ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ: ОСНОВЫ ТЕОРИИ

RESIDENTIAL MORTGAGE LENDING: FUNDAMENTALS OF THEORY

Lastochkina Polina

student, Department of Finance and Credit, Khabarovsk State University of Economics and Law,

Russia, Khabarovsk

Yury Rozhkov

scientific adviser, Dr. econ. sciences, prof., department of finance and credit, Khabarovsk State University of Economics and Law,

Russia, Khabarovsk

АННОТАЦИЯ

В статье поставлена цель продемонстрировать возможности ипотечного кредитования в Российской Федерации. Дана статистика развития ипотеки. Сделан вывод, что ипотечные ссуды стали эффективным инструментом стимулирования строительства новых жилищных объектов. Показаны пути развития ипотечных отношений.

ABSTRACT

The article aims to demonstrate the possibilities of mortgage lending in the Russian Federation. Statistics of mortgage development are given. It is concluded that mortgage loans have become an effective tool for stimulating the construction of new housing facilities. The ways of development of mortgage relations are shown.

Ключевые слова: банки; жильё; ипотека, жилищное кредитование.

Keywords: banks; housing; mortgages, housing loans.

Для российского государства доступное жильё является важнейшей социальной проблемой. В решении указанной проблемы важная роль принадлежит ипотечному жилищному кредитованию. Формирование эффективного механизма, позволяющего обеспечивать доступным жильём наших граждан (а они, как правило, имеют средний достаток), основанного на рыночных принципах покупки жилищной недвижимости за счёт собственных средств и долгосрочных ипотечных ссуд, – главная цель социальной политики наших государственных органов.

Медленно, но в России ипотечные ссуды постепенно стали эффективным инструментом стимулирования строительства новых жилищных объектов, формируя, при этом, рынок недвижимости и фондовый рынок. В этом отношении РФ постепенно переходит в разряд цивилизованных стран. Об этом свидетельствует анализ официальных статистических данные, приводимых Банком России.

Так, за два года (с 01.10.2018 по 01.10.2020 годы) задолженность по предоставленным гражданам России ипотечным ссудам выросла с 6 108 197 млн до 8 840 345 млн рублей, то есть на 2 732 148 млн рублей. Средневзвешенная ставка по кредитам, выданным в течение месяца, с 01.01.2018 по 01.03.2021 годы снизилась с 9,80 до 7,26 процентных пункта. Наряду с этим наблюдаем увеличение сроков кредитования – с 200 до 225 месяцев. Хотя просроченная задолженность по ипотечным ссудам, выданным гражданам, несколько выросла, но в целом можно положительно характеризовать развитие ипотечной сферы Российской Федерации и её кредитной составляющей. Отметим, что развитие ипотечного кредитования в стране проходит на фоне резкого снижения числа кредитных организаций (таблица 1) [1].

Таблица 1.

Число кредитных организаций-участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования, ед.

Анализ данных таблицы 1 показывает, что за период с 01.04.2018 по 01.01.2021 гг. число действующих кредитных организаций уменьшилось на 135 ед., а количество кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты на 110 ед. Меньшим количеством банков стал обслуживаться больший объём ипотечного рынка Российской Федерации.

Современная дефиниция «ипотека» означает форму обеспечения исполнения определённых обязательств дебитора, которая связана с залогом такого актива, как недвижимое имущество. В соответствии с законодательством РФ в договоре ипотеки может быть заложено следующее имущество, относимое к категории недвижимости:

а) участки земли (есть исключения);

б) предприятия;

в) здания, сооружения и другая недвижимость (имущество), которое используется в предпринимательстве;

г) жилые дома, квартиры. Этот вид имущества может состоять из одной или нескольких комнат, имеющих изолированный вид;

д) нередко граждане пытаются закладывать для получения ипотечного кредита садовые дома, гаражи и иные строения, имеющие потребительское назначение, что также отражено в законе;

е) суда следующих категорий: воздушные, морские, внутреннего плавания;

ж) не так давно в указанный состав залогов были включены машино-места, предназначенные исключительно для размещения транспортных средств. Это такой индивидуально-определённый элемент (часть) зданий или сооружений, не ограниченный либо частично ограниченный строительными или иными ограждающими конструкциями. Но границы этой части должны быть описаны в установленном законом порядке в государственном кадастровом учёте [2].

В отечественной экономической литературе можно встретить, кроме основного обеспечения, описание ссуд с дополнительным обеспечением. К ним относятся:

– застрахованные ссуды, когда осуществлено страхование жизни заёмщика, страхование его имущества (то есть предмета ипотеки), титульное страхование (страхуется риск материальных потерь, которые может понести добросовестный приобретатель из-за утраты прав собственности на объект недвижимости, когда выявляется изъян титула собственности) и т.д.;

– гарантийные, в случае наличия поручительства трёх лиц;

– кредиты с дополнительным залогом имущества.

Следует подчеркнуть: большинство случаев при выдаче ипотечных ссуд на покупку жилья сопровождается оформлением особого документа – закладной, включая закладные в электронной форме.

Важным вопросом является определение состава субъектов ипотечного кредитования. Сюда относятся ипотечный кредитор, заёмщик ссуды (это собственник недвижимости), инвестор, специализированные посредники и государственные органы управления. Все субъекты кредитно-ипотечного рынка обнаруживают свои персональные цели и задачи. Поэтому ипотечная сфера, чтобы идеально развиваться, должна учитывать интересы всех участников данной экосистемы.

В литературе по ипотечным проблемам постоянно подчёркивается, что, сущность ипотечной ссуды, как экономической категории, не ограничивается просто предоставлением недвижимости в качестве обеспечения. Здесь важно также соблюсти важнейший принцип ипотечного кредитования – целевое использование получаемых в ссуду ресурсов. С позиций теории макроэкономики к целям ипотеки надо относить не только улучшение жилищных условий населения, но и стимулирование рыночного спроса на недвижимость [3].

Для развития ипотеки следует принять меры к устранению имеющихся изъянов в механизме кредитования. В первую очередь это касается ипотечного законодательства. Так, надо откорректировать механизм проведения сделок с закладными как ценными бумагами, отрегулировать механизм совершения сделок обращения взыскания на заложенную недвижимость. Надо принять меры к быстрейшему прекращению прав пользования квартирой при нарушении заёмщиком условий договора ипотеки.

Сегодня вышеуказанные проблемы ещё в полной мере в РФ не решены.

Список литературы:

1. Жилищные кредиты, предоставленные физическим лицам-резидентам в рублях / Банк России. URL: https://cbr.ru/statistics/bank_sector/mortgage (дата обращения: 10.04.2021).
2. Об ипотеке (залоге недвижимости). ФЗ № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. (последняя редакция). URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/ (дата обращения: 10.04.2021).
3. Шинкаренко Д., Рожков Ю. Развитие ипотечного кредитования в Хабаровском крае // Вестник Хабаровской государственной академии экономики и права. 2005. № 2. С. 57–67.