ПРАВОВОЙ РЕЖИМ САМОВОЛЬНЫХ ПОСТРОЕК

Проблема самовольного строительства отнюдь не нова, её корни кроются в базовой потребности человека в жилище, единственным критерием выбора места расположения которого на заре человеческой цивилизации, была максимальная безопасность. Впрочем, с течением времени безнадзорное возведение построек всё больше ограничивалось, зарождались нормы и правила, обязательные как при строительстве новых зданий, так и при реконструкции ветхих сооружений. Необходимость в установлении и соблюдении данных правил обусловлена необходимостью поддержания баланса публичных и частных интересов.

В современном российском законодательстве этот баланс обеспечивается ст. 222 ГК РФ. [1]

Согласно российскому законодательству, самовольная постройка – это здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В настоящее время существует проблема правового режима самовольной постройки и определения правовой природы данного объекта.

Рассматривая вопрос об оформлении прав на земельный участок под строительство недвижимости нужно учитывать весьма непростой порядок предоставления таких участков, регламентированный ЗК РФ, который в целом зависит от двух ключевых моментов: в чьей собственности находится предоставляемый земельный участок и каково функциональное назначение возводимого объекта недвижимости. Так, ЗК РФ регламентирует порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В ст. 39.1 ЗК РФ установлено, что продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, кроме тех случаев, которые указаны в п. 2 ст. 39.3 настоящего Кодекса, а также при проведении аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со ст. 39.18. [3]

Анализ правовых норм, регламентирующих порядок формирования и предоставления земельных участков под строительство, практики их применения, сформированной к моменту внесения последних изменений в ЗК РФ, позволяет выделить несколько проблем, приводящих к процветанию самовольного строительства в столь массовых масштабах. [2]

Одной из актуальных проблем является необходимость учёта органами публичной власти при принятии и реализации решений, связанных с предоставлением земельных участков и строительством объектов недвижимости, документов территориального планирования (схемы территориального планирования) и документов градостроительного зонировании (правила землепользования и застройки), порядок подготовки, принятия и утверждения которых регламентируется ГсК РФ. [4]

Значение этих документов заключается в том, что их разработка и утверждение позволяют систематизировать территории городских и сельских поселений, районов, регионов и территорию Российской Федерации в целом. Решения органов государственной власти, официально оформленные посредством принятия документов территориального планирования, приобретают обязательную силу для физических и юридических лиц только после их закрепления в правилах землепользования и застройки, являющихся документом градостроительного зонирования. [5]

Изначально предполагалось, что документы территориального планирования муниципальных образований должны приниматься с учётом соответствующих документов субъекта РФ, а те, в свою очередь, – с учётом документов территориального планирования РФ. Тем не менее, на практике, во многих населенных пунктах такие документы были приняты ранее принятия соответствующих документов субъектом РФ.

В связи с этим в ГсК РФ были внесены изменения, согласно которым документы территориального планирования субъектов РФ и документы территориального планирования муниципальных образований не подлежат применению в части, противоречащей утверждённым документам территориального планирования РФ. [4] Однако, как быть, если, предположим, орган местного самоуправления, реализуя генеральный план поселения (т. е. на основе своего документа территориального планирования), отвёл земельный участок под строительство торгового комплекса, в то время как, согласно документам, принятым позднее на федеральном документам, данный земельный участок находится там, где планируется строительство высшего учебного заведения? По формальным признакам строительство подобного объекта не соответствует требованиям закона со всеми вытекающими отсюда неблагоприятными последствиями.

Таким образом, на практике, сначала длительное непринятие документов территориального планирования и градостроительного зонирования, а затем поспешное их принятие (без учёта уже предоставленных земельных участков, выданных разрешений и т. п.), неоднократное внесение в них изменений, и пр. – приводит к ситуациям, когда объект недвижимости, созданный при формальном соблюдении всех необходимых правил и получении необходимых разрешений, впоследствии оказывается возведённым в режиме самовольной постройки. [5]

Суды общей юрисдикции придерживаются аналогичного подхода. Согласно разъяснениям Верховного суда РФ, так как самовольное изменение использования земельного участка не допускается, то если его использование, а именно – возведение на нём самовольной постройки, не будет соответствовать разрешённому использованию, то судом не может быть удовлетворено требование о признании права собственности на данный объект строительства, возведённый с нарушением целевого назначения земельного участка. Иное решение противоречило бы положениям ст. 8 ЗК РФ, которая определяет порядок отнесения земель к категориям и перевода их из одной категории в другую. [6]

Таким образом, рассмотренные изменения как не снимают остроты проблемы, так и не являются её решением, поскольку такие выборочные дополнения ЗК РФ и ГсК РФ в очередной раз показывают, что у законодателя отсутствует системный подход к отношениям, которые связанны со строительством объектов недвижимости. Поэтому нередки случаи, когда при формальном соблюдении всех требований законодательства в ходе строительства вновь созданный объект недвижимости в конечном итоге подпадает под признаки самовольной постройки, т. е. налицо отсутствие прямой связи между действиями лица по строительству объекта недвижимости (законностью его создания) и самим объектом, полученным в результате осуществления таких действий.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301) // [электронный ресурс] — Режим доступа. — Справочно-правовая система «Консультант Плюс». URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ (дата обращения: 25.10.17)
2. Федеральный закон от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступивший в законную силу с 1 марта 2015 г., за исключением отдельных положений // СЗ РФ. 2014. № 26. // [электронный ресурс] — Режим доступа. — Справочно-правовая система «Консультант Плюс». URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_164516/ (дата обращения: 27.10.17)
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44. // [электронный ресурс] — Режим доступа. — Справочно-правовая система «Консультант Плюс». URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ (дата обращения: 30.10.17)
4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1. Ст. 16 // [электронный ресурс] — Режим доступа. — Справочно-правовая система «Консультант Плюс». URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/ (дата обращения: 01.11.17)
5. Крамкова Т. В. Территориальное и стратегическое планирование: основные проблемы и тенденции развития законодательства // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2013. № 4. С. 40–51.
6. Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного суда РФ 19 марта 2014 г. // Бюллетень Верховного суда РФ. 2014. № 6 URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_160427/ (дата обращения: 04.11.17)