилых домов – объектов культурного наследия. Компанией была разработана концепция регенерации исторических зданий, в процессе реставрации были заменены коммуникации в жилых домах, произведена замена коммунального оборудования, жилое пространство обустроено.

В связи с привлечением частных инвесторов в обслуживание таких жилых домов возникает еще одна проблема: проблема оценки его стоимости с учетом множества факторов: исторической и художественной ценности здания, затрат на реставрацию и ремонт, последующего обслуживания, коммерческого потенциала здания.

2 проблема связана с ремонтными работами, проводимыми управляющей компанией при обслуживании домом – объектов культурного населения. Статья 166 Жилищного кодекса аппелирует к перечню услуг по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а закон № 73-ФЗ от 25.06.2002 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» [6] не дает такого перечня. В статье 42 «Ремонт памятника» упомянутого закона предусмотрены научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, которые производятся в целях поддержания в эксплуатационном состоянии объекта культурного наследия, что значительно увеличивает расходы на ремонт и выполнение реставрационных работ Жилищным кодексом не предусмотрены.

То есть, в качестве одной из основных проблем в деятельности управляющей компании по обслуживанию таких жилых домов можно выделить то, что сжатые сроки проведения ремонта не учитывают ни технологические требования к применению материалов, ни затраты времени на исследование, изготовление и согласование образцов нестандартной отделки (подбор камня, состава, цвета и внешнего вида штукатурки, фасадной керамики, многостадийное удаление красочных слоев с лепных элементов смывками на основе органических растворителей. изготовление и согласование образцов на восстанавливаемую лепнины и т.д.).

Например, опыт управляющих компаний Санкт-Петербурга, где имеется значительное количество многоквартирных домов – объектов культурного наследия, закон №73-ФЗ требует проведения государственной историко-культурной экспертизы проектной документации, но в соответствии с требованием Жилищного кодекса и Закона Санкт-Петербурга № 690-120 «О капитальном ремонте» экспертиза проектной документации возможна только строительная. Отсюда возникают проблемы у управляющей компании с согласованием проектной документации в органе охраны объектов культурного наследия. Кроме того, в Санкт-Петербурге отсутствует методика, тарифы по определению стоимости государственной историко-культурной экспертизы проектной документации. Соответственно, обоснование стоимости такой экспертизы трудно представить собственникам помещений в многоквартирном доме. Имеется и позитивный опыт у управляющих компаний Москвы.

Можно выделить ряд особенностей работы управляющих компаний с жилыми домами – объектами культурного наследия, к ним можно отнести:

• все вопросы, связанные с обслуживанием и ремонтом, решаются собственником дома и приводятся в действия только при наличие письменного разрешения органа по охране объектов культурного наследия.
• ели в многоквартирном доме указанной категории обнаруживаются повреждения, разрушения или изменения внешнего облика объекта, то собственник обязан незамедлительно в письменной форме уведомить об этом орган по охране объектов культурного наследия;
• документом, который регламентирует управление многоквартирным домом, является обязательство между собственником и органом по охране объектов культурного наследия.

Все эти особенности должна учитывать управляющая компания.

В заключение, необходимо отметить, что работа управляющей компании с жилыми домами – объектами культурного наследия предполагает особый подход. Чтобы обслуживать такой дом, необходимы специальные программы, в том числе программы финансирования, которые позволят требовать особого подхода в управлении. При проведении ремонта, например, от подрядчика требуется применение строго определенных материалов, соблюдения объекта культурного наследия в требуемом виде.

Современные условия порождает новые тенденции, среди которых:

• приватизация памятников архитектуры и передача в доверительное управление;
• государственно-частное партнерство;
• реконструкция, реставрация и ремонт зданий, в том числе текущий ремонт.

Хотя на этом пути не всегда принимаются оптимальные, с точки зрения сохранения культурного наследия решения, разнообразие путей и подходов позволяет формировать гибкую стратегию, направленную на сохранение исторического облика городов России.

Список литературы:

1. Как эффективно управлять жилищным фондом / Теория и практика фонд «Институт экономики города» [электронный ресурс]. – URL: http://do.znate.ru/docs/index8121.html (дата обращения 08.06.2022)
2. Егорейченко А. Б. Всемирное культурное наследие в Европе: новые вызовы и угрозы / А. Б. Егорейченко // Общество: философия, история, культура. – 2020. – № 1(69). – С. 92-96
3. Савченко А. А. Вопросы проведения работ по сохранению объектов культурного наследия, расположенных на территории Красноярского края / А. А. Савченко // Город, пригодный для жизни : Материалы IV Международной научно-практической конференции, Красноярск, 11–12 ноября 2021 года / Отв. за выпуск Д.Е. Лемытская. – Красноярск: СФУ, 2022. – С. 272-278
4. История приватизации в России. Справка // РИА - Новости Россия Сегодня [электронный ресурс]. – URL: https://ria.ru/history_spravki /20110530/381713462.html (дата обращения 08.06.2022)
5. Методика комплексной оценки состояния памятников архитектуры / С. Г. Шеина, Л. В. Гиря, А. А. Буракова, А. Л. Горская // Строительство и техногенная безопасность. – 2019. – № 15(67). – С. 7-13
6. Федеральный закон № 73-ФЗ от 25.06.2002 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». СПС «Консультант плюс» [электронный ресурс]. – URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37318/ (дата обращения 08.06.2022)