ФОРМЫ И СПОСОБЫ ЗАЩИТЫ ПРАВ И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ИНТЕРЕСОВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Закон № 214-ФЗ устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1 статьи 1). К числу гарантий защиты прав участников можно отнести: установление преддоговорных обязанностей застройщика, особые требования к статусу застройщика, введение обязательной государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, широкий круг существенных условий договора, широкий объем прав участника долевого строительства. Все указанные способы призваны минимизировать риски нарушения прав участников долевого строительства.

Дополнительно, в качестве гарантий защиты прав участников долевого строительства возможно рассматривать способы обеспечения исполнения обязательств застройщика. К таким способам ст. 12.1. Закона № 214-ФЗ относит:

а) залог;

б) поручительство банка;

в) страхование гражданской ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств.

Указанная норма является специальной по отношению к общим положениям гражданского законодательства РФ. Выбор конкретного способа обеспечения исполнения обязательств остается за застройщиком. Причем, застройщик обязан применять выбранный способ обеспечения исполнения своих обязательств в отношении всех договоров участия долевого строительства, заключенных на основании одного разрешения на строительство.

Например, если застройщик получил разрешение на строительство в отношении одного многоквартирного дома и заключил с банком договор

поручительства по одному из договоров участия в долевом строительстве этого дома, то в дальнейшем застройщик не вправе использовать ипотеку применительно к другим объектам долевого строительства в этом многоквартирном доме.

Если же застройщик строит два многоквартирных дома, и получил на

каждый из них отдельное разрешение на строительство, он вправе при

строительстве одного из домов обеспечивать привлечение долевых

инвестиций залогом земли, а при строительстве другого дома -поручительством банка.

В договоре участия в долевом строительстве, предлагаемом для заключения участникам долевого строительства, обычно застройщиком указывается конкретный выбранный застройщиком способ обеспечения исполнения его обязательств.    

Если застройщик обеспечивает свои обязательства залогом, то объектом такого залога может быть:

- земельный участок, на котором ведется строительство (в случае наличия на него у застройщика права частной собственности);

- право аренды или субаренды земельного участка (в случае наличия на

него у застройщика соответствующих относительных прав)

При этом, в случае государственной регистрации застройщиком права

частной собственности на объект незавершенного строительство, такого рода объект также становиться объектом ипотеки.

Если же многоквартирный дом вводится в эксплуатацию, то от даты ввода в эксплуатацию до даты передачи помещения, участвующего в долевом строительстве участнику долевого строительства такой объект тоже находится в ипотеке.

Залог в силу закона является обязательным способом обеспечения исполнения обязательств застройщика, в то время как в качестве дополнительных способов установлены поручительство банка или страхование гражданской ответственности. К отношениям залога по Закону № 214-ФЗ применяются положения ГК РФ и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), с учетом Закона № 214-ФЗ.

Особенностью залога по Закону № 214-ФЗ является многочисленный субъектный состав, который предполагает участие одновременно всех договора участия в долевом строительстве. Во втором случае моментом возникновения залога признается регистрация права собственности застройщика на объект незавершенного строительства. Спорный вопрос возникает по причине отсутствия законодательных разграничений понятий «строящийся объект» и «объект незавершенного строительства».

На момент возникновения законной ипотеки, строящегося многоквартирного дома последний может фактически не существовать, что противоречит пункт 2 статьи 20 Закона об ипотеке, поскольку государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Следовательно, можно предположить, что отнесение при государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве строящихся на земельном участке многоквартирных домов к предмету законной ипотеки, реализовано законодателем путем юридической фикции. [3, с. 181]

Еще одной проблемой залоговых отношений, возникающих в сфере участия в долевом строительстве является отсутствие согласия собственника на залог арендованного застройщиком земельного участка. А.А. Маковская [6, с. 21] предлагает исходить из презумпции согласия собственника земельного участка при долевом строительстве. С одной стороны, указанная позиция является верной, поскольку собственник земельного участка должен осознавать, что застройщик будет привлекать участников долевого строительства с последующей передачей им права общей долевой собственности на земельный участок. С другой стороны, в Законе № 214-ФЗ не содержится специальных правил о получении согласия собственника, что в целом не означает, что такого согласия не требуется. Кроме того, отсутствие согласия собственника земельного участка противоречит пункт 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке. Однако данные положения Закона об ипотеке, в свою очередь не соответствуют пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ [4, с. 2], согласно которому арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды в залог в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления. Судебно-арбитражная практика придерживается позиции о том, что уведомления арендатора достаточно для передачи права аренды в залог. [11, с. 3]

Представляется, что возможно согласиться с приведенной выше позицией, авторы которой говорят о наличии презумпции согласия собственника земельного участка на передачу арендных прав этого земельного участка. Действительно часть 1 статьи 3 Закона № 214-ФЗ устанавливает, что застройщику земельный участок предоставляется под строительство многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, поэтому собственник такого земельного участка должен осознавать, что в последующем по завершении строительства он будет передан участникам долевого строительства в общую долевую собственность.

Несмотря на то, что по общему правилу залог относится к способам обеспечения обязательств, а не к способам защиты права, как отмечает В.В. Витрянский [2, с. 437], при определенных условиях соответствующие нормы могут быть эффективно использованы и в целях защиты субъективных гражданских прав участников имущественного оборота. Л.Н. Наумова также выделяет обращение взыскания на предмет залога в качестве способа защиты права [8, с. 399]. Следует согласиться с указанной точкой зрения, поскольку рассмотренное положение ст. 12.1 Закона № 214-ФЗ позволяет рассматривать залог как способ возмещения участнику долевого строительства денежных средств и причитающихся ему в возмещение убытков, а, следовательно, как средство компенсации потерь.

Помимо гарантий защиты прав участников долевого строительства действующим законодательством предусмотрена возможность осуществления защиты прав у частников долевого строительства различными способами, в случаи их нарушения.

Под способами защиты гражданских прав обычно понимаются предусмотренные законодательством средства, с помощью которых могут быть достигнуты пресечение, предотвращение, устранение нарушений права, его восстановление и (или) компенсация потерь, вызванных нарушением права [2, с. 418].

В случае нарушения прав, участник долевого строительства может воспользоваться различными средствами защиты, к которым традиционно относят:

а) признание права собственности на объект долевого строительства;

б) признание договора участия в долевом строительстве недействительным и применение последствий его недействительности;

в) возмещение убытков;

г) взыскание неустойки;

д) компенсация морального вреда;

е) прекращение правоотношений.

Указанные способы являются универсальными, их существование закреплено ст. 12 ГК РФ.

Признание права собственности на объект долевого строительства осуществляется участником, в случае если разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не представлено застройщиком в регистрирующий орган или указанное разрешение вовсе не было получено. Признание права собственности осуществляется в судебном порядке.

При разрешении указанных споров суды руководствуются «Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденным Президиумом ВС РФ от 04.12.2013 (далее – Обзор ВС РФ от 04.12.2013). В указанном обзоре ВС РФ разъяснил нижестоящим судам, в каких случаях право собственности подлежит признанию за участником долевого строительства.

В зависимости от степени завершенности многоквартирного дома участник долевого строительства в праве требовать в судебном порядке признания:

а) права собственности на объект долевого строительства;

б) права собственности на объект незавершенного строительства;

в) права на долю в общедолевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства.

Признание договора участия в долевом строительстве недействительным и применение последствий его недействительности является способом защиты права участника в ситуациях, когда денежные средства были привлечены лицом, не имеющим на это права или с нарушением установленного порядка их привлечения. В указанных случаях участник долевого строительства вправе требовать возврата переданных денежных средств и уплаты процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ в двойном размере.

Следует отметить, что судам также рекомендовано исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений независимо от наименования заключенного сторонами договора.

Возмещение убытков как способ защиты нарушенного права предполагает возмещение расходов, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Убытки при предъявлении указанного требования подлежат взысканию сверх неустойки (ст. 10 Закона № 214-ФЗ). В качестве убытков, причиненных участнику долевого строительства, могут, например, выступать расходы на съемное жилье, возникшие в связи с нарушением срока передачи объекта долевого строительства [1, с. 3].

Требование о взыскании неустойки может быть заявлено участником долевого строительства при нарушении застройщиком срока передачи объекта в эксплуатацию. Если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка с застройщика взыскивается в двойном размере за каждый день прострочки исходя из 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки.

Прекращение правоотношений рассматривается не только как мера ответственности застройщика за ненадлежащее исполнение обязательств, но также является и самостоятельным способом защиты нарушенного права участника долевого строительства.

Статья 12 ГК РФ в качестве способов защиты гражданских прав называет иные способы, указанные в законе. В качестве одного из таких способов в Законе № 214-ФЗ приводится обращение взыскания на предмет залога. Между тем, учитывая множественность лиц на стороне залогодержателя, между ними на практике могут возникнуть спорные ситуации в отношении обращения взыскания на заложенное имущество. Причиной могут стать различные интересы, преследуемые участниками долевого строительства, поскольку ст. 14 Закона № 214-ФЗ не урегулирована возможность расхождения интересов участников долевого строительства и процедура принятия решения об обращении взыскания на предмет ипотеки. Следует признать это пробелом законодательства об участии в долевом строительстве. Интересной представляется позиция О.Ю. Тарховой, которая для принятия решения о дальнейшей судьбе заложенного имущества предлагает созывать общее собрание залогодержателей [12, с. 174-176].

В доктрине также выдвигаются альтернативные способы защиты прав участников долевого строительства.

В качестве одной из мер, обсуждается возможность введения страхования финансовых рисков. В качестве страховых случаев предлагаются следующие риски: необоснованное завышение стоимости объектов долевого строительства; нарушение сроков окончания строительства и качества строящихся объектов; использование застройщиком договоров не подпадающих под действие Закона № 214-ФЗ [5, с. 46]. В качестве обоснования указанной позиции приводится отсутствие в действующем законодательстве перечня страховых рисков в долевом строительстве.

В свою очередь, иной позиции придерживается М.В. Петрухин указывая на то, что осуществление названного вида страхования сложно с практической точки зрения поскольку требует изучения страховой компанией финансовой, бухгалтерской документации, а также оснований на привлечение денежных средств застройщиком. Страхование риска использования договора не подпадающего под действие Закона № 214-ФЗ предполагает страхование противоправного интереса [10, с. 62].

Маштакова Н.А. придерживается позиции о необходимости страхования риска прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома. При этом указанный вид страхования, по ее мнению должен регулироваться отдельным законом [7, с. 191-192].

Между тем, ст. 15.2. Закона № 214-ФЗ предусмотрено страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору. Представляется, что указанного вида страхования достаточно для обеспечения гарантии защиты прав участников долевого строительства. Однако Законом № 214-ФЗ указанный вид страхования осуществляется как одна из альтернатив обеспечения исполнения обязательств по договору. Осуществление данного вида страхования на добровольной основе не может обеспечить участнику долевого строительства гарантию защиты прав, поскольку зачастую за прекращением строительства многоквартирного жилого дома следующим этапом является банкротство застройщика. При этом у участника долевого строительства отсутствуют гарантии платежеспособности застройщика при процедурах банкротства. Как правило, на указанном этапе имущество застройщика представлено незавершенным объектом долевого строительства и уставным капиталом. В свою очередь зачастую денежных средств, вырученных при реализации заложенного имущества недостаточно для покрытия убытков, вызванных неисполнением обязательств застройщика по своевременной передаче объекта долевого строительства. Возложение в данном случае риска возникновения убытков на участника долевого строительства не обоснованно, поскольку потребитель, участвующий в долевом строительстве для личных и семейных нужд не должен нести риск убытков, как экономически уязвимая сторона в договоре. В связи с этим наиболее обоснованным выходом из представленной проблемы является введение обязательного страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору.

На основании изложенного можно сделать вывод о том, что в настоящее время положения Закона № 214-ФЗ не в полной мере обеспечивали защиту прав интересов участников долевого строительства. Данный вывод подтверждается наличием проблем при применении норм Закона № 214-ФЗ о залоге строящихся многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости при обращении взыскания на предмет залога.

Таким образом, до настоящего времени наиболее эффективными способами защиты прав участников долевого строительства оставались взыскание убытков и неустойки. Вместе с тем, отметим, что, в настоящий момент Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» было регламентировано создание публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства", по запросу которого застройщики обязаны в течение десяти дней с даты поступления запроса представить бухгалтерскую отчетность и документы, подтверждающие достоверность данных.

Одной из приоритетных функций Фонда выступает создание компенсационного фонда за счёт обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства на основании законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Согласно Федеральному закону компенсационный фонд превращается в основную гарантию защиты прав участников долевого строительства, которая вводится вместо действующих до вступления в силу указанного ФЗ способов обеспечения исполнения обязательств застройщиков.

Список литературы:

1. Апелляционное определение Московского городского суда от 10.12.2014 по делу № 33-39947.
2. Брагинский, М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения: учебное пособие / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. – Изд. 3-е, стереотипное. – Москва.: Статут, 2001. – С. 437.
3. Дикун, А.В. Договор участия в долевом строительстве проблемы теории и правоприменительной практики: дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 / Дикун Андрей Васильевич. – Ростов-на-Дону, 2011 – С. 181
4. Земельный кодекс РФ. В 4 ч. Ч. 1 [Электронный ресурс]: федер.закон от 25.10.2001 № 136 - ФЗ // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс». – Режим доступа: https://www.consultant.ru.
5. Левин, А.А. Гражданско-правовое регулирование участия физических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов: дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03 / Левин Александр Александрович. – Москва, 2008. – С. 146.
6. Маковская, А.А. Ипотека в силу закона при долевом строительстве / А.А. Маковская // Хозяйство и право. – 2005. – № 9 – С. 21.
7. Маштакова, Н.А. Договор об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости: теория, практика, перспективы развития: дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 / Маштакова Наталья Андреевна. – Москва, 2012 – С. 191-192.
8. Наумова Л.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный): учебное пособие / Л.Н. Наумова. – Москва : Волтерс Клувер, 2008. – С. 399.
9. Об ипотеке (залоге недвижимости) [Электронный ресурс]: федер. закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ // Справочная правовая система «КонсультантПлюс». – Режим доступа : https://www.consultant.ru
10. Петрухин, М.В. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости: проблемы правового регулирования: учебное пособие / М.В. Петрухин. – Москва : Инфотропик Медиа, 2012. – С. 62.
11. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.08.2013 по делу № А33-11766/2012.
12. Тархова, О.Ю. Договор участия в долевом строительстве как основание возникновения права собственности на жилое помещение: дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03 / Тархова Ольга Юрьевна. – Ростов-на-Дону, 2006. – С. 174-176.