ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ПОРЯДКА РАСПРЕДЕЛЕНИЯ СУММЫ, ВЫРУЧЕННОЙ ОТ РЕАЛИЗАЦИИ ЗАЛОЖЕННОГО НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Правила, регулирующие порядок распределения суммы, вырученной от реализации заложенного недвижимого имущества, устанавливаются не только в ст. 61, 46 ФЗ «Об ипотеке», но и также в ст. 319; п.1 ст. 334; п. 3, 4 ст. 350 ГК РФ.

В п. 1 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке» предусмотрено общее положение, согласно которому: «сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем». Причём такое распределение проводится различными субъектами в зависимости от порядка обращения взыскания, а также способа реализации заложенного имущества:

– органом, осуществляющим исполнение судебных решений (судебные приставы-исполнители) – при судебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество;

– организатором торгов (в соответствии с п. 2 ст. 447 ГК РФ им может быть, например, собственник вещи, обладатель иного имущественного права на неё, также специализированная организация и др.) – в случае проведения внесудебного порядка обращения на заложенное имущество;

– нотариусом – если торги не проводятся.

В гражданском законодательстве установлен приоритет в получении удовлетворения из стоимости заложенного имущества в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства залогового кредитора перед другими кредиторами (незалоговыми) [1]. Ещё одно важное правило залогового права, которое применяется при распределении сумм, вырученных от реализации заложенного имущества, закреплено в п. 3 ст. 334 ГК РФ, согласно которому, в случае превышения вырученной суммы над размером требования залогодержателя, обеспеченного залогом, разница подлежит возврату залогодателю.

Также необходимо принять во внимание положения ст. 319 ГК РФ, устанавливающей порядок погашения требований по денежному обязательству. Согласно данной статье, сумма произведенного платежа, являющейся недостаточной для исполнения обязательства в полном объёме, погашает сначала издержки кредитора по получению исполнения; потом – проценты, а затем – в оставшейся части основную сумму долга. При этом cудами даётся разъяснение, в соответствии с которым под издержками кредитора понимаются «платежи, которые кредитор обязан совершить в связи с принудительной реализацией своего требования к должнику», например, сумма государственной пошлины [2]. Следует отметить, что данный порядок погашения требований кредитора может быть изменён соглашением сторон. Однако  оно будет ничтожным, если в нём закреплено первоочередное погашение требований об уплате неустойки, процентов по ст. 395 ГК РФ и иных требований, связанных с нарушением обязательства перед требованиями, предусмотренными ст. 319 ГК РФ. Аналогичное правило содержится и в п. 3 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке», только конкретизируется, что суммы неустойки; иных штрафных санкций; убытков, подлежащих уплате залогодержателю, распределяются в порядке очередности, установленной на основании сведений ЕГРН.

Особый порядок распределения денежных средств, вырученных от реализации предмета залога, установлен для созалогодержателей, имеющих самостоятельные требования к должнику; солидарных созалогодержателей, а также залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам. Так, денежные суммы, вырученные от реализации заложенного имущества, обычно распределяются между созалогодержателями пропорционально размерам их требований, обеспеченных залогом [1]. Почти такое же правило установлено и в отношении созалогодержателей, являющихся долевыми кредиторами. Что касается солидарных кредиторов, то один из них, получивший исполнение от должника, обязан возместить в равных долях причитающееся другим кредиторам [1]. Для залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам закрепляется следующий порядок: требования последующего залогодержателя удовлетворяются после удовлетворения требований предшествующего [4]. Однако если залогодержателем по предшествующей и последующей ипотекам является одно и то же лицо, то в данном случае требования удовлетворяются в порядке очередности, соответствующей срокам исполнения обязательств [4].

Как известно, в соответствии с п. 3 ст. 334 ГК РФ, залогодержатель вправе удовлетворить своё требование в непогашенной части за счёт иного имущества должника в случае недостаточности средств, вырученных в результате обращения взыскания на заложенное имущество. Так как данное положение диспозитивно, то имеются из данного правила и исключения, предусмотренные законом. В связи с этим особый интерес представляет норма п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке», которая говорит о погашении остатка требований заёмщика-физического лица перед кредитором-залогодержателем при соблюдении совокупности условий:

1) предметом ипотеки является жилое помещение, переданное в ипотеку в обеспечение исполнения должником обязательств по возврату кредита или займа;

2) кредит или займ, предоставляются для определённой цели, а именно, для приобретения жилого помещения;

3) залогодатель, как и заёмщик – физические лица;

4) сам предмет ипотеки может быть реализован посредством его продажи с торгов либо оставлен кредитором-залогодержателем за собой.

Стоит сказать и о порядке применения положений п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке». Есть две редакции п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке» [3]:

– редакция, с учетом изменений, которая применяется к обеспеченным ипотекой обязательствам, которые возникли до дня вступления в силу этого ФЗ (дата вступления в силу ФЗ от 23.06.2014 № 169-ФЗ: 25.07.2014 г.)

– редакция, без учёта внесенных изменений, которая применяется, если договоры страхования ответственности заёмщика заключены не были и залогодержатель, чтобы удовлетворить свои требования, оставляет жилое помещение за собой.

Вместе с тем, следует отметить, что ранее действующая редакция ФЗ «Об ипотеке», предусматривала одно очень важное положение, согласно которому задолженность считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или же равен стоимости, определённой на момент возникновения ипотеки. При этом возникала неопределённость относительно понимания «задолженности, по обеспеченному ипотекой обязательству». Судебная практика разъяснила, что необходимо принимать во внимание  размер задолженности по кредиту именно на момент возникновения ипотеки, а не на момент самого обращения взыскания на заложенное имущество при сравнении его со стоимостью предмета залога. В том числе, Верховный Суд РФ так сформулировал понятие «размера обеспеченного ипотекой обязательства»: это сумма предоставленного кредита без учёта подлежащих уплате процентов за период пользования кредитом [6]. Необходимо добавить и то, что эта разница по ныне действующей редакции между задолженностью по обеспеченному ипотекой обязательству и стоимостью предмета залога или денежными средствами, вырученными от реализации  заложенного имущества, возмещается страховой выплатой по договорам страхования ответственности заёмщика и страхования финансового риска кредитора (ст. 31 ФЗ «Об ипотеке»). Исходя из п. 4 и п. 5 ст. 31 ФЗ «Об ипотеке» заключение этих договоров будет правом, а не обязанностью как заёмщика-физического лица, так и кредитора-залогодержателя.

Однако по применению п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке» возникают следующего рода разногласия: используется ли она при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой после признания повторных публичных торгов несостоявшимися? Суды отмечают, что норма п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке» применяется не только при оставлении залогодержателем предмета залога в случае указания на такой способ его реализации в договоре, она применима и к другим случаям присвоения залогодержателем чужой вещи [5]. Впрочем, есть и противоположная точка зрения в юридической доктрине. Так, А.О. Рыбалов считает, что механизм присвоения по результатам объявления повторных публичных торгов несостоявшимися значительно отличается от присвоения в соответствии с п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке» [7, с. 49]. Ведь, в случае погашения задолженности перед кредитором при данной процедуре присвоения залогодержателем предмета залога, правило о возможности залогодержателя приобрести заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены, установленное п. 4 ст. 58, лишается своего смысла. Поэтому следует согласиться с мнением А.О. Рыбалова о том, что данная норма применяться здесь не будет, так как в этом случае мы связываем полное погашение задолженности должника с такими случайными обстоятельствами как «неудача проведения торгов» [7, с. 49].

Учитывая вышеизложенное, следует сделать вывод о том, что для распределения денежных средств, вырученных от реализации предмета ипотеки, предусмотрен не только общий порядок, но специальный, действующий для созалогодержателей, солидарных созалогодержателей, а также залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам. Проанализированы условия и порядок применения п. 5 ст. 61, которая является исключением из правила, установленного п. 3 ст. 334 ГК РФ.

Список литературы:

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть 1 [Электронный ресурс]: федер. закон от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ: (в ред. от 23 марта 2015 г.) // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Версия Проф. – Электрон. дан. – М., 2018. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.
2. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 № 141 "О некоторых вопросах применения положений статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации" [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Электрон. Дан. – М., 2018. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.
3. О внесении изменений в статьи 31 и 61 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" [Электронный ресурс]: федер. закон от 23.06.2014 № 169-ФЗ // КонсультантПлюс : справ. правовая система. – Версия Проф. – Электрон. дан. – М., 2018. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.
4. Об ипотеке (залоге недвижимости) [Электронный ресурс]: федер. закон от 16 июля 1998 № 102-ФЗ: (в ред. от 31 дек. 2017 г.) // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Версия Проф. – Электрон. дан. – М., 2018. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.
5. Определение Верховного Суда РФ от 09.09.2015 № 81-КГ15-20 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Судебная практика. – Электрон. Дан. – М., 2018. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.
6. Определение Верховного Суда РФ от 17.03.2015 № 5-КГ14-155 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Судебная практика. – Электрон. дан. – М., 2018. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.
7. Рыбалов А. О. Присвоение предмета залога залогодержателем в современном российском праве // Закон. – 2013. – № 3. – С. 44-50