ДЕВЕЛОПМЕНТ КАК СПЕЦИФИЧЕСКИЙ ВИД ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Есть множество вариантов определения такого понятия как «девелопмент недвижимости». И в большинстве случаев эта сфера характеризуется как деятельность,  «связанная с развитием территории и преобразованием земель к новому использованию» [5, c. 19], а также как «предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка» [6, c. 72-73]. По сути, все вышеперечисленные определения можно объединить одной идеей, девелопмент – это качественное преобразование недвижимости с целью увеличения ее стоимости. То есть преобразование проекта для получения максимальной прибыли. В свою очередь, девелопмент недвижимости – одно из наиболее перспективных направлений реальных инвестиций.

Под девелопментом подразумевается не только реконструкция или ремонт уже имеющихся сооружений, но и постройка новых. Сделано это для повышения стоимости объекта или для поднятия арендной ставки.

Девелопментом занимаются компании, которые инвестируют средства в объект либо руководят самим процессом строительства.

Кроме того, девелопмент – это особый вид предпринимательства, цель которого заключается в получении дохода в результате преобразования материальных ресурсов за счет инвестиций в объект недвижимости. [2, с. 156]

Девелопмнент включает анализ рынка, подбор команды участников (инвесторов), финансирование, проектирование, строительство, маркетинг, бухучет, управление имуществом. Данная сфера деятельности требует внушительных инвестиций с длительным сроком окупаемости, при этом, объекты недвижимости могут приносить прибыль в течение длительного времени.  Эта сфера оперативно реагирует на любые изменения в законодательстве, технологиях, архитектуре, экономике, демографии, социальной сфере и т.д.

В условиях нынешнего состояния экономики Российской Федерации, развитие рынка недвижимости и управление им – основа для роста материального благосостояния страны. В течение прошедших 10-15 лет, рынок недвижимости в РФ развивался довольно динамично. Росли рынки коммерческой и жилой недвижимости, а все благодаря девелоперской деятельности.

Если проанализировать современный российский опыт с его проблемами, можно убедиться, что девелопмент в нашей стране развивался как особый тип бизнеса. Девелопмент становится видом предпринимательства, в связи с этим появляется термин – девелопер.

Коммерческий девелопер – это бизнесмен, который с целью получения прибыли в будущем, вкладывает силы и средства на организацию работ необходимых для создания (или восстановления) объекта недвижимости для соответствия требованиям рынка.

На протяжении многих лет, рынок недвижимости в нашей стране был рынком застройщиков, которые постоянно боролись за выгодные площадки, объемы работ и городские заказы. Девелопмент зародился в тот момент, когда заказчики перестали обращать внимание не только на объем, но и на качество проекта. Возвести здание недостаточно, необходимо продумать проект со всех сторон, физической, юридической, материальной. Сделать проект востребованным в данном конкретном месте и окружении.     

Девелопмент – это многоступенчатый бизнес, который требует привлечения множества специалистов из разных сфер деятельности, например, таких как: архитектурное проектирование, бюджетное планирование, маркетинг, инжиниринг, реклама, продажа площадей и т. д. [3, с. 9] Сегодня на рынке существуют девелоперские компании, которые осуществляют полный цикл услуг. Занимаются проведением анализа территории, определяют наиболее эффективные способы использования, разрабатывают концепции, привлекают инвестиции, организовывают строительство, аренду готовых построек. Но есть компании которые принимают участие лишь в отдельных ступенях цикла.

Если говорить о качественном девелопменте, то он характеризуется единством экономических, физических и правовых процессов [4, с. 9]:

• девелопмент обеспечивает появление у объекта недвижимости новых потребительских свойств, которые соответствуют текущим нуждам общества;
• правовые процессы девелопмента связаны в первую очередь с юридическим оформлением изменений. Перерегистрацией созданного объекта и прав собственности на него. Это очень важный момент, поскольку только после этого возможно введение объекта в эксплуатацию;
• экономические процессы реализованы за счет повышения стоимости объекта недвижимости из-за проведенных физических изменений.

В сфере строительства, у понятия «девелопмент» есть определенные особенности. Под этим термином подразумевается процесс улучшения продуктивности земельного участка, который заключается в строительстве на неосвоенной площади, замене существующих на данный момент зданий новыми либо их модернизации с целью приведения к требованиям общества.

Если говорить о профессиональной терминологии рынка недвижимости, то приведенное выше понятие девелопмента еще больше детализируется за счет специальных понятий, каждое из которых соответствует одному из способов повышения продуктивности земельного участка:

1. девелопмент предполагает освоение пустующего земельного участка путем возведения на нем зданий и различных сооружений;
2. реконструкция и модернизация зданий, предполагает внешнее и внутреннее изменение строений и их отдельных элементов, для повышения соответствия современным требованиям рынка;
3. реставрация – предполагает процесс восстановления прежнего облика уже, существующего на данный момент здания либо его отдельных элементов;
4. редевелопмент (redevelopment) – очистка земельного участка от существующих сооружений для постройки на этом месте новой недвижимости. В американской терминологии под данным понятием подразумевается любое обновление или улучшение существующей на данный момент городской застройки.

Получение прибыли – это основная цель девелопмента, если говорить о финансовой точке зрения, то девелопмент можно разделить на два основных типа основных типа [7, c. 17]: «fее dеvеlopmеnt» (так называемый «умеренный девелопмент») и «spеculativе dеvеlopmеnt» (или рискованный девелопмент).

В случае с «fее dеvеlopmеnt», девелопер выступает в роли менеджера-исполнителя проекта, он не несет никаких финансовых рисков, но и не является участником при распределении полученной прибыли вырученной за аренду или продажу объекта. За проделанную работу девелопер получает фиксированный гонорар. Девелопер не вкладывает в проект собственные средства, но берет на себя всю ответственность за его реализацию.

При умеренном девелопменте, инвестор нанимает исполнителя – девелопера, который собственно и проводит проектирование, осуществляет согласование с организациями и местной властью, занимается постройкой объекта, его сдачей в аренду либо реализацией на рынке. Для осуществления всех вышеперечисленных работ девелопер нанимает специалистов в той или иной области (архитекторы, подрядчики, юристы, инжиниринговые компании и так далее). [7, c. 18-19]

В случае с рискованным девелопментом, девелопер является инициатором проекта, участвует в его реализации за счет собственных средств собственными средствами, а значит и принимает на себя всевозможные финансовые риски. В данном случае девелопер максимально заинтересован в прибыльности проекта, а рост стоимости объекта в будущем напрямую зависит от его работы.

В случае с «рисковым девелопментом» задачи девелопера как исполнителя куда сложнее, он выполняет все те же функции что и в первом варианте, но кроме этого занимается еще и построением финансовой схемы реализуемого проекта.

Финансирование крупных девелоперских проектов – это сложная структура, которая состоит из комбинации привлеченных инвестиций, банковских кредитов и собственных средств девелопера.

По мнению экспертов в сфере, рискованный девелопмент является одной из самых сложных операций на современном рынке недвижимости. А все потому, что в одном проекте совмещены разные операции (архитектурные, риэлтерские, строительные). Плюс, стоит также упомянуть, что помимо всего вышеперечисленного, девелопер должен обладать чутьем на прибыль, пониманием различных процессов в жизни страны, ориентацией в законодательстве.

Чтобы достичь поставленной цели, девелопер может использовать следующие стратегии:

• девелопмент ориентированный на доход – ориентирован на достижение максимально возможной доходности объекта недвижимости (здания или сооружения) в ходе его эксплуатации;
• девелопмент, ориентированный на стоимость – ориентирован на достижение максимальной стоимости объекта недвижимости (здания или сооружения).

По оценкам экспертов в сфере недвижимости, на зарубежном рынке девелопмента большей популярностью пользуется fee-девелопмента, он занимает примерно 60-70% рынка. Но, в РФ данный тип практически не развит, подавляющее большинство отечественных компаний предпочитают работать с большими рисками и соответственно большими доходами.

В отличие от западных стран, на российском рынке до сих пор существуют определенные проблемы в плане развития рынка девелопмента. И основная проблема заключается в непредсказуемости и непрозрачности рынка недвижимости, в результате чего доходность и сроки введения объекта в эксплуатацию могут серьезно колебаться. Естественно это повышает риски для девелоперских проектов. Помимо этого, развитие рынка существенно тормозит высокий уровень бюрократии при получении всей необходимой документации для строительства, проектирования и ввода объекта в эксплуатацию.

В Федеральном законе от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» есть следующее определение: «Инвестиционный проект – это обоснование целесообразности с экономической точки зрения, объемов, сроков осуществления капитальных вложений, в том числе и необходимая проектная документация, разработанная в полном соответствии с текущим законодательством РФ, а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (то есть бизнес-план)» [1].

Таким образом, девелопмент можно рассматривать как некий метод организации инвестиционного процесса, который подразумевает полное управление финансированием и осуществление проекта по развитию недвижимости в пределах определенных ограничений с целью извлечения в дальнейшем коммерческой выгоды. 

Суть управления проектом, заключается в искусстве руководства материальными и человеческими ресурсами на протяжении всего жизненного цикла проекта за счет применения современных методов и технологических решений.

Управление проектом, осуществляется за счет выполнения предварительно сформированных бизнес-процессов, которые могут быть определены, как перечень взаимосвязанных между собой процедур по реализации тех или иных проектов. Конечной целью проделанной работы является получение максимальной прибыли за счет реализации либо сдачи в аренду созданной недвижимости (зданий и сооружений).

Цель подобных бизнес-процессов – предложить потребителю продукт, который бы смог полностью удовлетворить его как по качеству, так и по стоимости.

Девелопмент недвижимости – важнейшее направление для реальных инвестиций. Для достижения цели можно использовать самые разнообразные схемы проектного финансирования, например, такие как [7, с. 23]:

• «строй - эксплуатируй - передай право собственности» (ВОТ = «Build, Operate and Transfer);
• «строй - владей - эксплуатируй» (BOO = «Build, Own and Operate»);
• комбинированные схемы «строительство - приобретение нрав собственности - эксплуатация - передача прав собственности и получение дивидендов» (BOOT = «Build, Own, Operate and Transfer), а также другие схемы финансирования, в ходе реализации, которых часто происходит совмещение финансирования с ограниченным риском и финансирования под правительственные гарантии.

Из всего вышесказанного, можно сделать вывод, что девелопмент недвижимости является специализированным строительным бизнесом, который требует глубокого анализа и многочисленных уточнений деталей реализуемого проекта. А так же способности к предотвращению различного рода ошибок, которые могут возникнуть в процессе реализации. Хороший девелопер должен своевременно реагировать на любые изменения в экономике страны, рынке недвижимости, а также приспосабливаться к обстоятельствам, минимизировать риски и если это необходимо – кардинально менять стратегию реализации проекта.

Девелопмент имеет определенные особенности в плане реализации на различных ранках недвижимости, это связано, прежде всего, с выбором целевого сегмента – определенной группы потребителей, на которых и рассчитан будущий объект. Помимо девелопера, в процессе обычно участвует довольно много специалистов из других сфер: представители государственных органов, архитекторы, инженеры, сметчики, профессиональные консультанты в сфере недвижимости, риелторы, оценщики и т.д.

Список литературы:

1. Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ.
2. Асаул А. Н., Иванов С. Н., Старовойтов М. К. Экономика недвижимости: учебник для вузов – 3-е изд., исправл. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с.
3. Дудченко А. Ю. Правовое регулирование девелопмента – Краснодар: Научный журнал КубГАУ, №100(06), 2014. – 17 с.
4. Орлов И. Ю. Проблема идентификации девелоперского проекта как объекта оценки – М.: Имущественные отношения в Российской Федерации №8 (155), 2014. – 15 с.
5. Паттури Я. В. Экономика недвижимости: учебное пособие. - Великий Новгород: НовГУ им. Ярослава Мудрого, 2002. – 65 с.
6. Соболева Е. А., Канхва В. С. Финансирование, анализ и оценка девелоперских проектов. Учебное пособие. – М.: МГСУ, 2016. – 152 с.
7. Федотова М. А., Тазихина Т. В., Бакулин А. А. а Девелопмент в недвижимости – М.: КноРус, 2017. – 264 с.