ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ПОРЯДКА ПРОВЕДЕНИЯ ТОРГОВ ПО РЕАЛИЗАЦИИ ЗАЛОЖЕННОГО НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Одним из способов реализации заложенного недвижимого имущества являются торги. Правовое регулирование их проведения осуществляется как общими (ст. 447 – 449; 449.1 ГК РФ), так и специальными правилами (ст. 57 ФЗ «Об ипотеке»). Правовая природа торгов выражается в том, что они представляют собой сложный юридический состав, состоящий из совокупности действий осуществляемых его участниками по организации, проведению и оформлению результатов торгов, направленных на заключение договора.

Организация торгов заключается в действиях организатора по публикации извещения о проведении торгов. Организатор публичных торгов осуществляет свою обязанность по извещению не позднее, чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании по месту нахождения недвижимого имущества, а также в сети "Интернет" [3]. Сущностью организации торгов является определение всех необходимых условий для их проведения. Поэтому в извещении указываются такие сведения: дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена, а также размер, сроки и порядок внесения задатка (ст. 57 ФЗ «Об ипотеке»). По мнению некоторых исследователей, перечень сведений, входящих в извещение, следует расширить, так как возникают проблемы с определением организатора торгов, а также лица, выигравшего торги, да и по сравнению с п. 2 ст. 448 ГК РФ он будет являться более узким [8 , с. 113]. Что касается проведения аукциона, то здесь юридическими фактами организации реализации заложенного недвижимого имущества будут: уведомление о необходимости исполнения обязательства, уведомление о проведении торгов, а также извещение о проведении торгов. Извещение о проведении торгов в форме аукциона по сравнению извещением о проведении публичных торгов уже должно содержать сведения об организаторе торгов, а именно об его наименовании, местонахождении, контактном номере и др.[3]. Также п. 8 ст. 59 ФЗ «Об ипотеке» указывает на одно важное юридическое последствие первой публикации извещения о проведении торгов – невозможность совершения залогодателем сделок в отношении предмета ипотеки.

Следующим юридическим действием, являющимся составной частью торгов является их проведение. Во-первых, лица, желающие принять участие в торгах, подают заявки на участие в торгах  и в обеспечение их реальности вносят задаток в размере, сроки, порядке, указанные в извещении о проведении торгов [1]. Задаток будет подлежать возврату в двух случаях: если лица участвовали в торгах, но не выиграли их и если торги не состоялись. При проведении публичных торгов установлено положение о том, что размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества [3]. Во-вторых, в случае проведения торгов в форме аукциона установлено требование, согласно которому, с даты первой публикации извещения о проведении торгов до самой даты их проведения должно пройти не менее чем десять дней [3]. В соответствии с п. 11 ст. 59 ФЗ «Об ипотеке», залогодатель по требованию залогодержателя в письменной форме, обязан не позднее трёх рабочих дней после его предъявления, передать ему документы, необходимые для проведения торгов. В-третьих, организатор вправе отказаться от проведения торгов, в форме аукциона в любое время, но не позднее, чем за три дня до наступления даты его проведения, в форме конкурса – не позднее, чем за тридцать дней до его проведения [1].

Также ещё одним этапом в проведении торгов будет оформление их результатов. Основная норма, посвященная правовому регулированию оформления результатов проводимых торгов, – п. 6 ст. 448 ГК РФ, согласно которой: «если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора».

Следует отметить, что предыдущая редакция данной нормы предусматривала два варианта заключения договора на торгах, на которые указывали разработчики Концепции: договор заключаемый непосредственно в ходе торгов и после их проведения и оформления протокола [7]. Во втором случае, протокол имеет ярко выраженную природу предварительного договора, но по ранее действующей редакции такая модель оформления была связана с предметом торгов, а именно, с правом на заключение договора. Также существовавшие трудности в определении момента заключения договора в ходе торгов, остались неразрешёнными до сих пор.

В юридической доктрине возникла своего рода дискуссия по поводу того, можем ли мы согласиться с мнением законодателя о том, что «протокол имеет силу договора»?

Так, А. М. Бронников аргументирует свою позицию «некорректности вменения протоколу силы договора» тем, что самого протокола будет недостаточно для оформления перехода всех прав к победителю торгов, для этого необходима самостоятельная сделка, то есть заключение договора купли-продажи [5, с. 129]. Также он считает, что такой протокол нельзя относить к предварительным договорам, поскольку в соответствии со ст. 448 ГК РФ не содержит никаких условий для заключения основного договора, а также сроков его заключения [5, с. 128]. А. М. Бронников определяет протокол, как «юридический факт, удостоверяющий право участника торгов, признанного по их итогам победителем, на заключение соответствующего договора» [5, с. 129].

Однако есть и другая позиция относительно правовой природы итогового протокола, которой придерживаются в настоящее время многие исследователи, в том числе и судебная практика. Так, п. 1.4; п. 2.3 Концепции отмечается необходимость более четкого определения момента, когда договор считается заключенным, если договор заключается в ходе торгов (с момента принятия предложения на торгах или с момента подписания протокола), а также прямо указания, что протокол считается предварительным договором [7].

В настоящее время не определяется конкретно, силу какого именно договора должен иметь протокол. В недавнем определении ВС РФ делается вывод исходя из содержания ст. 448 ГК РФ о том, что протокол предусматривает все существенные условия подлежащего заключению в будущем договора купли-продажи, следовательно, он представляет собой предварительный договор [4]. Однако всё равно позиция ВС РФ не внесла полной ясности в этот вопрос, так как в рассматриваемом им деле, были проведены торги с особым предметом –  на право  заключения договора. Как правильно отмечает А. Г. Карапетов, комментируя это определение ВС РФ, если будут торги иного рода, правила о протоколе – договоре неприменимы, в силу того, что чаще всего в специальном законодательстве итоги торгов подводятся в виде одностороннего извещения, а не в виде подписываемого сторонами протокола [6].

Учитывая, что норма ст. 448 ГК РФ является диспозитивной, то здесь необходимо выделить два вида протоколов: протокол, который имеет силу договора, а также протокол, не имеющий такой силы в случаях, установленных законом. Случай, когда протокол будет иметь силу договора, установлен в ФЗ «Об ипотеке» в п. 6 ст. 57. Здесь можно говорить о двух юридических фактах, влекущих заключение договора купли-продажи: подписание протокола и полная оплата покупной цены. В данном случае протокол имеет договорную природу. Подтверждает этот факт два существенных обстоятельства: во-первых, протокол подписывается самим победителем торгов; во-вторых, он влечёт юридическое последствие – лицо, выигравшее торги должно внести сумму, за которое им куплено заложенное имущество. Однако здесь протокол иметь силу именно предварительного договора не будет, так как внесение выкупной цены перед заключением договора купли-продажи уже противоречит его сущности.

Пример протокола, не являющегося тождественным договору, содержится в ЗК в ст. 39.12, которая посвящена проведению аукциона по продаже земельного участка или на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. В этом протоколе фиксируются по большей части сведения (фамилия, имя, отчество, место жительства победителя аукциона и др.), оформляющие результаты торгов, не определяющие какие-либо условия будущего заключаемого договора купли-продажи или договора аренды [2]. Тем более данный протокол составляется организатором торгов, но не подписывается самим победителем.

Таким образом, мы не видим даже в специальном законодательстве какого-то определённого подхода к определению сущности протокола. Однако, представляется наиболее рациональным решение об исключении из п. 6 ст. 448 ГК РФ указания на то, что протокол имеет силу договора, несмотря на то, что определенно в нем есть черты предварительного договора. Протокол не всегда будет договором, чаще всего он просто будет подводить итоги торгов и содержать сведения о победителе торгов.

Обобщая вышеизложенное, торги являются важным институтом, позволяющим эффективно реализовать заложенное имущество. Торги включают в себя ряд юридических фактов (публикация извещения о проведении торгов, проведение торгов, публикация протокола по результатам торгов) совокупность которых образует юридический состав, влекущий заключение договора по результатам торгов.

Список литературы:

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть 1 [Электронный ресурс] : федер. закон от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ : (в ред. от 23 марта 2015 г.)  // КонсультантПлюс : справ. правовая система. – Версия Проф. – Электрон. дан. – М., 2018. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.
2. Земельный Кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] : федер. закон от 25.10.2011 № 136-ФЗ : (в ред. от 31 дек. 2017 г.) // КонсультантПлюс : справ. правовая система. – Версия Проф. – Электрон. дан. – М., 2018. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.
3. Об ипотеке (залоге недвижимости) [Электронный ресурс] : федер. закон от 16 июля 1998 № 102-ФЗ : (в ред. от 31 дек. 2017 г.)  // КонсультантПлюс : справ. правовая система. – Версия Проф. – Электрон. дан. – М., 2018. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.
4. Определение Верховного Суда РФ от 31.01.2017 по делу № 306-ЭС16-9493, А55-10533/2015 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс : справ. правовая система. – Версия Проф. – Электрон. дан. – М., 2018. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та
5. Бронников А. М. Правовое регулирование реализации заложенного имущества на торгах : дис. … канд. юр. наук. – М., 2017. – 175 с.
6. Карапетов А. Г. Практика Верховного Суда РФ по вопросам обязательственного и договорного права за I квартал 2017 года: обзор и комментарии. [Электронный ресурс] // zakon.ru – первая социальная сеть для юристов –  Электрон. дан. – М. [2010 – 2018 ] –   URL: https://zakon.ru/blog/2017/4/24/praktika_verhovnogo_suda_rf_po_voprosam_obyazatelstvennogo_i_dogovornogo_prava_za_i_kvartal_2017_god (дата обращения: 18.02.2018).
7. Концепция совершенствования общих положений обязательственного права России [Электронный ресурс] // Исследовательский центр частного права им. С.С. Алексеева при Президенте РФ – ИЦЧП  –  Электрон. дан. – М. [1994 - ] – URL: http://privlaw.ru/sovet-po-kodifikacii/conceptions/ (дата обращения: 18.02.2018).
8. Мочалова В. А. Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество : [научно-практическое пособие]. – М. : Юстицинформ, 2013. –  224 с.