ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ: ОСОБЕННОСТИ ОФОРМЛЕНИЯ И РЕГИСТРАЦИИ

Договор купли-продажи – один из самых распространенных и древнейших возмездных договоров. История этого вида договоров складывалась в зависимости от развития самих рыночных отношений. На сегодняшний день более 75 % всех сделок регулируется посредством договоров купли-продажи. Особой разновидностью договора купли-продажи, является договор купли-продажи недвижимости. Социальную значимость этого вида договора в современных условиях трудно переоценить [5, с. 11].

Договор купли-продажи недвижимого имущества – договор, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации [1] (далее – ГК РФ). Такой договор является разновидностью договора купли-продажи и регулируется общими положениями о купле-продаже в части, урегулированной специальными нормами параграфа 7 главы 30 «Купля-продажа» ГК РФ (п. 5 ст. 454). Статья 130 ГК РФ определяет перечень имущества, которое закон относит к недвижимому имуществу и на которое распространяются правила, применяемые по отношению к продаже недвижимости.

Договор купли-продажи недвижимости:

• должен быть заключен только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Заключение договора купли-продажи недвижимости иными способами не допускается;
• закон устанавливает существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, при отсутствии хотя бы одного из которых он будет признан незаключенным.

Чтобы исключить риски, связанные с самим приобретаемым объектом, необходимо запросить выписку из ЕГРП, проверить правоустанавливающие документы, а также проверить, не ведется ли судебный спор в отношении этого объекта.

С 1 марта 2013 года ст. 8.1 ГК РФ закреплен принцип публичной достоверности реестра. Согласно ему, любое добросовестное лицо может полагаться на запись, сделанную в реестре, однако недобросовестное лицо (лицо, которому известно или должно быть известно о недостоверности записи) защиту на основании записей в реестре получить не может.

При этом лицо, зарегистрированное в реестре в качестве правообладателя, считается правообладателем, но в действительности может таковым не являться, так как соответствующая запись может быть оспорена в судебном порядке.

Без предварительного получения выписки из ЕГРП покупатель рискует приобрести объект, который, например, является объектом аренды или ипотеки. Данные обременения сохраняются и при переходе прав на недвижимое имущество. Если же недвижимость находится под арестом, регистрационный орган вовсе не зарегистрирует переход права собственности.

Кроме того, дополнительно, когда речь идет о земельном участке, важно удостовериться, не ограничен ли он публичным сервитутом. Подобная информация запрашивается в местных органах власти по местонахождению земельного участка.

Информация об имеющихся судебных разбирательствах в отношении потенциального предмета покупки крайне важна. Поэтому важно проверить наличие судебных споров.

Если в отношении объекта недвижимости имеется судебный спор, он может быть никак не отражен в ЕГРП. Дело в том, что Росреестр вносит в реестр только информацию о вступившем в силу решении суда.

При этом закон разрешает внести отметку по обращению (ч. 7 ст. 8.1 ГК РФ):

1) лица, имеющего возражения в отношении зарегистрированного права. Если он не оспорит в течение трех месяцев зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается;

2) лица, уже оспаривающего зарегистрированное право в суде.

Однако это право указанных выше лиц, а не обязанность. Поэтому даже при наличии спора отметки об этом может и не быть в реестре.

При оформлении сделки купли-продажи недвижимого имущества не последнее место отведено   правоустанавливающим документам.

При этом есть возможность проверить историю совершенных сделок с объектом недвижимости. Часто продавец ссылается на отсутствие документов, связанных с предыдущей куплей-продажей или приватизацией, если она имела место. В таком случае важно оценить риски и, возможно, осуществить самостоятельный поиск документов.

Главное, на что следует обратить внимание при изучении документов, связанных с прошедшим приобретением, – есть ли у третьих лиц право требования на приобретаемый объект недвижимости в порядке виндикации. Исследование стоит провести до глубины срока исковой давности.

Договор считается заключенным, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В дополнение к тому, что необходимо проверить при согласовании любого договора, покупатель должен убедиться, что договор купли-продажи недвижимого имущества содержит все необходимые существенные условия [4, с. 139].

1. Условия о предмете договора. Предмет договора должен четко определять итог, к которому стороны желают прийти в результате реализации договора. Предмет договора определяет саму сущность возникших правоотношений. Отсутствие согласия сторон в отношении предмета сделки не позволит в дальнейшем исполнить договор надлежащим образом. Поэтому такой договор будет считаться незаключенным.

В договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, включая данные, определяющие расположение объекта недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, согласно ст. 554 ГК РФ.

В предмет договора купли-продажи входят индивидуально-определенные вещи, имеющие уникальные признаки, зафиксированные, например, в документах органов технической инвентаризации, кадастровом паспорте.

2. Условия, названные в законе или иных нормативно-правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

Договор купли-продажи недвижимости представляет собой один из договоров-исключений, в котором цена является существенным условием договора. Цена в договоре купли-продажи недвижимого имущества должна быть согласована в письменной форме, иначе договор будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Для договора купли-продажи жилого помещения закон устанавливает также еще одно существенное условие – перечень проживающих в нем лиц, которые сохраняют право пользования данным жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование данным жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

3. Условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ). В соответствии с требованиями указанной статьи должны быть согласованы условия, которые обозначены продавцом или покупателем в качестве существенных.

Когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ). Порядок государственной регистрации, основания приостановления или отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с ГК РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [2]. (п. 6 ст. 131 ГК РФ).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в реестр, если иное не установлено законом (ч. 2 ст. 8.1 ГК РФ).

При этом, с момента возникновения основания для регистрации права стороны сделки не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

Для лиц, не являющихся сторонами сделки, считается, что права на имущество возникают, изменяются или прекращаются с момента внесения соответствующей записи в реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу решения суда, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права. Исключения из этого правила могут быть установлены только в законе. Такие разъяснения даны в п. 3 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» [3].

Государственную регистрацию купли-продажи объекта недвижимости производит Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих территориальных органов (далее – Росреестр).

С 1 июня 2015 года Росреестр принимает в электронном виде документы для государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью во всех регионах России.

Момент заключения договора купли-продажи недвижимости и момент перехода права собственности на недвижимое имущество не совпадают. Это один из самых острых вопросов договора купли-продажи для покупателя, поскольку момент оплаты по договору, как правило, связан с моментом подписания самого договора. Однако, сделку можно считать завершенной только после того, как переход права собственности нашел отражение в ЕГРП и покупатель получает свидетельство о праве собственности на приобретенный объект недвижимости.

Если одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (абз. 1 п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Помимо заявления о государственной регистрации, заявители должны приложить документы, необходимые для проведения государственной регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Полный перечень документов в каждом конкретном случае определяется индивидуально.

Список литературы:

1. Бабич Т.П., Существенные условия договора купли-продажи недвижимости // Теоретические и прикладные аспекты современной науки: сборник научных трудов по материалам III Международной научно- практической конференции 30 ноября 2014 г. - Белгород, 2014. Часть IV. - С. 139-143.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.03.2017). // Консультант Плюс: комп. справ. правовая система [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Электорн. дан. – [M.] – режим доступа. – URL: http: // www. Consultant .ru / document / cons _ doc_LAW_5142/ (дата обращения 03.05.2017).
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 28.03.2017). //Консультант Плюс: комп. справ. правовая система [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Электорн. дан. – [M.] – режим доступа. - URL:  http: // www. consultant.ru / document / cons _ doc _LAW_9027/  (дата обращения 03.05.2017).
4. Кежватова М.В., Громова Т.Н. Особенности заключения договора купли-продажи недвижимости // Научно-практический журнал "Studium/Студиум": Студенческая научно-практическая конференция «150 лет земской и судебной реформам в России: вопросы истории, теории и практики». Саранск, 2014. – № 4-1 (33). – С. 11-15
5. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». // Консультант Плюс: комп. справ. правовая система [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Электорн. дан. – [M.] – режим доступа. - URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_181602/ (дата обращения 03.05.2017).
6. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017). // Консультант Плюс: комп. справ. правовая система [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Электорн. дан. – [M.] – режим доступа. - URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_15287/ (дата обращения 03.05.2017).