ПРИЗНАНИЕ СДЕЛКИ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ И ВИНДИКАЦИОННЫЙ ИСК КАК СПОСОБЫ ОСПАРИВАНИЯ ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫХ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

INVALIDATION OF THE TRANSACTION AND VINDICATION CLAIM AS WAYS TO CHALLENGE REGISTERED RIGHTS TO REAL ESTATE

Azat Iskhakov

student, Department of business law, civil and arbitration proceedings, Perm State University,

Russia, Perm

АННОТАЦИЯ

В большинстве случаев права на недвижимое имущество возникают на основании различных сделок, связанных с отчуждением недвижимого имущества: договоров купли-продажи, дарения, ренты, мены, приватизации; завещаний. Следовательно, для оспаривания таких прав необходимо оспорить сделки, на основании которых они возникли. Автором предпринята попытка соотнести два способа оспаривания сделки: признание сделки недействительной и виндикационный иск.

ABSTRACT

In most cases, rights to real estate arise on the basis of various transactions related to the alienation of real estate: contracts of sale, gift, rent, barter, privatization; wills. Therefore, in order to challenge such rights, it is necessary to challenge the transactions on the basis of which they arose. The author attempts to correlate two ways of contesting a transaction: invalidation of the transaction and vindication action.

Ключевые слова: признание сделки недействительной, виндикационный иск, недвижимое имущество.

Keywords: invalidation of the transaction, vindication claim, real estate.

Можно заметить, что критерии разграничения виндикации и реституции, предлагаемые в научной литературе, в целом практически полностью совпадают с критериями разграничения вещных и обязательственных исков (к вещным относится виндикационный иск, а к обязательственным, соответственно – иск о признании сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности) [1, с. 89].

Во-первых, критерием для разграничения виндикации и реституции является наличие либо отсутствие договорных отношений между сторонами спора. Если реституционные требования основаны на сделке, то виндикационное – на титульном владении и принадлежности имущества конкретному лицу [2, с. 68]. Так, по делу об истребовании имущества из чужого незаконного владения необходимо доказать отсутствие договорных отношений между лишенным имущества собственником и реальным обладателем недвижимости. Это следует из вещно-правовой природы виндикационного иска, являющегося средством абсолютной защиты, которая может осуществляться собственником как управомоченным лицом против всех третьих лиц (в противоположность обязательственным искам, возникающим из относительных правоотношений, в которых стороны четко определены) [3, с. 246].

Как отмечает Т.П. Подшивалов, виндикационный иск как вещный иск предъявляется к лицу, которое неизвестно до момента совершения им действий, нарушающих вещное право. Этим объясняется и невозможность применения реституции в условиях, когда имущество перешло по цепочке сделок к добросовестному приобретателю: между первоначальным собственником и конечным приобретателем отсутствуют непосредственные отношения, поскольку связь между ними опосредуется только цепочкой недействительных сделок, не создающих правовых последствий. В связи с этим Т.П. Подшивалов приходит к выводу о том, что применение реституции допускается только в том случае, если субъектный состав участников спора полностью совпадает с субъектным составом сторон недействительной сделки. В противном случае должны применяться нормы о виндикации [4, с. 51].

Во-вторых, различается способ нарушения права. Фактическим основанием виндикационного иска является непосредственное посягательство на вещное право путем лишения владения. В случаях, когда применению подлежит реституция, нарушение носит опосредованный характер, проявляясь через нарушение иных отношений [5, с. 106].

В-третьих, различие в способах нарушения права обуславливает различие и в правовой цели требования. Так, если виндикация направлена на соединение титула с владением, то реституция – на возвращение сторон сделки в положение, в котором они находились до ее совершения. Иными словами, как замечает К.И. Скловский, реституция осуществляется только потому, что сделка оказалась недействительной, а не потому, что одна из сторон сохранила право на спорное недвижимое имущество [6, с. 81]. Так, в порядке реституции имущество может быть возвращено и лицу, которое изначально не имело титула на него, поскольку правовой целью реституции является не соединение титула с владением, а возвращение сторон сделки в положение, в котором они находились до ее совершения.

Следует также отметить, что предъявление виндикационного иска возможно только в случае, когда право собственности на недвижимое имущество зарегистрировано за ответчиком, и при этом истец лишен владения указанным имуществом, поскольку осуществляется истребование имущества «из чужого незаконного владения». В случае же, если истец сохранил владение спорным объектом недвижимости, надлежит предъявлять иск о признании права к тому лицу, за которым неправомерно зарегистрировано право на объект недвижимости.

Возвращаясь к особенностям рассмотрения виндикационного иска, обратим внимание на необходимость учитывать ограничения виндикации, установленные законом для защиты добросовестного приобретателя, под которым понимается субъект, приобретший имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать. Применительно к недвижимому имуществу представляется необходимым проанализировать п. 1 и п. 2 ст. 302 ГК РФ (поскольку п. 3 данной статьи касается только денег и ценных бумаг на предъявителя).

В соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ, в случае, если имущество приобретено добросовестным приобретателем возмездно, то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя только в трех случаях: 1) если имущество было утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение; 2) если имущество было похищено у того или другого; 3) если имущество выбыло из их владения иным путем помимо их воли [7, с. 556].

Следует отметить, что в достаточно распространенной на практике ситуации, когда собственник передал объект недвижимости по договору аренды или поручил какому-либо лицу присматривать за объектом недвижимости в период отсутствия собственника, а такое лицо, не обладавшее полномочиями на отчуждение данного объекта, продало его другому субъекту, оказавшемуся добросовестным приобретателем, признак выбытия имущества из владения собственника помимо его воли будет отсутствовать, поскольку для целей применения п. 1 ст. 302 ГК РФ учитывается только факт первой передачи имущества. Первому же субъекту в данной цепочке имущество было передано по его соглашению с собственником, в связи с чем собственник не может ссылаться на выбытие имущества из его владения помимо его воли [8, с. 106].

Согласно п. 2 ст. 302 ГК РФ, ограничения виндикации не распространяются на случаи безвозмездного приобретения имущества от неуправомоченного отчуждателя: в таком случае имущество может быть истребовано и от добросовестного приобретателя независимо от того, выбыло ли оно из владения собственника по его воли или каким-либо образом помимо нее.

В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» содержатся важные разъяснения, раскрывающие основные критерии, по которым можно определить, является ли приобретатель добросовестным. Так, согласно указанным разъяснениям, приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности было зарегистрировано не за отчуждателем или в реестре имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества [89, с. 24]. Это означает, что наличие записи в реестре является неоспоримым доказательством против лица, ссылающегося на добросовестность приобретения им имущества, что также говорит о важности государственной регистрации.

Существование данного правила представляется нам абсолютно логичным, поскольку ЕГРН носит публичный характер и сведения о том, за каким лицом зарегистрировано право собственности на конкретный объект недвижимости, предоставляются любому лицу по его запросу. Следовательно, проверка того факта, что право собственности действительно зарегистрировано за отчуждателем недвижимости, доступна любому субъекту гражданского оборота и представляет собой проявление минимальной осмотрительности и разумности при заключении сделок с недвижимым имуществом. Вместе с тем, данное правило не работает в обратном направлении: наличие в реестре записи о наличии у отчуждателя права собственности на объект недвижимости не считается бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Кроме того, в отличие от дел, по которым частный собственник истребует выбывшее из его владения жилое помещение, в данном случае отсутствует конкретное лицо, для реализации потребности в жилище которого истребуется жилое помещение. В связи с этим в описанной ситуации частные интересы добросовестного приобретателя должны иметь приоритет над публичными интересами муниципального образования, которое, к тому же, не проявило достаточной разумной и осмотрительности при оформлении своих прав на выморочное имущество.

Список литературы:

1. Нефагина Е.В. Виндикационный иск как способ защиты права собственности на недвижимое имущество // Эпомен. 2018. № 19. С. 88 – 91.
2. Живихина И.Б. О конкуренции виндикации и реституции в гражданско-правовом механизме защиты собственности // Вестник Тверского государственного университета. Серия: Право. 2015. № 3. С. 68 – 74.
3. Магомедов А.И. К вопросу о соотношении виндикационно-правовой защиты и иска о признании сделки недействительной // Инновационная наука. 2016. № 5-2 (17). С. 246 – 250.
4. Подшивалов Т.П. Критерии соотношения вещных и обязательственных исков // Государство и право. 2015. № 1. С. 51 – 53.
5. Кесаева В.А. Соотношение институтов виндикации, реституции и кондикции как условие недопустимости конкуренции исков // Труды молодых ученых Владикавказского научного центра РАН. 2014. Т. 14. № 4. С. 101 – 111.
6. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2008. С. 81.
7. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 18.07.2019) // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. № 32. Ст. 3301.
8. Антонов А.А. Ограничение виндикации как основной механизм защиты добросовестного приобретателя // Право и образование. 2019. № 4. С. 100 – 107.
9. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) // Вестник ВАС РФ. 2010. № 6.