ПРОБЛЕМЫ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ, ВОЗНИКАЮЩИЕ ПРИ ЗАЩИТЕ ПРАВ И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ИНТЕРЕСОВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, И ПУТИ ИХ ПРЕОДОЛЕНИЯ В РФ

Граждане, которые участвуют в долевом строительстве, реализуют свои права с помощью заключения договора участия в долевом строительстве. Как и любая иная договорная конструкция, данный договор является условием реализации прав дольщиков и взаимная обязанность со стороны застройщика. В целом анализ прав и обязанностей участников долевого строительства позволяет прийти к выводу о том, что у застройщика больше обязанностей, чем прав, а у участника долевого строительства - больше прав, чем обязанностей. [2, с. 26 ]

В случае с долевым участием в строительстве сама по себе гражданско-правовая конструкция первоначально была выработана на практике и лишь потом получила легальное определение в законе, причем следует согласиться, что такое закрепление произошло без каких-либо существенных корректировок и без тщательного анализа и юридической квалификации соответствующего правоотношения. [7, с. 103 ]

На практике суды квалифицируют договоры участия в долевом строительстве именно как договор купли-продажи, зачастую не углубляясь в вопрос о возможности и целесообразности такой квалификации. [8, с. 61]

Мнение правоприменителя видится не ясным, касаемо квалификации различных договорных конструкций при строительстве жилья. [4, с. 1] Таким образом, в частности, указывается, что основанием для привлечения денег граждан для строительства выступают не только лишь договоры долевого строительства, но и заключения договоров простого товарищества, а также других договоров, которые заключаются с целью выполнения возведения многоквартирного дома, который с дальнейшей передачей квартир в собственность.

По моему мнению, данное понимание правоприменителя порождает различные правовые проблемы, в том числе с определением правовой природы данного договора.

На мой взгляд, договор долевого участия является самостоятельным видом договора, который обладает своими квалифицирующими особенностями. Таковыми являются: наличие особых участников: застройщика и участника долевого строительства, привлечение застройщиком заемных денежных средств для строительства, повышенные предпринимательские риски, необходимость государственной регистрации и т.д.

Бесспорной заслугой принятого Закона о долевом строительстве, составляющего основу правового регулирования соответствующих отношений, необходимо признать закрепление им таких понятий, как "договор участия в долевом строительстве", "застройщик", "объект долевого строительства", и установление способов обеспечения исполнения застройщиком денежных обязательств перед участниками долевого строительства. [3, с. 68]

Однако, следует отметить, что на данный момент данный договор находится полностью в правовом поле, и многие существенные аспекты, направленные на гарантии дольщиков и прочие достоинства, которые позволяют обеспечить и гарантировать права физических и юридических лиц, все же могут обходиться. Некоторые застройщики применяют "серые" схемы привлечения денег. Примером является так называемая вексельная схема, сущность которой выражается в выдаче векселя на полученную сумму денежных средств, также заключается предварительный договор купли- продажи будущего помещения, в котором конечно отсутствует привязка к проектной документации помещения.

На практике некоторые проблемы вызывает положение Закона о долевом строительстве, о том, что его действие не распространяется на отношения индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, которые связаны с инвестиционной деятельности по созданию объектов недвижимости. Данный правоотношения регулирует Гражданский кодекс и законодательства об инвестиционной деятельности. В связи с изложенным вызывает интерес следующее дело. Общество с ограниченной ответственностью подало в арбитражный суд исковое заявление к Открытом акционерному обществу с требованием обязания ОАО передачи ООО в натуре по передаточному акту на основании договора инвестирования нежилых помещения, расположенные на 11-м и 12-м этажах пристроя к 7-ми этажному нежилому строению.

Суд первой инстанции, квалифицировал заключенный между сторонами договор как договор долевого участия. Однако, суд кассационной инстанции отменил решение в связи с тем, что предметом договора являлись не отдельные нежилые помещения, а нежилые помещения нескольких этажей в данном здании как единый объект гражданских прав, в виду чего из содержания договора инвестирования и других материалов дела нельзя было усмотреть, что строительство помещений подразумевает под собой инвестирование в строительство не только денежных средств ООО, но и иных лиц и создание общего имущества. В соответствии условиям договора, имущество подлежит передаче в собственность одному лицу - ООО. В связи с этим, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что заключенный между сторонами договор инвестирования не содержит в себе каких бы то ни было признаков долевого участия в строительстве объекта, и поэтому к отношениям сторон подлежат применению нормы Закона об инвестиционной деятельности в РФ.

Следовательно, требуется законодательное разграничение, так как не всегда, когда индивидуальный предприниматель или же юридическое лицо заключают договор долевого участия в строительстве нежилого помещения в многоквартирном доме для использования его в дальнейшем, например, под офис, непонятно, нормы какого законодательства подлежат применению к отношениям сторон.

На практике возникают вопросы, которые связаны с решением проблем о передаче и о сроках, данных передачи заказчику результатов выполненных работ исполнителем. Как правило, самым распространенным нарушением является просрочка в передаче объекта недвижимости заказчику работ. В соответствии с этим, получается, что потребитель, как и в иных подобного рода отношений, является слабой стороной. Поэтому данная сторона должна иметь серьезную поддержку со стороны законодательства. [1, с. 15]

Обязанностью застройщика в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» является передать участнику долевого строительства объект недвижимости не позднее срока, который предусмотрен договором. Однако, так же данный закон предоставляет право для застройщика перенести данный срок, если он письменно уведомит не менее чем за два месяца участников долевого строительства. Что в свою очередь порождает злоупотребление этим правом со стороны застройщика. Появляются долгострои, и в целом на рынке жилья складывается сложная ситуация.

Привлечь застройщика к ответственности невозможно. Однако, Законом предусмотрена ответственность для участника долевого строительства за неоплату в срок цены договора.

Также следует помнить, что одним из положительных моментов является распространение законодательства о защите прав потребителей. Так, по одному из рассмотренных дел застройщик оштрафован по ст. 14.8 КоАП РФ за нарушение прав дольщиков, поскольку в нарушение ст. 4, ст. 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" в договоры участия в долевом строительстве включены положения, ущемляющие установленные ст. 8, ст. 10 Закона РФ "О защите прав потребителей", ст. 732 ГК РФ права потребителя. [5, с. 1]

Одним из существенных аспектов договора долевого строительства является государственная регистрация. По одному из рассмотренных дел дольщик выплатил застройщику денежные средства в согласованном размере, застройщиком получено разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию, между сторонами договора подписан акт приема-передачи во владение, распоряжение и пользование для последующего оформления в собственность офисного помещения, право собственности на спорный объект недвижимости не зарегистрировано. В отношении застройщика введена процедура внешнего управления. Договор долевого участия не зарегистрирован в установленном ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" порядке. Дольщику отказано в признании права собственности на нежилое помещение в жилом доме, поскольку договор об участии в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. [6, с. 1]

Стоит отметить и положительные моменты законодательного регулирования долевого участия в строительстве многоквартирных домов. В договоре на участие в строительстве есть пункты, которые содержат условия о стабильности цены объекта договора, что в свою очередь защищает граждан от индексации.

Можно заключить, что законодательство об участии в долевом строительстве жилья не в полном объеме защищает права участников, и ставит их в положение слабой стороны, чем пользуются недобросовестные застройщики. Однако, есть определенные законодательные сдвиги, которые помогут в будущем свести на нет недобросовестные действия застройщиков.

Список литературы:

1. Вербина О.Л. Права участников долевого строительства жилья в Российской Федерации: проблемы реализации // Правовые вопросы недвижимости. 2014. N 1. С. 15 - 19.
2. Петрухин М.В. Проблемы правового регулирования договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2011.
3. Петрухин М.В. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости: проблемы правового регулирования. М.: Инфотропик Медиа, 2012. 208 с.
4. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2012. N 9.
5. Постановление Верховного Суда РФ от 18.12.2014 N 303-АД14-7399 по делу N А04- 3049/2014 // СПС Консультант Плюс 2016.
6. Постановление ФАС Московского округа от 16.12.2013 N Ф05-11129/2013 по делу N А41- 12089/12 // СПС Консультант Плюс 2016.
7. Право собственности: актуальные проблемы / отв. ред. В.Н. Литовкин, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров; Ин-т законод. и сравнит. правоведения. М.: Статут, 2008. 731 с.
8. Шайдуллин Р.Р. Договор долевого участия в строительстве жилья: понятие и признаки // Современное право. 2015. N 6. С. 61 - 65.