ДОГОВОР СЧЕТА ЭСКРОУ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Договор счета эскроу появился в российском законодательстве относительно недавно. Несмотря на изменение законодательства в 2014 году, новая договорная конструкция вступила в силу только с 1 июня 2018 года благодаря Федеральному закону от 26.07.2017 N 212-ФЗ о внесении изменений в части регулирования финансовых и банковских сделок в статьях 860.7 – 860.10 ГК РФ.

Суть его заключается в том, что банк (эскроу - агент) открывает специальный счет для учета и блокирования денежных средств, полученных от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором (ч. 1 ст. 860.7 ГК РФ).

Таким образом, законодатель, вводя новую конструкцию в договорные взаимоотношения сторон, решил проблему обеспечительной гарантии исполнения основного обязательства между кредитором и должником и оплаты исполненного обязательства.

В ряде случаев, данная гарантия является закономерным следствием необходимости государственного урегулирования правоотношений сторон в ряде сфер жизнедеятельности, например, для участников долевого строительства, где вопрос защиты участника - гражданина в условиях недобросовестности застройщиков стоит остро.

Так, например, всего в России на февраль 2018 года насчитывается почти 40 тыс. обманутых дольщиков, инвестировавших в 836 проблемных объектов в 69 регионах страны, следует из материалов на сайте Минстроя. Но руководитель рабочей группы «Единой России» по защите прав дольщиков в Госдуме Александр Сидякин в ноябре 2017 года заявил, что от недобросовестных застройщиков пострадали около 130 тыс. человек, то есть в три с лишним раза больше, чем говорит официальная статистика [1].

Введение изменений, с одной стороны, должно позволить проредить рынок недобросовестных застройщиков, с другой стороны обеспечить стабильность реализации проектов по обеспечению граждан жильем и создать имущественный иммунитет в обязательствах сторон долевого участия.

Учитывая, что с июля 2019 г. порядок применения эскроу-счетов для застройщиков станет обязательным, необходимо разобраться какие преимущества для сторон институт эскроу-счета создает.

Анализ Гражданского кодекса РФ вкупе с Законом о долевом участии в строительстве позволяет выделить следующие плюсы данного механизма.

Во-первых, важно, что денежные средства владельца счета обособляются, перечисляются банком на специальный счет и блокируются. И по общему правилу ни депонент, ни бенефициар не вправе распоряжаться ими до наступления оснований, указанных в договоре (ч. 1 ст. 860.8 ГК РФ).

Во-вторых, права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту только до даты исполнения бенефициаром  обязательств из-за которых данный спецсчет открывался, а после указанной даты – переходят бенефициару (ч. 1 ст. 860.7 ГК РФ). При этом, депонент владеет средствами лишь номинально, без права распоряжения, но с правом получения информации у эскроу-агента, составляющую банковскую тайну (ст. 860.9 ГК РФ).

В - третьих, приостановление операций по счету эскроу, арест или списание денежных средств, находящихся на счете эскроу, по обязательствам депонента перед третьими лицами и по обязательствам бенефициара не допускается (ч. 4 ст. 860.8 ГК РФ).

Однако, этот иммунитет не абсолютен, поскольку Закон об исполнительном производстве допускает обращение взыскания не на сами средства, находящиеся на счете-эскроу, а на имущественное право (требование) к эскроу-агенту по долгам бенефициара (ст.73.3) [4].

В - четвертых, денежные средства на счетах эскроу подлежат обязательному страхованию на случай отзыва (аннулирования) у банка лицензии на совершение банковских операций или введения Банком России моратория на удовлетворение требований кредиторов, и возмещение выплачивается в размере 100% размещенных на счете эскроу средств, но не более десяти миллионов рублей (ст. 8, ч. 1, 3 ст. 12.2 Закона от 23.12.2003 N 177-ФЗ) [3].

Исходя из закрепленной в Гражданском кодексе РФ формулировки, взаимоотношения по счету эскроу трехсторонние, где сторонами выступают банк (эскроу-агент), депонент или владелец счета (дольщик) и бенефициар (девелопер, застройшик).

Согласно статье 860.7 Гражданского кодекса на счет эскроу может быть передан лишь один вид имущества – это денежные средства, а эскроу-агентом может быть только банк.

При этом к банку предъявляются специальные требования, в соответствие с постановлением Правительства РФ от 18.06.2018 N 697 [5]. Среди критериев отметим необходимость иметь универсальную лицензию, обязательное участие в системе обязательного страхования вкладов физических лиц.  Кроме того, влияние на выбор банка оказывает кредитный рейтинг банка, наличие утвержденного плана участия Центрального банка Российской Федерации в осуществлении мер по предупреждению банкротства.

Информация о банках, имеющих право на открытие счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве, размещается на сайте Центробанка РФ и по состоянию на 01.01.2018 года включает 60 банков [2].

Согласно законодательству о долевом строительстве застройщик вправе привлекать денежные средства граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство. Однако, в статье 15.4. Закона Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ устанавливаются особенности такого привлечения, в соответствие с которым денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве вносятся на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке после регистрации договора участия в долевом строительстве. При этом, срок условного депонирования денежных средств не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации.

Таким образом, алгоритм применения счета эскроу в долевом строительстве выглядит следующим образом. Дольщик при выборе объекта инвестирования заключает договор долевого участия в строительстве с застройщиком. Договор передается на регистрацию, после чего дольщик оплачивает обусловленную договором цену путем внесения денег на эскроу-счет.

После представления застройщиком уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и сведений Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающих государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома, внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней перечисляются застройщику либо направляются на оплату его обязательств по кредитному договору, если кредитный договор содержит такое поручение уполномоченному банку.

При этом проценты на эту сумму за весь период их аккумулирования на счете эскроу не начисляются. Вознаграждение уполномоченному эскроу-агенту из данных средств не оплачиваются.

Таким образом, новелла создает парадоксальную ситуацию, когда привлечение денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов имеет отлагательное условие, а возмещение затрат на такое строительство ложиться исключительно на плечи строительной организации за счет кредитной линии, вероятнее всего, в том же банке, где и открыт счет-эскроу.

Договор счета эскроу прекращается, в первую очередь, по истечении срока его действия (ч. 1 ст. 860.10 ГК РФ). Но помимо оснований, установленных в ГК РФ, договор счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве прекращается: 1) при расторжении договора участия в долевом строительстве; 2) при отказе от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.

Правила части 1 и части 2 статьи 859 Гражданского кодекса к расторжению договора счета эскроу не применяются. Это означает, что он не может быть расторгнут в одностороннем порядке клиентом или банком. Такие особенности объясняются целевым характером финансовых обязательств сторон и приоритетом защиты прав участников долевого строительства.

В случае банкротства застройщика дольщик сможет в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия в строительстве, получив свои деньги, внесенные на эскроу-счет. Такое же право предусмотрено в случае вступления в силу решения арбитражного суда о ликвидации застройщика или в случае возникновения требования кредитора о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору и об обращении взыскания на земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или на праве аренды. В случае банкротства банка дольщики - физические лица смогут получить страховое возмещение в размере, указанном выше.

Выплата возмещения производится Агентством страхования вкладов в течение 20 рабочих дней со дня представления вкладчиком заявления, паспорта и копии договора счета эскроу, но не раньше 3 рабочих дней со дня получения Агентством в Росреестре информации о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, на основании которого вкладчику открыт счет эскроу.

Если вкладчик имеет несколько счетов эскроу в одном банке, суммарный размер обязательств которого по этим счетам перед вкладчиком превышает десять миллионов рублей, возмещение выплачивается по каждому из этих счетов пропорционально их размерам, но в совокупности в размере не более десяти миллионов рублей и это определенный минус для дольщика, в случае приобретения доли (долей) кратно выше предельной страховой суммы.

Однако, несмотря на указанные минусы, в целом можно сделать вывод, что применение счета эскроу в сфере долевого строительства действительно является эффективным инструментом защиты интересов дольщиков и позволяет обеспечить сохранность их средств на период выполнения застройщиком своих обязательств; обеспечить возвратность средств при расторжении договора долевого участия или одностороннего отказа от него, выступая, таким образом, неким механизмом, гарантирующим своевременное и добросовестное поведение застройщика.

Принимая соответствующие изменения в законодательстве, государство стремилось, конечно же, минимизировать целый ряд рисков в сфере строительства жилья, такие как нецелевое использование средств, финансирование проекта за счет продаж, а также рыночные риски, однако, правовой и экономический эффект для непрофессиональных участников правоотношений, коим является дольщик можно будет оценить спустя время.

Список литературы:

1. Долой долгострой: как изменится регулирование проблем дольщиков [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.rbc.ru/business/23/02/2018/5a8e79d59a7947a49536f636 (дата обращения: 09.12.2018).
2. Информация по кредитным организациям [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.cbr.ru/credit/ (дата обращения: 10.12.2018).
3. О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации : федер. закон от 23.12.2003 N 177-ФЗ (ред. от 28.11.2018) // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 2003. – N 52 (часть I). – Ст. 5029.
4. Об исполнительном производстве : федер. закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 03.09.2018) // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 2007. – N 41. – Ст. 4849.
5. Об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве : постановление Правительства РФ от 18.06.2018 N 697 // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 2018. – N 27. – Ст. 4066.