РАВНОЦЕННОЕ ВОЗМЕЩЕНИЕ ЗА ПРИНУДИТЕЛЬНОЕ ИЗЪЯТИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

При определении цены выкупа изымаемой у собственника недвижимости для нужд государства необходимо учитывать возможное изменение ее рыночной стоимости за время проведения процедур изъятия.

Отмечая важность выводов, изложенных в постановлении, эксперты обратили внимание и на вопросы, которые остались неурегулированными. По мнению одного из них, были бы важны разъяснения Конституционного Суда РФ по учету расходов собственника на улучшения, произведенные до фактического изъятия недвижимости. Другой эксперт полагает, что постановление оставляет судам возможность по своему усмотрению решать вопрос о необходимости индексации стоимости в каждом конкретном случае, что не всегда будет способствовать эффективной защите прав собственников.

11 февраля Конституционный Суд РФ принял Постановление № 9-П/2019 [2], которым признал неконституционной возможность компенсации стоимости имущества, изымаемого у физических лиц для нужд государства, не по рыночной стоимости.

Александр Качковский и Александр Федосов являлись собственниками гаражей-боксов и машино-мест в нежилом здании, которые были включены в перечень объектов недвижимости, подлежащих изъятию для государственных нужд, утвержденный распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 8 апреля 2016 г. № 7718, принятым, в свою очередь, в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 9 апреля 2013 г. № 218-ПП.

Подписывать проекты соглашений об изъятии имущества, в которых его рыночная стоимость была определена по состоянию на 8 апреля 2013 г. (день, предшествующий принятию постановления № 218-ПП), Качковский и Федосов отказались. В связи с этим Департамент обратился в суд с требованиями об изъятии имущества. Суды обеих инстанций удовлетворили исковые требования, присудив ответчикам возмещение: Качковскому за гараж-бокс и 10 машино-мест около 5 млн руб., а Федосову за гараж-бокс – 790 тыс. руб.

При этом они ссылались на ч. 5 ст. 13 Закона от 5 апреля 2013 г. № 43-ФЗ о присоединении к Москве новых территорий, в котором указано, что при расчете размера возмещения изымаемых у собственников земельных участков стоимость последних определяется на день, предшествующий принятию решения об утверждении документации по планировке территории, предусматривающей размещение на изымаемом участке объекта федерального или регионального значения.

Доводы ответчиков о необходимости определить размер возмещения исходя из рыночной стоимости имущества на момент принятия решения об изъятии (апрель 2016 г.), которая, согласно отчетам об оценке, составила свыше 8,2 млн и 1,5 млн руб. соответственно, суды отклонили.

Обращаясь с жалобой в КС, заявители указали, что ч. 5 ст. 13 Закона противоречит ч. 3 ст. 35 Конституции РФ, поскольку лишает собственников права получить равноценное возмещение за принудительное отчуждение для государственных нужд принадлежащего им имущества.

Рассмотрев дело, Конституционный Суд отметил, что сама по себе ч. 5 ст. 13 Закона не может расцениваться как противоречащая Конституции, поскольку направлена – в целях оперативного развития определенной территории Москвы – на поддержание баланса частных и публичных интересов и позволяет гарантировать выплату собственникам недвижимости, изымаемой для нужд государства, его стоимости, исчисленной на день, предшествующий принятию решения об утверждении документации по планировке территории. [1, ст. 33]

В то же время значительное расхождение во времени правовых актов, которыми была утверждена проектная документация, и тех, которые предусматривали изъятие имущества, что имело место в случае заявителей, может, как указал Суд, обусловить изменение стоимости принудительно изымаемого имущества. В подобных ситуациях собственники вправе рассчитывать на справедливое изменение размера возмещения – в противном случае соответствующее конституционное предписание было бы поставлено под сомнение.

Однако, отмечается в постановлении, сложившаяся с 2016 г. судебная практика по делам об изъятии недвижимости с выплатой его стоимости, определенной в соответствии с буквальным смыслом оспариваемой нормы, – на день, предшествующий принятию решения об утверждении проектной документации, – при отсутствии в Законе критериев уточнения (индексации) предлагаемых к выплате сумм не обеспечивает надлежащую защиту прав собственников, предусмотренных ч. 3 ст. 35 и ч. 1, 2 ст. 46 Конституции.

Таким образом, оспариваемая норма, подчеркнул КС, не соответствует Конституции в той мере, в какой по смыслу, придаваемому правоприменительной практикой, при принудительном изъятии недвижимости для нужд государства по прошествии значительного времени после принятия решения об утверждении документации по планировке территории она не позволяет учитывать возможное изменение рыночной стоимости этого имущества, не связанное с развитием инфраструктуры прилегающей территории в рамках реализации проекта, тем самым препятствуя предоставлению собственнику равноценного возмещения.

В этой связи Суд указал на необходимость внесения надлежащих изменений в действующее правовое регулирование. При этом он добавил, что до внесения таких изменений при определении стоимости изымаемого недвижимого имущества следует руководствоваться его рыночной стоимостью, определенной по правилам ч. 5 ст. 13 Закона, индексируемой с учетом динамики рыночной стоимости аналогичных объектов на основании заключения эксперта или, при наличии, показателей рыночной стоимости в соответствующем сегменте недвижимости, не вызывающих сомнений в правомерности и достоверности использованных методик анализа.

Правоприменительные решения, принятые в отношении заявителей, КС постановил направить на пересмотр.

Комментируя постановление, юрист ООО «Содружество земельных юристов» Зинаида Слепцова отметила, что сложившаяся судебная практика действительно лишает собственника земельного участка фактической возможности получить равноценное возмещение его стоимости, что нарушает баланс интересов между государством и собственником. «В большинстве случаев процесс изъятия земельного участка для нужд государства затягивается на многие годы, – пояснила она. – За это время рыночные показатели стоимости изымаемого объекта могут вырасти под влиянием различных экономических факторов».

По мнению эксперта, постановление содержит новый и важный вывод о том, что при определении выкупной стоимости участка должна учитываться возросшая за период проведения процедур изъятия его рыночная стоимость. Вместе с тем, добавила юрист, в период проведения процедур изъятия у собственника может возникнуть необходимость проведения работ по улучшению участка для его дальнейшего использования до фактического изъятия (например, капремонт, перепланировка зданий). «Однако данный вопрос не был затронут КС, а судебная практика, касающаяся учета расходов на такие улучшения, неоднозначна, в связи с чем правовая позиция Суда также была бы актуальна», – подчеркнула Зинаида Слепцова.

Адвокат АП г. Москвы Илья Прокофьев отметил, что в данном постановлении КС разъясняет, казалось бы, очевидный подход к определению стоимости имущества и размера компенсации, подлежащей выплате собственнику в случае изъятия его имущества для государственных нужд, говоря о том, что стоимость должна быть равноценной и, главное, актуальной. «Примечательно то, что постановление содержит подробный финансово-экономический анализ стоимости имущества, которая может меняться при тех или иных условиях, – пояснил он. – Таким образом, КС фактически выполняет работу за суды общей юрисдикции, при этом справедливо отмечая, что они не отличаются гибкостью подхода при рассмотрении дел, а выносят решения на основании только одной нормы».

Эксперт уверен, что постановление положительно повлияет на практику, поскольку содержащиеся в нем выводы подробны и однозначны, что исключает возможность их двоякой трактовки.

Младший партнер МКА «Яковлев и партнеры», адвокат Светлана Громадская также обратила внимание на отсутствие единообразия судебной практики по вопросу изъятия и выкупа недвижимости для госнужд. «Отчасти это вина законодателя. Закон о порядке изъятия и выкупа земельных участков и недвижимости для госнужд на территории новой Москвы сократил процедуру изъятия земель до 5 месяцев, а также установил, что решение единолично принимает исполнительная власть, а судебный спор в случае жалобы собственника не останавливает процедуры передачи земель под застройку – т.е., если не лишил, то существенно ограничил право собственника на получение равноценного возмещения», – пояснила она.

Список литературы:

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 29 октября 2001г. - №44. - Ст.4147.
2. Постановление КС РФ № 9-П/2019 от 11.02.2019 по делу о проверке конституционности части 5 статьи 13 Федерального закона «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации – городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в связи с жалобами граждан А.К.Качковского и А.Г.Федосова http://doc.ksrf.ru/decision/KSRFDecision382419.pdf