ОБРАЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПУТЁМ ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЯ С ЗЕМЛЯМИ, НАХОДЯЩИМИСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Образование земельного участка – это создание нового объекта недвижимого имущества, то есть установление местоположения его границ,  в результате чего, такой земельный участок становится объектом государственного кадастрового учёта и объектом права на землю. Также можно сказать, что формирование земельного участка – это комплекс организационных действий и работ, направленных на индивидуализацию земельного участка как объекта гражданских прав, в том числе подготовка документов, содержащих необходимые сведения о земельном участке для осуществления государственного кадастрового учета и для осуществления государственной регистрации прав на объект недвижимости.

Перераспределение – один из способов образования земельных участков. При данном способе образования несколько смежных земельных участков прекращают свое существование, и получается несколько новых земельных участков из соседних земель, либо собственники земельных участков могут перераспределить границ своих земельных участков с землями, находящимися в государственной и муниципальной собственности.

Собственники земельных участков могут перераспределить их при различных обстоятельствах (существующая конфигурация не устраивает владельцев смежных земельных участков, собственник земельного участка фактически использует площадь больше, чем находится у него в собственности). Перераспределение земельных участков позволяет изменить их конфигурацию. При перераспределении площадь земельного участка может увеличиваться за счет неразграниченных земель.

До внесения изменений в Земельное законодательство не предусматривалось перераспределения между земельными участками, находящимися в собственности граждан и землями, находящимися в государственной и муниципальной собственности.  С внесением изменений в Земельный кодекс Российской Федерации у граждан появилась возможность оформить уже используемые территории, которые до этого оценивались административными органами как «самовольно захваченные»  или те земельные участки, которые, по мнению физических и юридических лиц, являются свободными.

Правила, по которым происходит перераспределение земельных участков, прописаны в статье 11.7 ЗК РФ. Согласно данной статье, при перераспределении нескольких смежных земельных участков будет образовано несколько новых смежных земельных участков, а существование участков, из которых образовались новые, прекращается. При перераспределении неразграниченных земель и земельного участка образуется новый земельный участок, а существование исходного прекращается [1].

С изменениями ЗК РФ в него было внесено дополнение – новая глава, которая регулирует порядок перераспределения:

- земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности между собой;

- земельных участков, которые находятся в частной собственности и земель и (или) земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности (глава V.4) [1].

Перераспределение земельных участков, находящихся в частной собственности и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности допускается в 4-х случаях:

1) перераспределение участка в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории;

2) перераспределение допускается, когда земельные участки образуются для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения;

3) перераспределение земель и земельных участков на территории, для которой утвержден проект межевания;

4) перераспределение земельных участков, которые предназначены для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, и индивидуального жилищного строительства.

Последнее основание перераспределения земельного участка является самым подходящим для большинства обычных граждан и будет состоять из 6-ти этапов.

1. Подготовка схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

2. Подготовка заявления и подача его вместе со схемой расположения в оран, уполномоченный на распоряжение землями, находящимися в государственной и муниципальной собственности.

3. Проверка заявления уполномоченным органом на предмет соответствия установленным требованиям.

4. Принятие решения по заявлению о перераспределении земель.

5. При положительном решении, обращение к кадастровому инженеру для выполнение кадастровых работ по постановке на кадастровый учет образуемого земельного участка.

6. Заключение соглашения о перераспределении.

При отрицательном решении по заявлению уполномоченный орган обязан указать все основания для отказа, они перечислены в пункте 9 статьи  39.29 ЗК РФ.

Основное условие такого перераспределения: площадь нового участка не должна превышать предельные размеры земельных участков, установленные Правилами землепользования и застройки.

Вместе с этим земельные участки можно перераспределять на площадь не превышающую величину минимально допустимой площади земельного участка для той территориальной зоны, в которой он находится, то есть перераспределение должно происходить таким образом, чтобы из присоединяемых земель нельзя было сформировать самостоятельный земельный участок.

К примеру, на территории Владивостокского городского округа в  территориальной зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж 1) земельные участки с видом разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства" должны иметь максимальную площадь 2000 кв.м., минимальную площадь 300 кв.м. То есть перераспределить земельный участок в этой территориальной зоне с видом разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства" можно до 299 кв.м. (то есть прибавить к земельному участку, находящемуся в частной собственности можно участок площадью, не превышающею 299 кв.м.).

В то же время в этой же территориальной зоне можно образовывать земельные участки с видом разрешенного использования "блокированная жилая застройка».  Для данного вида использования допустимый минимальный размер земельного участка 100 кв.м.

Из этого следует, что данное обстоятельство может послужить основанием для отказа в перераспределении земельного участка с видом разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства" на площадь, большую, чем 99 кв.м., так как для вида разрешенного использования "блокированная жилая застройка" можно сформировать самостоятельный земельный участок. 

Между тем, действующим законодательством не предусмотрено перераспределение земельных участков с видом разрешенного использования «блокированная жилая застройка».

С появлением в ЗК РФ главы V.4, регулирующей порядок перераспределения государственных, муниципальных и частных земель собственники земельных участков могут оформить за плату самовольно занятые земли. Раньше такой процедуры не существовало, но это не останавливало граждан от установления заборов на чужой территории  и от ее последующего захвата.

Благодаря возможности для граждан перераспределять свои земельные участки с землями, находящимися в государственной и муниципальной собственности государственный бюджет получает дополнительный доход в виде платы за такие участки, увеличивается общий объем земельных участков, которые находятся в частной собственности, и которые будут облагаться налогом и полноценно участвовать в гражданском обороте, актуализируются сведения ЕГРН, перераспределение также способствует устранению  недостатков землепользования

Список литературы:

1. Земельный кодекс Российской Федерации  от 25.10.2011 № 136-ФЗ (ред. от 25.12.2018) (с изм. и доп., вспуп. в силу с 01.01.2019). URL: http://www.consultant.ru (дата обращения 16.04.2019)
2. О государственной регистрации недвижимости. Федеральный закон  от 13 июля  2015 г.  (ред. от 25.12.2018)  №218-ФЗ . URL: http://www.consultant.ru (дата обращения 16.04.2019).
3. Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа. Решение думы г. Владивостока от 07.04.2010 № 462 (с изм. на 27.12.2018). URL: http://www.consultant.ru (дата обращения 16.04.2019).