СРАВНЕНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ РОССИИ, ГЕРМАНИИ И США

Характеристика

Россия

Германия

США

Минимальный возраст

 21 года

18 лет

 25 лет

Оценка платеже-способности

Наличие дохода, как минимум вполовину превышающего будущие ипотечные платежи. По некоторым ипотечным программам возможен учет в общем доходе семьи доходов родителей и других близких родственников.

Ежемесячный платеж должен составлять не более 35% от доходов семьи, а максимальный срок кредита ограничивается 20 годами. Так же необходимо иметь источник стабильного дохода и обладать при этом востребованной на рынке труда профессией.

стоимость жилья для банка - это стоимость недвижимости, плюс налог на её владение, плюс услуги адвоката, плюс стоимость внесения записи в книгу учёта недвижимости, плюс возможные расходы на меблировку квартиры, плюс услуги маклера. В зачёт своего капитала идут все деньги на сберегательных и расчётных счетах покупателя. Если в наличие есть сумма составляющая более 40% от стоимости недвижимости, то условия кредита будут наилучшими. Можно и подумать о продаже другой недвижимости или машины до обращения в банк на предмет ипотеки, чтобы получить самый низкий процент.

Учет доходов клиента. При рассмотрении заявки на выдачу ипотеки, американские банки учитывают не только доход клиента от заработной платы, а любые его личные накопления, в том числе пенсионные, а также дивиденды, и поступления от арендной платы.

Для ипотеки банк просмотрит факторы, не связанные напрямую с кредитной историей, таких как: общий стаж работы и стаж на последнем месте, размер суммарного дохода домохозяйства, общий уровень закредитованности и т.д., и т.п.. На выходе у 35-летней работающей пары с суммарным доходом в $150 тыс. в год и рейтингом в 760 шансы будут лучше, чем у 30-летней пары с только одним работающим супругом с доходом $200 тыс., рейтингом в 790, но кучей кредитных обязательств.

Кредитная история

оценивается аккуратность заемщика в отношении платежей по кредитам – кредитная история. Наличие долгов по действующим кредитным договорам – 100-процентное основание для отказа в ипотеке. Полное отсутствие кредитной истории – основание для сомнений. Если кредитный договор, по которому были долги и просрочки платежей, уже закончен несколько лет назад, можно попробовать изменить мнение банка об этом факте в свою пользу.

Прежде чем принять решение о выдаче кредита, банк запрашивает информацию о потенциальном клиенте из базы данных SCHUFA. Система хранит персональную информацию о заёмщиках и их финансовых обязательствах: долгах, сроках погашения и внесения процентов, заключенных договорах на мобильную связь, стационарный телефон и интернет.

Получить займ с плохой историей в SCHUFA в Германии сложно. Если база данных содержит негативную информацию о человеке, в выдаче кредита откажут или предложат высокий процент годовых. Со временем эти данные исчезают, поэтому некоторые немцы ждут несколько лет, чтобы взять в долг. Если деньги нужны срочно, заёмщики обращаются к частным кредиторам или за границу. Например, швейцарские банки выдают займы без проверки истории, но под высокий процент и с обязательными платными дополнительными услугами.

credit score — это как второе “я” каждого жителя Америки. Он показывает, насколько вы добропорядочный человек, умеете ли обращаться с деньгами и можно ли вам доверять. От вашего кредитного рейтинга зависит очень многое: сможете ли вы снять жилье, взять ипотеку или автокредит. Часть работодателей также проверяют кредитную историю соискателей при трудоустройстве.

Требования

к предмету залога

Здесь оценивается ликвидность. В зависимости от того, насколько быстро и по какой цене можно продать предполагаемый объект на рынке, банк решает:

• выдать кредит под обеспечение ипотекой или отказать в его выдаче;
• затребовать ли от заемщика дополнительные гарантии (использовать поручительство или увеличить количество поручителей);
• на какую сумму возможно кредитовать заемщика.

Кроме ликвидности, для изучения которой применяется в том числе рыночная оценка, залоговый объект должен соответствовать и некоторым другим требованиям.  Предлагаемая в залог квартира не должна быть обременена правами проживания несовершеннолетних, недееспособных, проходящих службу в армии по призыву, находящихся в местах лишения свободы.

Кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества; кредитор откажется взять в залог квартиру в аварийном доме или доме с деревянными перекрытиями (в виду высокой пожароопасности).

Большим преимуществом кредитов под залог жилья является их льготное налогообложение. Размеры льгот зависят от федеральных законов, поэтому не помешает обратиться в местную налоговую службу для получения достоверной информации. Кредитные линии под залог жилья Немного отличаются от кредитов так называемые кредитные линии, также открываемые под залог жилья. Они не похожи на кредит с фиксированной суммой и фиксированной процентной ставкой. Открыв кредитную линию, вы используете свой дом как вариант платежного средства по текущим расходам. Как будто это кредитная карта, но без самой карты. Стоимость вашей доли жилья является при этом залогом по открытой кредитной линии. Поскольку банк имеет гарантию возврата ссуженных средств, проценты по кредитным линиям под залог жилья обычно ниже процентов по обычной кредитной карте.

Из-за существующего риска непогашения кредита вы не должны использовать выданные под залог жилья деньги на приобретение потребительских товаров, таких как машины или мебель, а также тратить эти деньги на отдых. Заемные средства можно использовать лишь для надежных инвестиций.

Страхование

Обязательным требованием всех ипотечных программ в России является страхование залогового имущества от рисков его повреждения или утраты. Кроме того, очень часто банки настоятельно рекомендуют застраховать жизнь и здоровье заемщиков или хотя бы основного из них (по закону выдвигать такое требование кредитные организации не могут, но отказ исполнить рекомендацию часто служит причиной для отказа в предоставлении займа).

Застраховать жизнь берущего ипотеку - необходимость. Многие банки выдают кредиты только при наличии такой страховки. Закрыть этот вопрос можно оформив Risikolebensversicherung. Этот вид страхования позволяет откладывать некоторую сумму в месяц, как прибавку к пенсии. По окончанию срока действия контракта все накопления можно забрать разом или начать получать их по частям, как будто пенсию. А в случае смерти плательщика до конца контракта, наступает другой страховой случай, который влечёт за собой выплату не только накопленных сбережений, но и той суммы, на которую был застрахован клиент.

Страхование жизни заемщика обычно не требуется. Единоразовые расходы при оформлении ипотеки в США составляют от 350 до 2 тыс. долл., также покупатель оплачивает сбор в размере 2 % от стоимости займа, но дополнительно каждый год нужно платить 2–3 тыс. долл. за страхование жилья.

Перво-начальный взнос

минимум 10%,

стандартный -30%

у клиента уже есть на руках как минимум 20% от стоимости недвижимости

существует первоначальный взнос на покупку недвижимости, который обычно равен 30-50% от её цены. В ряде случаев без первого платежа можно обойтись, но это обычно увеличивает стоимость кредита.

Процентная ставка

от 8% до 18%

от 1% до 8%

3,5-7% годовых

Невозврат

Если просрочка по ипотечному кредиту носит разовый характер, то заемщик столкнется с тем, что банк наложит на него штраф, либо неустойку, размер которой зависеть от срока, в течение которого он не мог осуществить ежемесячный платеж.

Если же заемщик потерял источник дохода и невозврат кредита при ипотеке носит длительный характер, его дальнейшее взаимодействие с кредитором будет развиваться по другому пути. Понятие ипотеки позволяет банку обратить взыскание на переданное ему в залог имущество, в результате чего заемщик, взявший ипотечный кредит остается без недвижимости, которая приобретена по ипотеке. После того как кредитная организация осуществит продажу недвижимости и направить полученные день на досрочное погашение ипотечного кредита оставшаяся часть денежных средств будет передана заемщику.

Непредвиденная просрочка без информирования банка — катастрофа. Информация попадает в базу SCHUFA на 2-3 года, а банк высылает запрос на погашение просрочки со штрафом. Если клиент игнорирует выплаты, банк разрывает контракт с увеличенным штрафом и передаёт дело в суд.

В случае, если должник перестаёт платить по ипотеке, его, по решению суда, могут заставить вернуть кредит, выставив недвижимость на принудительный аукцион..

В Америке есть специальная процедура банкротства физических лиц, имущество продается на аукционе. При этом страдает кредитная история заемщика, его кредитный балл (это трехзначное число от 850 и ниже) понижается, и в дальнейшем кредиты для такого заемщика будут значительно дороже или вообще недоступны.

Особенности

Как известно, с 1 января 2007 года в России действует закон о материнском капитале. Согласно этому закону женщина, родившая или усыновившая второго и последующего ребенка после 1 января 2007 года, получает материнский капитал в сумме 250 000 рублей. В последующие годы эта сумма будет изменяться с поправкой на инфляцию. Так вот, этот самый материнский капитал может быть использован полностью или частично на погашение ипотечного кредита. Правда возможно это только по достижении ребенком 3-летнего возраста.

Tilgung.

Чем выше Tilgung, тем выше месячный взнос по ипотеке и тем быстрее гасится долг. Проблема в том, что банку это не выгодно. Обычно по умолчанию немецкие банки предлагают Tilgung 1%. В итоге человек платит небольшую сумму, как процент по ипотеке, и совсем мизерную в тело кредита. Месячный взнос получается очень маленьким, гораздо меньше, чем аренда той же квартиры. Таким образом в приведённом выше примере месячный взнос составил бы всего лишь примерно 350€. Это звучит очень соблазнительно. Но отдавая по 1000€ в год на погашение ипотеки через 10 лет мы останемся должны банку около 90000€. А сколько мы заплатим банку? Примерно 30000€! То есть, фактически при Tilgung в 1% человек будет топтаться на месте, платя в основном только процент по кредиту, а долг будет уменьшаться черепашьими темпами.

В США, в отличие от многих других стран, существует такое важное экономическое понятие, как собственный капитал владельца дома (home equity). По своей сути, собственный капитал – это оплаченная доля жилья, приобретаемого в кредит (а в США практически все дома покупаются только в кредит). Собственный капитал рассчитывается как общая стоимость дома за вычетом не погашенных кредитов на его приобретение. Это означает, что чем больше времени вы погашаете ипотечный кредит, тем больше растет ваш собственный капитал. Вторым фактором, влияющим на стоимость вашей доли дома, являются колебания рыночных цен на недвижимость. Например, если вы можете продать свое жилье за $200000 долларов, но еще не погасили $60000 долларов кредита, то стоимость вашего собственного капитала составляет $140000 долларов. 



Стоимость оплаченной доли дома может использоваться для разного рода инвестиций.