«ДОГОВОР ИЗ ВОЗДУХА»: ОСОБЕННОСТИ АРЕНДЫ БУДУЩЕЙ ВЕЩИ

Договор аренды является самым распространенным и одним из наиболее конфликтных видов отношений, связанных с недвижимым имуществом. Довольно велик процент судебных тяжб, возникающих именно по этому виду договора. Так, например, статистика судебной практики Арбитражного суда Вологодской области показывает, что за период 2013 – 2015 годы рассмотрено 3320 дел по спорам, возникающим из договоров аренды, из них в 2013 году – 1147 дел; в 2014 году – 1068 дел, 2015 году – 1087 дел [6].

Проблематичным в договоре аренды является применение в качестве объекта «будущей вещи», иными словами - вещи не существующей в действительности. В последнее время большое распространение получили так называемые проекты «Build-to-suit», т.е. строительство под конкретного арендатора, данное явление повлекло необходимость урегулирования возникающих отношений. Была создана «громоздкая» конструкция, состоящей из трех договоров – предварительного договора, краткосрочного договора аренды и долгосрочного договора аренды.

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» (далее - Постановление №73) [1] дает достаточно подробное разъяснение по вопросам аренды будущей вещи, однако практика осталась весьма противоречивой, суды как признают за участниками оборота права на заключение предварительных договоров до регистрации права на объект недвижимости, так и отказывают в этом. Росреестр действует идентично. В целом признание указанного договора аренды, индивидуализация объекта договора, наличие права собственности на недвижимое имущество вызывают частые споры.

Интересно, что связанные с данным вопросом Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» [2]; Постановление Пленума ВАС от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» [3] (далее - Постановление №13) так и не решили проблему, а лишь упростили конструкцию до одного договора аренды. Стоит отметить, что сдачу в аренду объектов незавершенного строительства суды, как правило, признают недействительной, опасаясь, что объект, не введенный в эксплуатацию, рухнет и для обхода запрета стороны используют институт предварительного договора аренды с платежами по нему. Это показывает, что «громоздкая» конструкция продолжает использоваться.

Что касается опасений судов по поводу объектов незавершенного строительства - они вполне уместны. Разработчики проекта Постановления №13 попытались объяснить, что проект изменений в градостроительное законодательство предполагает проверять безопасность объекта на этапе проектной документации, а ввод в эксплуатацию должен будет происходить в уведомительном порядке, однако данное объяснение равно шагам впереди законопроекта.

Неясности присутствуют и в вопросах права собственности. В соответствии со ст. 608 ГК РФ [8] право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Пункт 10 Постановления № 13 регулирует ситуацию, когда арендодатель не обладает правом собственности на будущую вещь (объект незавершенного строительства) на момент заключения договора аренды. Пленум говорит о действительности такого договора, руководствуясь статьями 168 и 608 ГК РФ.

По этому поводу высказался кандидат юридических наук, профессор Исследовательского центра частного права им. С.С. Алексеева при Президенте РФ Роман Сергеевич Бевзенко. Поднимая вопрос наличия у арендодателя права собственности, он выразил мнение, что даже в случае отсутствия у лица права на недвижимое имущество, с которым, арендатор заключил договор аренды, необходимо взыскивать арендную плату. Он утверждает, что: «нарушения фундаментальных принципов, в том числе права на судебную защиту, не имеется» [4, с. 31]. Нарушением, по его мнению, напротив, стоит считать отказ судов в удовлетворении требований о взыскании арендной платы, при отсутствии доказательств права собственности на переданное имущество у ответчика. В данном случае, действительно, можно видеть нарушение принципа обязательности исполнения договорных отношений, однако не все согласны с данным высказыванием. Доктор юридических наук, вице-президент Торгово-Промышленной палаты РФ Вадим Чубаров, придерживается достаточно категоричной позиции, выступая против «размывания права собственности». Он выступил за вариант текста, основанный на конструкции неосновательного обогащения [5]. Получается, что «переступая» через подобное «размытие» ВАС РФ предпринял попытки защитить арендодателя и обеспечить ему право на арендную плату.

К тому же п. 12 Положения №13 указывает, что в случае возникновения спора, возникшего на основании нарушение арендодателя своих обязанностей, арендодатель не обязан доказывать право собственности на имущество, переданное в аренду.

При отсутствии права собственности у арендодателя ВАС РФ в Постановлении №13 разъясняет, что до момента регистрации права собственности на имущество в Едином государственном реестре на недвижимое имущество (далее – ЕГРП) такое лицо рассматривается в качестве добросовестного арендодателя (Постановление ФАС Поволжского округа от 24.12.2013 по делу № А55-3529/2013) [7]. Иными словами создатели Постановления №13 попросту сослались на должное владение и начало исполнения заключенного договора. Данное положение вновь показывает защиту прав арендодателя, обходя, в какой-то мере, интересы арендатора.

Что касается индивидуализации объекта недвижимого имущества и регистрации договора в ЕГРП, здесь пункт 14 Постановления №13 говорит, что на основании п.2 ст. 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. На практике часто возникает проблема с индивидуализацией будущего объекта для его регистрации, иными словами сложно описать вещь, которая не существует в действительности. Часто возникают споры, связанные с ошибочными, неполными и неверными данными о будущей постройке. В самом постановлении нет четкой позиции по поводу способа индивидуализации, хотя и есть некоторая косвенная отсылка на возможность разнообразия способов индивидуализации объекта. Так, пункт 15 Постановления №13 говорит о невозможности ссылаться на незаключенность или недействительность договора аренды в связи с ненадлежащим описанием объекта, если данный договор фактически исполняйся сторонами.

Таким образом, изучив высказывания ученых в отношении вопроса аренды будущей вещи нельзя не сказать о разрозненности мнений, что осложняет решение вопросов, возникающих на практике. Пересмотр законодательства необходим, но с четким пониманием пробелов и дефектов, выявленных судебной практикой. Так, некоторые пункты Постановления №13 возможны к пересмотру:

• в пункте 10 необходимо избавиться от «отсутствия» права собственности, возможен вариант текста, основанный на необходимости регистрации в ЕГРП в определенные сроки;
• в пункте 12 необходимо восстановить равноправие сторон. В данном положении права арендодателя выставлены как бесспорные, однако далеко не всегда это является таковым. Возможен вариант текста, где арендодателю необходимо будет представить доказательства права собственности на имущество, сданное в аренду;
• в пункте 15 необходимо описать способы индивидуализации объекта (недвижимого имущества).

Выполнение изложенных вариантов, несомненно, осложняется отсутствием объекта или незавершенностью такового, однако для решения практических проблем возможно рассмотрение данных вариантов.

Список литературы:

1. "Вестник ВАС РФ", N 1, январь, 2012// СПС «Консультант Плюс». (дата обращения 25.02.17).
2. "Вестник ВАС РФ", N 3, 2002// СПС «Консультант Плюс». (дата обращения 26.02.17).
3. "Вестник ВАС РФ", N 4, апрель, 2013, ст.128// СПС «Консультант Плюс». (дата обращения 25.02.17).
4. Журнал «Вестник Федерального арбитражного суда Уральского округа», «Применение правил Гражданского кодекса Российской̆ Федерации о договоре аренды», 2013.
5. Закон.ru первая социальная сеть для юристов. URL: https://zakon.ru/discussion/2012/10/11/v_arende_budushhej_veshhi_uvideli_razmyvanie_prava_sobstvennosti_proekt_postanovleniya_plenuma_vas_p (дата обращения: 28.02.2017).
6. Официальный сайт Арбитражного суда Вологодской области. URL: http://vologda.arbitr.ru/welcome/show/633200027/936 (дата обращения - 07.03.17).
7. Постановление ФАС Поволжского округа от 24.12.2013 по делу № А55-3529/2013// СПС «Консультант плюс».
8. Российская Федерация. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть вторая [Электронный ресурс] : федер. закон № 14-ФЗ 22.12.95: принят ГД ФС РФ 22.12.1995 года: по состоянию на 30.01.2017 г.// СПС «Консультант плюс» (дата обращения 24.02.17).