АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРИ ОСПАРИВАНИИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ

С 2014 года, изменения в  ФЗ №135 споры о признании кадастровой стоимости равной рыночный фактически выведены из под юрисдикции арбитражных судов и переданы в краевые (областные) суды общей юрисдикции, где на протяжении  2014-2015 г. формировалась своя практика. И вопросов возникало очень много, в том числе относительно того, кто является надлежащим ответчиком в данной категории споров кадастровая палата или губернатор региона; должен ли суд анализировать сопоставимость аналогов и другие показатели, используемые в отчетах оценщиков; в каких случаях назначать судебную экспертизу, какие вопросы ставить перед экспертом и т.д. В последующем изменился порядок рассмотрения подобных споров, так как вступил в действие кодекс административного судопроизводства. И процесс формирования практики продолжается до сих пор. Справедливости ради стоит отметить, что многие нюансы прояснило Постановление Пленума ВС  №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости». Переориентироваться приходится на ходу и здесь крайне важно, чтобы интересы землепользователей представлял профессиональный юрист, имеющий положительную практику по данной категории споров.

Оспаривание кадастровой стоимости

Оспаривание кадастровой стоимости имеет смысл, когда кадастровая стоимость земельного участка очевидно значительно выше рыночной. Довольно распространено это явление под объектами промышленных предприятий. В  практике не редко встречается разница в 270% и более. Налоги и арендную плату необходимо не просто платить, а платить своевременно - это аксиома. Однако это бремя должно быть экономически обоснованным и сбалансированным. Признание кадастровой стоимости равной рыночной – это реальный механизм соблюдения паритета между интересами государства с одной стороны и интересами хозяйствующих субъектов и физических лиц с другой.

Если сумма совокупных затрат на совершение процедуры признания кадастровой стоимости равной рыночной менее   годовой суммы арендных платежей или суммы земельного налога, т.е. затраты окупаются менее чем за один год, то необходимо смело идти в суд и отстаивать свои законные интересы.

С 1 января 2017 года установление и оспаривание кадастровой оценки регулируется как новым законодательством, так и действующими сейчас положениями о процедуре оспаривания кадастровой стоимости закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и КАС РФ. При этом предварительное обращение в комиссию не является обязательным: результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены как в комиссии, так и в суде.

Типичные ошибки при оспаривании кадастровой стоимости

Основной статьей пополнения муниципального бюджета являются налоги. Повсеместно налоги на недвижимость начинают исчисляться от кадастровой стоимости, что значительно повышает налоговую нагрузку на собственников и арендаторов земельных участков, а также плательщиков налогов за объекты капитального строительства.

Планируется, что во всех субъектах России до 1 января 2020 г. величину налогов на недвижимость будут определять исходя из кадастровой стоимости.

В настоящее время величина кадастровой стоимости может быть оспорена и заменена рыночной стоимостью. Для большинства предприятий, расположенных на территории Москвы и Московской области, новые налоги критично сказались на производственных показателях, поставив на грань выживания. Естественное желание собственника минимизировать свои затраты спровоцировало волну оценок в целях определения рыночной стоимости и принятия ее в качестве кадастровой.

На этапе досудебного разбирательства, при подаче заявления в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, необходимо  предоставить отчет независимого оценщика и положительное экспертное заключение – подтверждающий факт того, что отчет выполнен с учетом требований оценочного законодательства, а определенная стоимость объекта соответствует рыночным значениям.

Предугадать исход процедуры оспаривания в комиссии невозможно даже при наличии экспертизы, составленной авторитетным экспертом.

Исходя из сложившейся практики по оспариванию, выделяют показатели, на которые обращают внимание члены комиссии. Сравнивается рассчитанный удельный показатель рыночной стоимости объекта со средним удельным показателем кадастровой стоимости в кадастровом квартале по группе, к которой относится оцениваемый объект.

Также комиссия обращает внимание, на сколько процентов рыночная стоимость ниже кадастровой. Снижение до 30%, как правило, не вызывает вопросов у оппонентов и возможно дальнейшее обсуждение отчета. При более существенном отклонении от обозначенных значений, решение комиссии, как правило, отрицательное.

В большинстве случаев при отклонении заявлений по пересмотру кадастровой стоимости в качестве причины отказа указывают, что отчет не соответствует ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчетов об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в том, что отчет не соответствует принципу однозначности. При этом комиссия не указывает, в чем конкретно отчет не соответствуют указанному принципу, чтобы оценщик имел возможность устранить замечания.

Некоторые отчеты могут "отклоняться" еще на стадии принятия заявлений из-за неверно примененной методологии, например, исключение НДС из рыночной стоимости объекта капитального строительства. Как правило, у заказчика оценки возникает вопрос о двойном налогообложении, а оценщик вместо того, чтобы ознакомиться с методикой оценки, применяемой при определении кадастровой стоимости, с легкостью соглашается с доводами лица, чьи интересы затронуты в результате кадастровой оценки.

По сложившейся практике и исходя из судебных решений некорректно сравнивать две стоимости (кадастровую и рыночную), если у них разные базы, т.к. одна стоимость учитывает налог на добавленную стоимость, а другая нет. У оценщика при составлении отчета по определению рыночной стоимости иная задача: он не должен вступать в полемику относительно примененной при кадастровой оценке методологии, а должен определить рыночную стоимость, исходя из аналогичных параметров, в данном случае налог на добавленную стоимость должен учитываться.

Встречаются отчеты, в которых оценщик при определении рыночной стоимости земельного участка определяет право долгосрочной аренды, не делая поправку на передаваемые права.

В Москве участками в основном пользуются на основании договоров аренды, в городе только порядка 3% земельных участков оформлено в собственность. К тому же рынок земельных участков свободных от строений ограничен, поэтому оценщики, как правило, для расчетов используют методы выделения и остатка при оценке земельных участков. Так как оценка проводится на ретроспективную дату, то при подборе единых объектов-аналогов обычно не представляется возможным проверить, какие права оформлены на земельный участок, приходящиеся на здания или комплекс.

Исполнитель обычно исходит из допущения, что при совместной оценке земельного участка и находящегося на нем объекта капитального строительства, необходимо руководствоваться типичным поведением собственников в отношении аналогичных участков (п. 6, ФСО № 7). А так как на земельные участки в г. Москве чаще всего оформлены права долгосрочной аренды, при вычитании из стоимости единого объекта затрат на замещение здания определяется рыночная стоимость права аренды земельного участка.

В отчете по определению кадастровой стоимости земельных участков рассчитана стоимость права собственности, поэтому о данном факте не следует забывать. Отсутствие поправки на передаваемые права считается ошибкой, как в комиссии, так и в суде.

При оценке застроенных земельных участков необходимо идентифицировать строения, расположенные на нем. Некоторые оценщики не утруждают себя описанием строений, расположенных на оцениваемом участке, исходя только из условий, что при выполнении оценки для целей оспаривания кадастровой стоимости необходимо определить стоимость участка как условно свободного. В то же время, тип застройки существенно влияет на стоимость оцениваемого объекта.

Следует помнить, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастровый реестр, оценивается исходя из фактического использования земельного участка, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом фактического использования (п. 20, ФСО № 7).

В рамках кадастрового отчета стоимость объектов капитального строительства определяется, как правило, без земельной составляющей.

Прежде чем приступить к оценке рыночной стоимости, выполняемой для целей оспаривания, эксперты рекомендуют ознакомиться с кадастровым отчетом, чтобы понять логику рассуждений и применяемую методику, что поможет правильно определить базу для расчета. Если при определении рыночной стоимости объектов капитального строительства установлено, что стоимость земельного участка получилась ниже, чем кадастровая, то в комиссии, как правило, рекомендуют выполнить и подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка и объекта капитального строительства одновременно.

В комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости по Московской области ошибкой считается отсутствие расчетов рыночной стоимости земельных участков в рамках доходного подхода независимо от разрешенного использования и от того, застроен участок или свободен от строений.

Противоположного мнения придерживается, например, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области, которая в своем отказе указывает, что отчет не соответствует ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ, требованиям, установленным федеральным стандартам, так как в отчете об оценке при определении рыночной стоимости земельных участков оценщик применил метод остатка в рамках доходного подхода. Исполнителю ставиться в вину, что в отчете об оценке оценщик «произвел расчет рыночной стоимости замещения улучшений, фактически построенных на оцениваемых земельных участках и результаты этого расчета явились базой для расчета рыночной стоимости земельных участков. Таким образом, оценщик составивший отчет об оценке, произвел расчет рыночной стоимости земельных участков как застроенных, чем нарушил п. 20 ФСО № 7».

В Москве и Московской области использование методов выделения и остатка является общепризнанным и не вызывает вопросов при оценке земельных участков для целей оспаривания кадастровой стоимости у членов комиссии, но, по-видимому, для некоторых региональных экспертов данный метод не приемлем. Оценщику остается только в недоумении развести руками, ибо метод остатка рекомендован к использованию Минимуществом России (Распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р (ред. от 31.07.2002)).

Иногда оценщики ошибаются с датой оценки, на которую следует определить рыночную стоимость объекта. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ст. 29.18, от 29.07.1998, № 135-ФЗ). Чтобы избежать неточностей, следует запросить кадастровую справку, где должна быть указана дата, на которую определена кадастровая стоимость.

В Москве существует практика, когда Департамент городского имущества на основании акта Государственной инспекции по недвижимости изменяет разрешенное использование земельного участка. На основании распоряжения вносятся изменения в кадастр, что приводит к изменению кадастровой стоимости объекта. Например, предприятие сдало часть помещений в административном здании в аренду, а арендатор открыл кафе, высока вероятность, что комиссия изменит назначение здания на административно-торговое, что приведет к изменению разрешенного использования земельного участка и, как следствие, кадастровой стоимости. Согласно ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 г., №135-ФЗ, датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных данной статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости.

При кадастровой оценке стоимость земельных участков определяется без учета обременений, исходя из данного допущения, следует определять и рыночную стоимость объекта.

Чтобы избежать описанных выше ошибок, оценщикам следует анализировать практические примеры, которые есть в открытом доступе, а так же изучать опыт коллег.

Список литературы:

1. Налоговый кодекс Российской Федерации [электронный ресурс] — Режим доступа. — URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/ (дата обращения 28.04.2017)
2. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" [электронный ресурс] — Режим доступа. — URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_181899/ (дата обращения 28.04.2017)
3. Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р (ред. от 31.07.2002) "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" [электронный ресурс] — Режим доступа. — URL: http://zakonbase.ru/content/base/7940 (дата обращения 28.04.2017)
4. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ[электронный ресурс] — Режим доступа. — URL:http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/ (дата обращения 28.04.2017)
5. ФСО  №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», Приказ Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N 297    [электронный ресурс] — Режим доступа. — URL: http://www.ocenchik.ru/docsf/2229.html (дата обращения 28.04.2017)
6. ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости» , Приказ Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N 298[электронный ресурс] — Режим доступа. — URL: http://www.ocenchik.ru/docsf/2230.html (дата обращения 28.04.2017)
7. ФСО №3 «Требования к отчету об оценке», Приказ Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N 299[электронный ресурс] — Режим доступа. — URL: http://www.ocenchik.ru/docsf/2231.html (дата обращения 28.04.2017)
8. ФСО №4 «Определение кадастровой стоимости», Приказ Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 508[электронный ресурс] — Режим доступа. — URL: http://www.ocenchik.ru/docsf/2232.html (дата обращения 28.04.2017)
9. ФСО №5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», Приказ Минэкономразвития РФ от 04.07.2011 N 328[электронный ресурс] — Режим доступа. — URL: http://www.ocenchik.ru/docsf/2233.html (дата обращения 28.04.2017)
10. ФСО №6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков», Приказ Минэкономразвития РФ от 07.11.2011 N 628 ( 30.06.2017 года ФСО N 6 утрачивает силу в связи с изданием Приказа Минэкономразвития России от 06.12.2016 N 786) [электронный ресурс] — Режим доступа. — URL: http://www.ocenchik.ru/docsf/2234.html (дата обращения 28.04.2017)
11. ФСО №7 «Оценка недвижимости», Приказ Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 N 611[электронный ресурс] — Режим доступа. — URL: http://www.ocenchik.ru/docsf/2235.html (дата обращения 28.04.2017)
12. ФСО №8 «Оценка бизнесаПриказ Минэкономразвития РФ от 01.06.2015 N 326» [электронный ресурс] — Режим доступа. — URL: http://www.ocenchik.ru/docsf/2236.html (дата обращения 28.04.2017)
13. ФСО №9 «Оценка для целей залога», Приказ Минэкономразвития РФ от 01.06.2015 N 327[электронный ресурс] — Режим доступа. — URL: http://www.ocenchik.ru/docsf/2237.html (дата обращения 28.04.2017)
14. ФСО №10  «Оценка стоимости машин и оборудования», Приказ Минэкономразвития РФ от 01.06.2015 N 328[электронный ресурс] — Режим доступа. — URL: http://www.ocenchik.ru/docsf/2238.html (дата обращения 28.04.2017)
15. ФСО №11 «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности», Приказ Минэкономразвития РФ от 22.06.2015 N 385[электронный ресурс] — Режим доступа. — URL: http://www.ocenchik.ru/docsf/2239.html (дата обращения 28.04.2017)
16. ФСО №12 «Определение ликвидационной стоимости», Приказ Минэкономразвития РФ от 17.11.2016 N 721[электронный ресурс] — Режим доступа. — URL: http://www.ocenchik.ru/docsf/2240.html (дата обращения 28.04.2017)
17. ФСО № 13 «Определение инвестиционной стоимости», Приказ Минэкономразвития РФ от 17.11.2016 N 722 электронный ресурс] — Режим доступа. — URL: http://zakonbase.ru/content/base/7940 (дата обращения 28.04.2017)